车德锐：东莞楼市有回暖迹象 2012房价将重回7字头

    区域还是分化的，一线城市的价格太高，投机性太强，这种环境下，去年和今年都不好过，例如最近的城市深圳市场，目前看不到一丝回暖的迹象，深圳的开发商非常的悲观，投资客也不看好深圳的市场，因为价格太高了。市场调整的空间、时间周期是非常长的，二、三线城市是处于调整的阶段，东莞处于二线城市，因为一线城市的资金、技术、人才都从一线城市往外走。东莞城区的价格要下跌太多是不可能的，如果下跌就会大力反弹。这种情况下，价格调整的空间还是存在的，但是不同的区域还是有分化的现象。

    第二个话题就是限购的问题，去年很多的媒体问我，因为去年有三次传闻限购，去年上半年有一次传闻，下半年有两次传闻，我的回答都是可能性比较小，因为我们了解东莞的实际情况。2008年东莞全球金融危机，导致东莞遭受重创，原本保持两位数增长的城市，一下子被打下去。东莞的财政收入也受到影响，整个城市的经济也受到很大的影响，因此要特别的对待。

    东莞本身是低调务实，处理的方式方法跟其他的城市是不同的，有自己的处理方法。因此出现了去年下半年的情况，这里不方便说。我的判断是，2012年的房价会回到“7”字头，大家拭目以待。如果2012年GDP保持8%的目标，就会回到“7”字头，不是向上走，而是往下走。因此是否要限购就已经很明显，为什么说要回到“7”字头，不是说房价会下降，不是说现在在售的楼盘价格会下跌，而是今年和明年上市的项目，因为地段不同，位置比较偏，中心楼盘越来越少，近期成交的地块都是在周边，地段比较偏向，周边的配套不完善，因此价格的趋势会比较低。

    大家可以想象一下，地价一定会影响到房价，为什么2010、2011年房价比较高，因为2007年以后有很多的高价地出现，因此地价和房价是有关系的，2009年以后地价下调，政府出让土地的价格都是比较低的，因此房价今后几年是整体回落的，并不意味着在售的楼盘会降价，因为目前的楼盘地价是比较高的，如果要降价是不太可能的。购房者要购买低的地价就要去比较偏的地方，例如道窖等等，这些地区的地价比较便宜，上市的时间也是比较晚，大概在半年以后或者是明年。

    第三个是否抄底的问题，首先刚性需求今年是受到保护和支持的，而且现在买点也到了，是可以出手的。

    投资客不应该短线抄底，几个月是不应该出手的，最少应该在一年以上，我认为未来东莞是非常好的趋势，投资东莞的房地产是不需要担心的。

    凡是项目成功的都是业内认可，业主认可，这样的口碑就会很好，是否抄底是否买房，应该从趋势和方法和心态上考虑。

目前市场有这样的说法，房企的负债率是非常高的，到了今年下半年是房企还贷的高峰期，这种情况下是否会降价？首先上市企业在今年会倾巢而出，因为要向股东和股民有所交代，上市企业的刚性需求的楼盘会很快的成交，不管价格，只管结果。

    东莞房地产开发商最近几年基本上是微利，跟其他的城市是不同的，因此金融危机来的时候，东莞的开发商是比较怕的，多年来都是微利的生意，但是其他的城市就不同，其他的城市没有想过楼市会往下走。过去几年都是在牛市中赚钱，没有亏钱或者是赚微利的钱。