降价低价盘成交红火 推动东莞楼市成交节节攀升

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（3月5日至3月11日）商品房成交面积11.14万㎡，环比上升15.58%，同比上升29.91%；成交套数1113套，环比上升15.34%，同比上升21.37%；成交金额10.24亿元。

    本周住宅成交面积10.33万㎡，环比上升18.33%，同比上升32.36%；成交套数998套，环比上升19.52%，同比上升40.17%；成交金额8.35亿元。本周非住宅成交套数115套，成交面积8046㎡，成交金额1.89亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8077元/㎡，环比下降13.25%，同比上升2.69%。其中普通洋房成交均价为6493元/㎡，高端洋房为7952元/㎡，豪宅洋房为9660元/㎡，别墅为17734元/平米，公寓为8078元/㎡。

    降价盘、低价盘成交红火，推动楼市成交节节攀升。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周全市住宅成交面积10.33万㎡，合计998套，环比上周的835套上升19.52%。从成交量来看，这是自2011年10月底近20周以来，东莞住宅周成交量首次突破10万㎡大关。本周住宅日均成交量接近143套，已经逼近楼市正常成交水平。而有成交记录的楼盘数也是进一步增加，本周共有129个楼盘有成交记录，比上周增加10个，接近旺季期间的135-145个。从这个角度来看，东莞楼市回暖的基础得到进一步巩固。

    开春以来，东莞楼市成交节节攀升，以一周一个台阶的速度，从1.30-2.05期间的2.57万㎡大幅攀升至本周的10.33万㎡，本周日均成交量更是达到143套，究其原因，除了政策面定向宽松、房贷利率下降、压抑的刚性需求入市等因素外，一些楼盘的降价也是促成了近期东莞楼市成交明显回升的重要原因。如本周成交套数在20套以上的楼盘共有13个，其中成交较多的项目有地标广场72套，沿海•江湾国际70套，卓越•蔚蓝城邦59套，深业•欧景城32套，天利中央花园32套，富通•天邑湾22套等。从这些楼盘的成交情况来看，13个项目当中，有6个项目价格与以往相比均有不同程度下降，如卓越•蔚蓝城邦近期成交均价约为5800元/㎡，比以往的6800元/㎡有较明显下降；天利中央花园约为7500元/平米为，也比往常的8600元/㎡有所下降，该项目甚至有部分房源价格跌破7000元/㎡。另外深业•欧景城、富通•天邑湾等项目价格也有不同程度的降低。

    除了降价项目，一些二、三线镇区的低价项目热销，也是促成了近期东莞楼市成交回升的一大原因。如本周成交量较大的项目道滘镇的沿海•江湾国际70套，樟木头镇的中惠•香樟绿洲33套和大朗镇的碧桂园22套等，这些项目的价格均低于6000元/㎡，仅有5字出头，颇受当地刚需一族的青睐，因而销售情况理想。

    从市场集中度来看，本周成交排行前十的楼盘共成交432套，占总套数998套的比重高达43%，个盘带动楼市整体成交的局面依然未得到根本性的改观，后市走势仍有待进一步观察。

    3月到来新盘陆续上市，楼市供应显著放量。

    进入3月，随着楼市持续回暖，新上市的项目也开始增多。据不完全统计，本周周末共有3个项目开盘，分别是3月10日万江区的金地外滩8号推130-180平一线江景新品，货量约85套；3月10日东城的黄旗山1号推220-260㎡两梯两户洋房，共推出54套；3月11日南城西平的中信凯旋公馆领御组团开盘，推130-190平洋房，所推货量约150套。

    除了以上开盘项目，本周亦有多个项目开展暖场活动，如乐嘉周六做客世纪城玫瑰公馆、富盈世界汇销售中心周日开放、富盈WO城认筹盛启享1万抵5万优惠、东田百达中心68-76平产品认筹、江南第一城女人节美丽嘉年华活动启动等。另外，随着3月12日植树节的来临，周末也有多个项目开展植树节活动，如锦绣山河锦园植树节盛启、万科翡丽山“万人植树节” 招募环保志愿者、鼎峰尚境“千人植树”周末启动、丰泰观山碧水周六举办植树活动、万科麓湖别墅植树节活动等。

    而从楼市供应方面来看，本周东莞楼市新增供应大幅放量，共有7个项目有新品供应，供应面积达到17.94万㎡，共2205套，供应套数均超过了1月和2月份的单月总供应。供应的产品包括1994套洋房、192套公寓和19套别墅，供应的楼盘有横沥的长裕棕榈园、黄江的花样年•江山、凤岗的佳兆业•水岸豪门、南城区的万科•金域华府和中天城市之门、樟木头的中惠•香樟绿洲以及厚街的丰泰•观山碧水等项目。

    进入3月份，东莞楼市新品供应放量，开盘项目增多，项目暖场活动此起彼伏，市场热度继续升温。首先，这与东莞不少开发商将新年首个营销计划安排在3-4月份有直接关系；其次，开春以来东莞楼市逐步回暖，银行信贷松动，刚性需求持续入市，开发商自然要抓住时机加推新货；再次，本周两会召开，从会上传出的消息来看，楼市调控政策虽说无松动可能，但也没有进一步收紧的迹象，这也给了不少开发商吃了一颗定心丸，推盘积极性提高。

    促销动作频频，西平楼市暗潮涌动。

    新年开春以来，南城西平片区一些楼盘促销动作频频，先是该片区中熙•弥珍道打出“899元一平方米 幸福开年三重礼”的宣传口号，一时引来了无数购房者的关注。近期，世纪城玫瑰公馆打出明星营销牌，邀请性格色彩传道者、《非诚勿扰》主持乐嘉现身东莞，做客玫瑰公馆为广大观众解析性格色彩。而最吸引眼球的，则是一则“西平高价地中信凯旋公馆每平直降4000元”的重磅消息。一石激起千层浪，中信凯旋公馆是2007东莞高价地项目，楼面地价高达6077元/平米，原本准备非毛坯发售，预期均价12000元/平米。近日对外公布“放弃非毛坯”，以均价8000元/平米的毛坯价发售，最低甚至出现“7”字头。据了解，该项目本周末开盘共推约有150套的产品，销售套数在70套左右，销售率近半。

    实际上，从去年四季度至今，南城西平片区房价已悄然发生变化。据东莞中原研究部监测数据显示，去年11月份，该片区洋房均价约为9275元/㎡，而后一路下滑，到今年1月份的8760元/㎡，再到3月份（3月1日-11日）的8519元/㎡。从个盘来看，该片区多个项目房价均有不同程度的下调，如景湖荣郡去年9月份开盘价约为9200元/㎡，今年3月份则是8600元/㎡。而房价一直较为稳定的天利中央花园，其洋房均价也从去年7月份的8900元/㎡降至今年3月份的7500元/㎡，该项目甚至有部分房源价格跌破7000元/㎡，仅有6字出头。而该片区另外一个外来开发商的项目，其洋房均价也从去年10月份的9300元/㎡降至今年3月份的8500元/㎡。以上几个项目的降价动作显然也波及到了西平片区其余楼盘，楼面地价高达6077元/平米的中信凯旋公馆，其洋房以均价8000元/平米的毛坯价发售以此也不无关系。

    南城西平片区多个项目房价出现不同程度的下调，有着多方面的原因。首先，去年10月份下旬以来，东莞楼市开始下行，西平片区的楼盘也不可避免地受到冲击，不少项目销量大幅下滑，除了景湖荣郡，该片区其余楼盘月出货量均为个位数，销售情况惨淡。其次，西平片区库存货量庞大，截至2月底，该片区住宅可售存量为38.13万㎡，按照2011年的消化速度测算，消化周期高达18个月。此外，该片区潜在供应项目众多，除了世纪城•玫瑰公馆，还有佳兆业城市绿洲、东骏朗晴居、新中银•金色华庭等多个潜在项目。另外，在售项目当中，还有多个项目有后续新品上市，再加上临近的万科•金域华府、恒大雅苑等楼盘虎视眈眈，未来西平片区的竞争可以用惨烈来形容，降价跑量把握市场先机无疑为明智选择。再次，西平片区在售产品当中，大户型豪宅扎堆，合拼户型产品众多。截至2月底，西平片区140㎡以上的大户型产品（含合拼户型）共有1674套，所占比重高达56%。以1套建筑面积150㎡，单价8600元/㎡的房子为例，这套房子总价为129万元。动辄过百万的总价，对刚需一族来说，房贷首付、月供无疑将面临着沉重的压力。大户型豪宅、合拼户型产品过多也导致不少项目出货较慢，在淡市中只能通过降价来走货。最后，由于去年一些开发商销售业绩难言乐观，资金压力较大。此外，还有一些2012年在售货量较多，销售任务也比较繁重的开发商，如光大、中信等开发商。开发商的资金压力大、销售任务重也是促成一些项目降价的原因。

    从当前西平的楼市形势来看，当地房价在下降已是不争的事实，而一些降价的楼盘由于降价幅度较大，销售速度也明显加快，在对周边项目构成威胁的同时，也提供了某种启示。由于西平片区品牌开发商众多，在售项目、潜在项目星罗棋布，市场形势错综复杂，后市是否陆续有项目跟风降价，还有待进一步观察。鉴于南城西平板块在东莞楼市中的标杆意义，如果西平各大楼盘纷纷祭出降价招数，无疑会对东莞楼市产生重大影响。

    “两会”楼市政策基调：调控不放松，量价继续调整。

    3月5日，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中谈及楼市调控政策，“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”从目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，上海、芜湖、佛山和成都等地调整政策均被叫停，地方“小动作”露头就打。与此同时，中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。

    3月6日，十一届全国人大五次会议新闻中心在梅地亚多功能厅举行记者会。财政部部长谢旭人在回答中外记者提问时表示，财政税务部门正在研究推进房产税改革的方案，拟适当扩大试点范围。而住建部部长姜伟新3月9日在接受上海证券报采访时表示，目前执行的限购政策看不到取消的期限。另外，另外值得注意的是，据姜伟新介绍，今年年内个人住房信息系统肯定会推出，第一步是实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网。而该系统的落地将为加快房产税等房地产业发展的长效机制奠定基础。种种迹象表明，房产税在全国范围内的推广已是箭在弦上。

    3月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新接受中国证券报记者采访时表示，“限购令”短期内不会有所微调和放松。对于今年的房地产宏观调控政策，他说：“楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松。”此前的7日，姜伟新在列席十一届全国人大五次会议青海代表团审议时说，按照现在的房价分析，特别是七、八个大城市的房价，如果继续上涨下去，未来的房地产泡沫将很难处理。一旦泡沫破灭，对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心，让房价降下来，肯定不能像之前那样，一年百分之十几甚至百分之二十几的涨幅。姜伟新强调：“我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。”

    综上所述，2012年房地产政策基调或已然定下，那就是以“巩固房地产市场调控成果”为政策主题，以“促进房价合理回归”为政策目标，以“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心，以“住房信息系统建设和扩大房产税改革试点”为政策重点。政策的出发点和归宿点，就是进一步打击投资投机需求，保护刚性自住需求。

    2月多家房企销售好转，央企保利连续三个月拿地。

    近日，房地产行业迎来了2月销售业绩的公布高峰，除万科和恒大出现销售金额和销售面积的双降外，已经公布业绩的富力地产、龙湖地产、世茂房地产都出现了销售额环比的大幅增长。

    10日，保利地产发布公告，2012年2月实现签约面积37.79万平方米，同比增长69.53%；实现签约金额36.16亿元，同比增长46.29%。2月份的签约面积环比增长200%，签约金额环比增长139.3%。不过，就今年前两月的累计销售情况来看，却依然出现同比双降。据披露，今年1~2月保利累计实现签约面积50.28万平方米，同比下降29.84%；实现签约金额51.28亿元，同比下降30.73%。这主要是因为2011年年底，房企预期政策还会趋严，对市场持观望态度，因而在年底制定年初销售计划的时候，推盘量会相应减少，从而导致销售数据的下滑。

    公告还显示，2月份，保利通过挂牌方式取得西安市张家堡广场凤城十路项目两宗地块，成交总价6.31亿元，土地用途为商住用地。这已是保利在去年10月、11月两月“零拿地”之后，连续第三个月公布拿地了。由于保利地产实际控制人保利集团为国资委管理的大型央企，保利对于政策的敏感度要高于民营房企，所以其在市场上的相关举动更具有风向标意义。保利的市场节奏历来拿捏的比较准，其能根据政策的走向对市场做提前预判。保利连续3个月拿地，或预示着楼市开始趋于好转。

    二、土地市场

    本周新增供应地块：（无）

    本周成交地块：（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市新增供应大幅放量，共有7个项目有新品供应，供应面积达到17.94万㎡，共2205套，供应套数均超过了1月和2月份的单月总供应。供应的产品包括1994套洋房、192套公寓和19套别墅，供应的楼盘有横沥的长裕棕榈园、黄江的花样年•江山、凤岗的佳兆业•水岸豪门、南城区的万科•金域华府和中天城市之门、樟木头的中惠•香樟绿洲以及厚街的丰泰•观山碧水等项目。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.3.5-3.11）商品房成交面积11.14万㎡，环比上升15.58%，同比上升29.91%；成交套数1113套，环比上升15.34%，同比上升21.37%；成交金额10.24亿元。

    本周住宅成交面积10.33万㎡，环比上升18.33%，同比上升32.36%；成交套数998套，环比上升19.52%，同比上升40.17%；成交金额8.35亿元，成交均价为8077元/㎡，环比下降13.25%，同比上升2.69%。

    本周非住宅成交套数115套，成交面积8046㎡，成交金额1.89亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交998套，成交面积10.33万㎡，成交均价为8077元/㎡，环比下降13.25%。本周住宅中位数价格为6573元/㎡，环比上周的6788元/㎡下降3.17%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交998套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有172套，占比17.23%；成交价格在5000-6000元/㎡共有204套，占比20.44%；成交价格在6000-7000元/㎡共有241套，占比24.15%；成交价格在7000-8000元/㎡共有141套，占比14.13%；成交价格在8000-9000元/㎡共有100套，占比10.02%；成交价格在9000-10000元/㎡共有71套，占比7.11%；成交价格在10000元/㎡以上共有69套，占比6.91%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交998套，成交面积10.33万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、虎门、道滘等9个镇街，成交套数在10-40套的有大朗、东城、松山湖等11个镇街，成交套数在10套以下的有莞城、大岭山、洪梅等12个镇街。其中排在前列的镇街有南城186套、虎门99套和道滘80套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街1个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有长安、南城、万江等6个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有寮步、企石、黄江等9个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有大朗、虎门、茶山等13个镇街。

    7、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前5名）：

    本周别墅成交情况（前5名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    8、开工信息