优惠促销活动效果显著 东莞部分楼盘销售量大增

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（2月27日至3月4日）商品房成交面积9.64万㎡，环比下降16.32%；成交套数965套，环比上升24.52%，成交金额为9.57亿元。

    本周住宅成交8.73万㎡，环比上升48.18%；成交套数835套，环比上升40.34%，成交金额为8.13亿元。其中普通住宅成交7.16万㎡，合计787套。本周非住宅成交面积为9039㎡，合计130套，成交金额为1.44亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为9311元/㎡，环比上升22.35%。其中普通洋房成交均价为6689元/㎡，比前一周上升2.25%。另外高端洋房成交均价为6944元/㎡，豪宅洋房为10799元/㎡，别墅为19083元/㎡，公寓为7821元/㎡。

    楼市回暖势头明显，全面打破观望尚需时日。

    春节过后，东莞住宅成交连续5周回升。据东莞中原研究部监测数据显示，本周全市住宅成交8.73万㎡，合计835套，环比上周大幅上涨40%。本周住宅成交量达到835套，是2011年10月下旬以来的周度最高水平，也超过了去年春节过后第五周791套的记录；而本周住宅日均成交量约120套，亦是去年11月下旬近14周以来，全市住宅日均成交首次破百的记录。依照以往经验，东莞住宅日均成交量在100-150套，即可认为楼市恢复到正常成交水平。当前东莞楼市回暖势头明显，但能否持续，则有待进一步观察。

    近4周东莞楼市成交指标分析：

    从近4周东莞楼市成交指标来看，首先，从楼市成交的项目数来看，近4周来有成交记录的楼盘数量每周大概在110-120个之间，4周均值是116个，与楼市旺季期间的周均135-145个相比有较大差距；其次，从市场集中度来看，近4周东莞市场集中度（前十楼盘成交套数/全市成交总套数）大约在35%-45%，4周均值是40%，与楼市正常成交水平的30%-35%相比明显过大。越是在淡市中，楼市成交越容易向个盘集中，市场集中度也就越高。这也说明当前东莞楼市成交更多是依靠个盘支撑；而成交项目数相对较少，也从另外一个角度说明了当前楼市回暖的基础还不够牢固。

    从本周个盘成交情况来看，成交较多的项目有卓越•蔚蓝城邦74套，万科•金域松湖49套，天利中央花园40套，香缤雅苑36套等。以上4个成交最多的楼盘中，有2个项目出现降价，而且降幅比较明显；另外2个项目则启动了团购，由于团购价的折扣较大，因而也相当于一种变相的降价。从近几周的楼市成交情况来看，这种由于降价从而带动成交的案例并不少见，春节过后低价盘、降价盘普遍出货效果良好，对后市市场走势无疑具有一定的昭示作用。

    综上所述，春节过后东莞楼市出现回暖势头，首先是由于政策面出现“定向宽松”，政策加大对首次置业者的支持，在银行存款准备金率下调、首套房贷回归基准利率的背景下，一些购房者对市场判断出现转变，放弃观望，压抑近4个月的刚性需求开始入市。在开发商通过降价、团购等促销手段的带动下，局部区域观望氛围明显松动，楼市成交快速回升，有力地促进了东莞市场的回暖。随着3-4月份全市新一轮推盘潮的到来，届时楼市成交有望继续回升。但由于东莞部分区域仍然笼罩着观望潮，当地楼市成交依然未有明显起色。目前楼市回暖的“星星之火”能否成为燎原之势，东莞楼市能否打破观望全面回暖，尚有待进一步观察。

    别墅成交放量，全市房价再次破九。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周全市住宅成交均价为9311元/㎡，环比上周的7610元/㎡大幅上涨22%，时隔两周后东莞房价再次破九。从各物业成交情况来看，本周住宅成交均价走高的原因，主要是由于别墅成交大幅放量。如本周别墅成交50套，成交面积为15906㎡，占全市住宅成交面积的18%，成交金额为3.04亿元，占比则达到了37%，成交均价更是高达19083元/㎡，大幅拉升了全市房价。从个盘成交情况来看，本周别墅成交较多的项目有厚街的海逸豪庭21套，黄江的金地•湖山大境11套，大岭山的万科•麓湖别墅4套等。

    尽管本周别墅成交突出，对全市房价的拉升作用明显，但分物业来看，各物业尤其是洋房成交均价并无太大变动，如本周洋房成交均价为7120元/㎡，环比上周小幅上升1.78%；公寓成交均价为7439元/㎡，环比上周下降13.28%；别墅成交均价为19083元/㎡，环比上周增长10.78%。
   
    本周各住宅物业成交情况一览表：

    降价效果显著，部分楼盘销量大增。

    近期东莞楼市有多个项目推出优惠促销活动，如常平一项目推出优惠特价房，均价仅4500元/㎡，首付5万，日均20元；南城一楼盘推出“新莞人暖春置业行动”，购房可享5重优惠，单套最高优惠20万元，另送省一级名校学位；沙田一项目推出购房每平米直降1000元，再送3万家电的活动等。尽管一些项目的宣传不乏噱头成分，但也确实有部分楼盘有降价行动，如南城西平一滞销项目近两周成交大有起色，上周成交10套，本周更是成交40套，表现颇为抢眼。究其原因，主要是该项目推出部分特惠房源，价格有较大下调。如本周该项目成交均价约为7500元/㎡，与前期的8600元/㎡相比，降幅达到13%，甚至有部分房源价格跌破7000元/㎡。该项目的降价效果非常明显，成交量大有起色，从前面几个月的每月个位数飙升至3月份（1-4日）的40套。

    另外，常平某项目由于降价幅度较大，签约均价从平常的6800元/㎡降至本周的5800元/㎡（实际价格约在5100元/㎡），降幅高达25%，近期销售大增，表现异常抢眼，本周更是成交74套，占据一周楼盘成交排行榜的榜首。

    在一些项目明降的同时，另外也有部分项目通过团购的方式销售，由于是团购，因而有一定的折扣，属暗降行为。如松山湖某项目举行来自松山湖园区的企业员工及中国人寿的员工团购专场活动，寮步镇一楼盘开展政府公务员团购活动，实际折扣在93折左右，这两个楼盘近期也斩获颇丰，本周分别成交49套和36套。

    近来东莞一些项目开始降价，一方面是由于部分开发商资金链较为紧张，需要通过快速销售来回笼资金；另一方面，部分滞销楼盘由于销售速度过慢，不得不推出部分特价房来带动成交。尽管是被动降价，但这些降价行动对于打破楼市观望氛围，带动市场回暖也起到了明显的促进作用，对后市一些滞销楼盘的销售无疑将起到示范作用。

    新品供应增多，别墅成交大有起色。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞别墅成交50套，成交面积1.59万㎡，达到去年10月中旬以来的周度最高记录。从个盘成交情况来看，本周东莞共有15个项目有成交，其中成交较多的项目有厚街的海逸豪庭21套，黄江的金地•湖山大境11套，大岭山的万科•麓湖别墅4套、松山湖的锦绣山河2套等。本周东莞别墅成交明显放量，究其原因，一方面，缘由于近期别墅新增供应的增多。自去年11月份至今年2月份，东莞别墅新增供应仅有194套，4个月的供应量仅相当于正常月份1个月的供应。另一方面，去年11月份后，东莞楼市开始下行，由于对后市预期较低，开发商推盘力度减弱，致使别墅成交大幅放缓，11月-2月份，4个月全市别墅仅成交298套，仅相当于正常月份2个月的消化量，别墅需求一直处于压抑状态。第三，随着春节过后政策形势逐渐转向明朗，东莞楼市趋于回暖，开发商推盘信心增强，新品供应增多，累积的需求开始释放，同时由于部分深圳客的入市，共同促进了近期东莞别墅市场的回暖。
 

    多因素刺激购买力入市，重点城市楼市成交量大升。

    进入2月，包括北京、上海、广州、天津在内的部分一、二线城市房地产市场成交量出现了上涨。其中，天津、广州楼市成交量连涨四周；上海近两周成交量大幅上扬，成交面积已突破25万平方米大关。深圳上周成交量继续大幅上升，成交面积已达2011年均线水平。2月份的第三周(2月20日-26日)，北京住宅网签成交量上涨了219.4%，上海成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。

    2月份重点城市楼市成交量大幅回升，有着多方面的因素。首先，春节期间的1月份，多个城市楼市楼市成交低迷，成交量基数较小，从而导致2月分部分城市楼市成交出现明显回升。其次，由于房价出现下调并且低价盘大量入市，导致近期看房客户增加，市场热度有所提升。第三，自去年年初以来，全国多个一、二线城市执行限购令已满一年，一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年，符合购房资格，为市场增加了新的需求。第四，部分地区首次购房利率回归基准利率，信贷环境相对宽松等因素在一定程度上增加了需求。第五，最近传言上海对楼市调控政策作出新解读，被市场视为政策松动，部分购房者担忧房价再次上涨，所以开始入市。总体而言，季节性因素导致成交量出现上涨，但当前楼市成交回升并不十分明显，后市走势还有待进一步的观察。

    上海短暂二套房新政夭折，住建部重申房地产调控政策绝不会松动。

    外地居民持上海市居住证满三年后可购二套房的传言2月28日被否。当日，上海市政府办公厅下发文件，强调“本市户籍居民家庭”是指“具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这意味着，此后即使拥有上海居住证期满三年的外地居民，也不再拥有传言所说和上海本地居民一样“可申购二套住房”的权利。此外，两会期间，一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被一一“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。

    从2011年下半年开始，先后有18座城市通过土地出让、房源解禁、购房补贴等方式微调了当地的楼市政策，刺激楼市成交，此外，北京、上海、天津等城市亦通过上调普通住房价格标准来微调当地楼市调控政策。但继2月初芜湖购房补贴4天后被叫停之后，近日上海“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以购买第二套房”的微调也被叫停。

    从表面上看，“居住证满三年可购二套房”和普通住房标准调整都可以起到刺激并促进楼市交易量的效果，但其命运却截然相反。关键就在于，两个政策在鼓励自住需求的评价标准下有着巨大差别，前者松动二套房购买，与当前楼市调控鼓励刚需的基调背道而驰，而后者明显主要有利于刚需降低置业成本。目前，两会正在召开，维稳是基调，政策层面不可出现大幅波动，尤其是不可出现由于个别地方政府楼市政策的调整而导致的全国范围内的效仿效应。如果楼市调控政策是自住需求市场出台，保护自住需求购房者的利益，或可获得中央政策的支持，但如果触及限购红线，则会被决策层摁下“出头鸟”。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（按公告时间）：

    本周成交地块：（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周全市有2个楼盘有新增供应，分别为厚街镇的海逸豪庭和常平镇的中房龙域。其中海逸豪庭供应的产品为100套别墅，中房龙域供应的产品为164套洋房。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2月27日至3月4日）商品房成交面积9.64万㎡，环比下降16.32%；成交套数965套，环比上升24.52%，成交金额为9.57亿元。

    本周住宅成交8.73万㎡，环比上升48.18%；成交套数835套，环比上升40.34%，成交金额为8.13亿元。本周非住宅成交面积为9039㎡，合计130套，成交金额为1.44亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为9311元/㎡，环比上升22.35%；非住宅成交均价为15944元/㎡，环比上升142.11%。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交835套，成交面积8.73万㎡，成交均价为9311元/㎡，环比上升22.35%。本周住宅中位数价格为6788元/㎡，环比上周的6628元/㎡上升2.41%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交835套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有54套，占比6.47%；成交价格在5000-6000元/㎡共有163套，占比19.52%；成交价格在6000-7000元/㎡共有242套，占比28.98%；成交价格在7000-8000元/㎡共有148套，占比17.72%；成交价格在8000-9000元/㎡共有96套，占比11.50%；成交价格在9000-10000元/㎡共有43套，占比5.15%；成交价格在10000元/㎡以上共有89套，占比10.66%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交835套，成交面积8.73㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有28个镇街有成交记录，其中成交套数在20套以上的有南城、常平、寮步等10个镇街，成交套数在10-20套的有凤岗、塘厦、樟木头等10个镇街，成交套数在10套以下的有高埗、莞城、企石等8个镇街。其中排在前列的镇街有南城161套、常平119套和寮步80套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、松山湖、凤岗等6个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有塘厦、虎门、南城等6个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有东城、万江、茶山等6个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有常平、石龙、中堂等10个镇街。

    7、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前5名）：

    本周别墅成交情况（前5名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：