东莞楼市现真正金九银十 住宅成交量创历史最高

    2011年房产调控政策的严厉程度堪称“史上之最”，其中较典型的“提高首付”“提高利率”“限价”和“限购”等政策严厉程度推向了历史顶峰。在政策组合拳尤其限购的影响下，全国楼市在9月-10月期间出现拐点，房价止涨并出现明显下降，成交低迷。今年全国楼市整体以“铜九铁十”惨淡收场。在全国楼市阴云夹缝中，少有的几个城市如东莞楼市出现一片晴天。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年9-10月全市一手住宅网签面积约105.9万平方米，同比增7%，成交量创历史最高，实现真正意义“金九银十”；9-10月全市一手住宅网签均价约8126元/平方米，同比略涨4%，价格亦创历史最高。

    解读东莞楼市“金九银十”：相对宽松环境促进成交

    今年东莞楼市实现了真正“金九银十”，究其原因为东莞楼市处于一个“相对宽松”的环境，包括经济环境、政策环境及微观供求环境。

    一．从房产政策环境来看，从纵向对比，今年东莞楼市处于历史上最严的政策环境；从横向对比，今年9-10月楼市则处于“相对宽松”政策环境。在历史上，9-10月通常出现年度最严的房产调控政策，如2007年“9.27”政策、2010年“9.29”政策，而今年则相反，最严政策在年初出台，并且在9-10月份未出台持续收紧政策，东莞既不限购，也不限价，这为东莞9-10月提供了相对宽松的政策环境。另外，3月和9月两次主要的限购预期或限购传言，促使部分购房者“赶政策末班车”而提前买房，挤压出一部分楼市需求，支撑楼市成交。

    二．从经济环境来看，2007年处于经济过热阶段，楼市“量价齐升”上演疯狂，“9.27”新政是经济降温重要组成部分；2008年深受全球金融危机影响，中国经济处于困难阶段，楼市成交跌入历史冰点。08年四季度中国政府大力推行“经济求助计划”；2009年主要处于“ 经济救市”政策当中，房产政策的宽松程度亦史上罕见，导致09年9-10月成交量同比大幅增68%；2010年-2011年处于经济恢复阶段，民众对经济发展信心得到明显增强，导致今年虽遭遇史上最严房产新政，楼市整体仍向上走。

    三.从楼市供求来看，2007-2010年东莞楼市供应呈持续萎缩趋势，2009-2010年“供不应求”较明显，楼市需求未得到有效释放。今年9-10月市场一改“供不应求”局面，供应井喷，达150万平方米，创历史最高，累积的需求得以释放。加之9-10月期间东莞增加了中低价位、中小户型刚需产品的供应，最终导致今年9-10月成交量创历史最高。

    四．东莞“房价洼地”吸引外来购买力。东莞位于两大一线城市之间，地缘优势较明显，城市发展被长期看好。东莞房价相对于广州、深圳而言，处于明显的“价格洼地”，东莞吸引越来越多外来购买力，以深圳客最为典型，近期吸引不少自住客来莞置业。外来购买力构成东莞楼市量价齐升重要因素。

    五．开发商适度让利，“以价换量”。今年9-10月期间，东莞出现年度首次价格调整，大部分楼盘在此期间推出“特价房”，个别项目价格下调力度较大，促进楼市成交。此外，在市场观望影响下，9-10月东莞新盘定价回归理性，房价基本处于市场可接受范围，新盘成交普遍良好。

    成交量平稳在50万平方米上下，房价平稳在8200元/平方米上下

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月一手住宅网签面积约51.7万平方米，环比9月不相上下，略有减少（9月为54.4万平方米），为今年第5个月网签超50万平方米的月份。历史上有12个月网签面积超50万平方米，仅今年则含5个，说明东莞成交量较为可观。从2007-2011年月度走势来看，今年不同于往年情况是：今年月度成交较为平稳，成交量波动较小，原因为限购预期改变了楼市淡旺季。今年1-10月，东莞一手住宅月度成交量平稳在50万平方米上下水平。

    2011年10月全市一手住宅网签价格约8180元/平方米，环比9月基本持平。从10月均价来看，未能看出有所调整，但从个盘来看，打折促销增多，房价得到微调。从2007-2011年月度走势来看，2010年10月-2011年10月长达一年时间，东莞房价稳定在8200元/平方米上下，由此看出，过去一年以来，东莞房价整体平稳。

    前10月房价未超“红线”，东莞限购压力减小

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前10月全市一手住宅供应面积约468.0万平方米，同比增加约四成，创近三年最高，“供不应求”现象得到大幅缓解。2011年前10月全市一手住宅网签面积约467.4万平方米，同比大幅增加约四成；前8月全市一手住宅网签均价约8228元/平方米，同比小幅上涨14.5%，前10月房价未超“红线”。佛山限购“松绑令”的“朝令夕改”及珠海近期颁布的限购令，折射出地方与中央进行着深度博弈，地方政府欲放松与中央政府限购不松口加重了市场观望情绪。毕竟东莞房价已逼近“红线”，故亦不能完全掉以轻心，只要房价一突破“红线”，东莞将很可能限购。由于限购并非二三线城市硬性要求，东莞房价控制重心在于将房价控制在年初制定的目标之内，目前房价已经止跌并出现降温苗头，东莞限购压力有所减少。

    9-10月东莞住宅供求压力略有增加

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年11月至2011年8月东莞住宅供求比长达近三年时间整体呈持续减小趋势，直至2011年9月、10月，供求比略有上升，说明楼市供求压力略有增加。供求比与房价呈“剪刀差”态势，当供求比持续减小，房价上涨动力加大；反之当供求比持续增大，房价下降动力加大，从2007年以来供求走势得到验证。

    10月楼市成交区域分化较明显

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，南城区和大朗镇并驾齐驱，10月成交量处于全市前列，均为10.5万平方米上下。10月区域均价过9000元/平方米区域有7个，分别为：松山湖20574元/平方米、塘厦镇11206元/平方米、虎门镇10821元/平方米、东城区10388元/平方米、大岭山镇10206元/平方米、莞城区9841元/平方米和南城区9571元/平方米。

    从每月住宅网签面积前4名区域全市占比数据可发现，10月比重高达52%，达到年度最高。10月成交区域分化较明显，成交集中在少数热点区域，多数区域成交不太乐观。

    10月楼市成交个盘分化较明显，成交集中于性价比高楼盘

    从10月成交个盘排行榜可看出，个盘分化较明显，成交集中在热点项目，热销楼盘有几大特征：一.中低价位楼盘；二地段较优势楼盘；三自然资源较优势楼盘；四.中小户型楼盘。除此之外，不少项目成交不容乐观。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月个盘网签面积前2名楼盘均价均在6000元/平方米以内。前四名项目网签总面积达15.8万平方米，占全市比重达30.5%，其中大朗碧桂园单盘签约8.65万平方米，占全市比重达16.7%.

    国庆后东莞楼市成交开始走低

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月最后一周全市住宅网签面积仅8.1万平方米，仅815套，成交量创年度低位（除春节外），最后两周房价回落至8000元以内。国庆后东莞楼市成交开始走低，主要原因为市场观望较浓，持币待购现象增多。预计第四季度开发商将继续“以价换量”。