李兴旺：东莞楼市回暖较早 回升幅度却不会太大

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　　李兴旺，合富辉煌东莞公司发展研究部副总监

　　东莞目前的阶段是否真正的回暖还是倒春寒?目前的阶段，东莞的成交量有所回升，都是以刚性需求的楼盘为主，而大户型和双拼户型成交则比较困难。

　　对于今年东莞楼盘成交的可能性有多大，从今年经济工作任务来看，去年年底中央提出的任务是稳中求进，经济发展不仅是求稳，还要求进。因此，今年要保持增长的趋势，楼市不可能仅仅的维持在跟去年持平或者是减少。

　　而今年调控的方针和原则是预调和微调，加强针对性和灵活性，这说明今年的政策性弹性很大，意味着在发展的过程中不断的调整政策，不会一刀切，不同的阶段会有不同的政策。

　　另外，目前所处的国际国内环境，尤其是国外环境，例如欧债危机、美国经济，虽然近期不断的复苏，但是2012年强劲复苏的可能性不大。欧洲经济的衰退对外部需求产生很大的影响，也就是外贸出口。温家宝提到，近期中国要积极的应对欧债危机产生的影响，而近日商务部也提到要尽快的制定促进消费的政策。外部环境和需求减退的情况下，今年投资增速处于减速的阶段，只能通过扩大内需，促进消费拉升经济。这两年社会零售品销售保持增长，目前中国居民的消费能力是比较强的，为今年扩大内需促进消费提供了基础条件。

　　回到东莞本土，论及成交回升或者是回暖，东莞相对其他的城市要早一点，但是回升的幅度不会太大。业界普遍认为东莞楼市是长期健康稳定的，房价这几年上涨幅度是比较小的。东莞近两年房价真正的上涨是在2010年的第四季度9、10月份。很多的楼盘从7000元/平方米上涨到8000元/平方米，此后东莞的楼价一直保持在8000元/平方米左右。要理性地看待东莞房价上涨，其实更多的是结构性的上涨，应该是个别项目和区域的上涨。如桥头、横沥等落后镇区的价格一直停留在四、五千元，因此涨幅是非常小的，从这一点来看，东莞的楼市是非常健康的，而且需求是以自住为主。受政策的影响幅度是比较小的，去年全国进行调控后，东莞楼市滞后二、三个月才进行调整。

　　对于东莞是否会限购，2012年和2011年的背景是不同的，2012年全国面临的大背景是抑制房价过快上涨，市场的热点就是房价过快上涨，2012年则不会延续这样的情况，市场的风头已经过去了，就意味这2012年限购限贷的可能性比较小，也不会有很多的城市进行限购，因此东莞面临限购的压力是比较小的。

　　从东莞本土的经济情况来看，前段时间大家都留意到东莞2011年经济的涨幅是8%左右，在珠三角城市中是垫底的，东莞的经济遭受了重创。东莞在全国来讲是典型的制造业城市，东莞的一举一动，经济转型的成功与失败对全国会造成比较大的影响。中央要考虑全局性，因此东莞楼市限购的压力会比较小，同时东莞市政府也没有限购的意愿。目前的重点是产业转型升级，如何保持经济稳定增长。因此从全国大的背景到东莞的实际情况来说，今年限购的可能性比较小。

　　合时出手置业，消费者要注意阶段性，例如三、四月份是全国楼市的淡季，或者是传统的六、七月份，价格相对便宜，但是从长远和整体来看，选择什么时候购买房屋并不是太讲究的。今年会有更多的刚性需求户型上市，如希望有更多的选择面，就需要再等一等;若要自住，并且心仪产品，现在出手也是比较好的时机。