新房

筛选
当前位置:东莞房地产网  > 楼市聚焦 > 市场研究
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

东莞一线区域刚需产品成市场热点 成交持续回暖

来源:  中原地产 东莞房掌柜  2012-03-14 04:33:03
[摘要]备注: 根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分,把所有镇区划分为三个等级:一类区域:东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦;二类区域:石龙、常平、樟木头、黄江、 ...

    备注:

    根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分,把所有镇区划分为三个等级:一类区域:东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦;二类区域:石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山;三类区域:石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    2月关键数据一览:

    总体叙述:

    2012年2月,央行提出满足首次自住购房贷款需求,银行首套房贷再度回归基准利率,甚至部分银行对优质客户打出9折、95折,受此影响,东莞楼市购房者的观望氛围得到初步缓解,特别是一线区域,品牌开发商通过小范围地加推刚需产品,普遍取得意想不到的成交量,同时部分开发商借助情人节的营销造势也大获成功,刺激市场交投氛围的进一步恢复。预计在接下来的3月、4月,开发商仍将紧跟市场形势,在楼市外部环境趋好,刚需购房者入市信心增强的情况下,继续加大中小户型的营销力度,“低价跑量”成为当前的趋势。

    核心要点:

    二月住宅市场明显回暖,营销让利仍是楼市主旋律。

    一线区域刚需产品成为市场热点,整体成交持续回暖。

    二线区域住宅市场成交回升,常平标杆楼盘借助情人节营销引爆市场。

    三线区域住宅成交量走出前期低迷行情,中位房价继续回落。

    一、二月住宅市场明显回暖,营销让利仍是楼市主旋律。

    银行满足“刚需贷款”释放利好,近期成交明显回暖。

    2012年2月,虽然央行表态支持居民合理的首次置业贷款需求,银行放贷利率回归基准利率,甚至出现打折的情况之下,购房者观望氛围逐渐消散。在成交方面,一线区域住宅成交环比大幅上升,主要是由于标杆楼盘的加推,取得意想不到的成效;与此同时,二线区域在万科大栖地、富盈•山水华府二期、富盈•盈翠曦园激发下,成交再次热烈起来,交投氛围浓烈;而三线区域在本月也走出下滑行情,成交量显著上升。在接下来的3月、4月份,开发商借助良好的外部环境,继续小步加推刺探市场,打折促销仍然是当下楼市的主旋律。

    1)区域成交比重分析

    品牌开发商大盘热销带动,一线区域成交比重继续冲高。

    2012年2月,东莞楼市整体成交回暖明显,其中楼市发展最为成熟,占据市场成交主流的一线区域,在万科、中信品牌开发商的标杆楼盘带动下,成交比重继续冲高,达到60.59%;同时二线区域楼市,在本月楼盘加推缺少,成交比重进一步下滑,占到全市成交量的28.94%,与一线区域差距巨大;而三线区域本月也只有零星供应,回暖幅度小于一线区域,2月成交比重下滑到10.47%。

    2)区域成交排名

    2012年2月,东莞住宅市场成交面积达到21.65万㎡,合计2084套,从各区域成交情况来看,南城的住宅市场共成交384套,位列第一;其次是寮步、松山湖、常平、东城分列第二到五名,前五名区域占销售总套数的46.16%,而前五名区域当中南城、松山湖、东城为城区占据三席位,寮步、常平为热点镇区。

    3)普通住宅区域均价排名、单套总价排名

    单套住宅总价越高,说明该区域在2月成交的高端楼盘越多、户型越大,单套总价自然也水涨船高;虎门区域标杆万科•紫台持续签约,单套住宅总价跃居首位;此外,莞城、长安等传统豪宅较多的区域,单套总价也名列前茅;而在普通住宅均价方面,松山湖以10312元/㎡,排名所有区域均价第一;而部分偏远的镇区,如谢岗、企石、桥头等,由于位置较为偏远,并且缺少高端项目的带动,均价普遍都在4000元/㎡左右,与城区的价格差距不断被拉大。

    4)2012年2月区域住宅量价环比变化情况一览

    2012年2月,全市只有24个区域成交面积增加,7区域个环比下降;16个区域价格环比上升,15个区域价格环比下降;从各区域短期的成交量价表现来看,销售量有明显回升,区域价格却是加剧分化;此外,2月有11个区域量价齐升,分别是石龙、长安、茶山、樟木头等等,相反却只有2个区域量价齐跌,分别是常平与莞城。

    二、一线区域刚需产品成为市场热点,整体成交持续回暖。

    刚需产品成为市场热点,整体成交持续回暖。

    2012年2月,一线区域供应继续回落,其中新增住宅供应2个项目,53套,面积1.77万㎡,环比减少83.26%;在销售方面,2月住宅销售1234套,面积13.12万㎡,环比增加60.81%,出现大幅回升的态势;其中普通住宅中位房价7519元/㎡,环比下降7.08%,主要是虽然市场上高端豪宅成交缓慢,开发商主推“刚需产品”户型,优惠折扣促销的原因。

     中低端楼盘抢先促销为主,中位房价有所回落。

    2012年2月,经过春节期间的短暂沉寂之后,本月大部分中低端楼盘不断加大营销力度,万科•金域松湖、鼎盛中环等楼盘加推为主,压抑几个月的刚需产品被逐渐释放,成交量继续上升,部分项目定价的回归,也造成中位房价的回落。

    2012年2月一线区域分物业类型价格变化表:

    2012年2月一线区域普通住宅价格环比变化区间:

    2012年2月一线区域普通住宅签约套数前十名一览

    南城

    南城豪宅价格现松动,让利出货成为首要任务。

    2012年2月,南城没有新增住宅供应;2月南城的住宅成交面积4.23万㎡,共384套,面积环比增加21.23%,整体市场表现回升态势;其中普通住宅市场成交均价8761元/㎡,环比下降5.23%。

    2月南城的住宅市场加推楼盘就中熙•弥珍道、中信森林湖•兰溪谷、万科•金域华府,都取得一定的销售量,其中天利中央花园、景湖荣郡、御花苑•天珑湾有较大幅度的优惠,价格的调整也释放不少购房需求。

    2月南城就金域华府销售上百套,剔除去年延缓至今的签约数据,应该实际值要小一些,在接下来的3月、4月当中,开发商继续以加推新品为主,刚需购房者成为争抢的目标。

    南城别墅市场相对平淡许多,本月南城别墅成交了13套,其中成交最多的世纪城国际公馆6套;万科•翡丽山成交3套;中信•凯旋公馆的别墅产品也成交2套;江南第一城2套。

    2012年2月南城普通住宅销售前十名一览     溢价率=(楼盘售价-片区均价)/片区均价

    东城

    东城楼市成交绝对值依然较低,楼盘后续出货能力偏弱。

    2012年2月,东城没有新增住宅供应;本月成交住宅面积1.32万㎡,共127套,成交面积环比增加70.47%;普通住宅市场成交均价7954元/㎡,环比下降7.31%,价格下滑主要是新世纪星城三期、联华花园城底价成交,而高价产品帕萨迪纳怡丰公寓、黄旗山1号也继续原有的折扣所致。

    2月,东城的住宅市场总体表现十分平淡,虽然比1月有所回升,但是成交绝对值低迷已经维持一段时间,只有富恒•浅水湾、帕萨迪纳、黄旗山1号有零星交量,前期黄旗山一号纷纷扬扬的保值回购营销活动,也逐渐归于沉寂。

    近期东城几乎没有新鲜货量供应,只能依靠黄旗山1号断断续续加推楼栋,以及最近上市的怡丰公寓,但是从长远来看,未来东城仍然不乏知名楼盘,并且以豪宅为主,光大•天骄御峰、中惠•卡丽兰、联华•半山湖、宏远•御庭山等等,其中中惠•卡丽兰已经率先在会展酒店设置沙盘展。

    2012年2月东城普通住宅销售前十名一览

    万江

    经过去年集中上市之后,目前万江楼市仍然面临较大价格压力。

    2012年2月,万江仅阳光海岸•悦湾有新增别墅供应1.05万㎡,合计13套;本月销售住宅面积1.12万㎡,共113套,面积环比增加263.56%;其中普通住宅市场成交均价6862元/㎡,环比上升11.91%。目前,万江的焦点集中于全新豪宅楼盘北大资源•御湾,主推的273㎡双拼别墅、460㎡独栋别墅热销当中。3月,金地•外滩8号将再次推出大户型,届时仍然面临较大的价格压力。

    2月,万江楼市相对缺少营销动作,经过去年的扎堆加推、开盘之后,当前无论是之前销售一路高歌猛进的金地•外滩8号、滨江公馆,还是成交萎靡不振的深业•欧景城,成交量依然低迷,特别是欧景城的价格进一步下探到6000元/㎡左右。

    目前,万江楼市楼盘众多,金地、深业、深城投、富通、合正等“深系”开发商扎堆,片区竞争趋于白热化。年底开发商都需要回笼资金还款,由金地外滩8号、富通•天邑湾、深业•欧景城引领的促销活动也将活跃起来。

    2012年2月万江普通住宅销售前十名一览

    莞城

    在当前刚需主导、豪宅市场被压制的情况下,龙光•君御旗峰的压力不言而喻。

    2012年2月,莞城没有新增住宅供应;本月莞城销售住宅面积0.25万㎡,共18套,面积环比减少57.11%;普通住宅市场成交均价7566元/㎡,环比下降14.05%。

    2012年2月,莞城仅有4个楼盘录得住宅成交,其中东方威尼斯广场成交6套,排名区域第一,实际上为老盘最近放出的单位;此外,高价地广场二期•翰林虽然以拥有名校学位自居,但是住宅户型上的劣势暴露无遗,依然难以摆脱成交的冷清局面,当前以内部关系客成交为主。

    在接下来的二季度,莞城的龙光•君御旗峰将准备全新开盘,主推大平层豪宅单位,但在目前主打刚需市场,而豪宅市场继续被区别对待的情况下,仍然面临较大的挑战。

    2012年2月莞城普通住宅销售一览

    松山湖

    松山湖紫檀山正式上市,难改别墅长期供不应求状态。

    2012年2月,松山湖有紫檀山新增住宅供应0.72万㎡,合计40套,包含部分双拼别墅;本月销售住宅面积1.63㎡,共143套,成交面积环比增加51.28%;其中普通住宅市场成交均价10312元/㎡,环比下降12.08%,显然是由于金域松湖占据成交的绝对部分对价格的拉低作用。3月,全新楼盘紫檀山大规模上市销售,或将给该区域楼市带来一定的活跃度。

    2月,松山湖楼市呈现一种量升价跌的现象,这主要是由于松山湖高性价比楼盘万科•金域松湖的加推热销,并且其价格较前期有所优惠,获得松山湖区域企业团购的青睐。

    2月,松山湖楼市别墅市场成交7套,其中锦绣山河•锦园的独栋别墅,成交单价达到30000元/㎡左右,本月成交3套,万科•松山湖悦别墅成交4套;松山湖的别墅潜在供应主要有紫檀山、光耀项目等等,但一直处于供不应求的饥渴状态。

    2012年2月松山湖普通住宅销售情况一览

    三、二线区域住宅市场成交回升,常平标杆楼盘借助情人节营销引爆市场。

    住宅成交有所回升,明星楼盘卓越蔚蓝城邦引爆情人节营销。

    2012年2月,二线区域住宅供应有所恢复,住宅供应面积7.18万㎡,696套,供应面积环比增加260.41%;而在销售方面,2012年2月销售住宅面积6.27万㎡,共636套,销售面积环比增加44.57%;其中普通住宅市场成交中位房价5895元/㎡,环比下降2.76%;本月的成交亮点主要是常平的标杆楼盘卓越•蔚蓝城邦,截止情人节的有利时机,以首付5万的巨惠引爆不少的刚需购房者,具有一定的昭示作用。

    二线区域成交出现回升迹象,楼盘促销活动花样繁多。

    2012年2月,二线区域有几个楼盘按计划新品加推,例如在寮步的香槟雅苑、常平的万科城•大栖地、卓越•蔚蓝城邦等等,普遍抓住目前刚需购房者的心理,减低首付、增加折扣增强入市信心。

    2012年2月二线区域分物业类型价格变化表:

    2012年2月二线区域普通住宅价格变化表:

    2012年2月二线区域普通住宅签约套数前十名一览

    四、三线区域住宅成交量走出前期低迷行情,中位房价继续回落。

    住宅成交量走出前期低迷行情,中位房价小幅回落。

    2012年2月,三线区域仅有石碣的达鑫•江滨新城、石排的利丰城市花园取得预售许可证,供应面积2.86万㎡,合计265套,面积环比减少60.53%;在销售方面,2012年2月三线区域住宅销售面积2.27万㎡,共214套,销售面积环比增加38.00%,市场成交量走出去年11月以来的下滑势头;其中普通住宅市场成交中位房价4919元/㎡,环比下降2.24%。

    三线区域大部分楼盘缺乏动作,小部分楼盘加推刺探价格。

    2012年2月,三线区域楼市整体偏平静,大部分楼盘都是自然消化库存为主,没有全新楼盘开盘,只是石排、石碣、道滘有部分楼盘加推刺探价格,除此之外,其他楼盘成交量微乎其微;此外,三线区域房地产发展起步较晚,各种配套设施有待完善等因素的制约,以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动,目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

    2012年2月三线区域分物业类型价格变化表:

    2012年2月三线区域普通住宅价格变化表:

    2012年2月三线区域普通住宅签约套数前十名一览

    重点区域量价走势一览:

分享到:
责任编辑:唐晴柔

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

新闻推荐

  1. 1国有大行集体表态:化解房地产风险
  2. 2东莞城区笋盘大盘点!2.5万套选1套 不能随意
  3. 3广深高速改扩建项目将实施 广州-东莞段由广深珠公司负责
  4. 4广东:9月个人房贷新增344.82亿 扭转前两月负增长态势
  5. 5央行行长潘功胜:稳妥化解大型房企债券违约风险
  6. 69月一线城市新建商品住宅价格同比涨幅扩大
  7. 7【每日网签】东莞住宅10.16成交住宅141套,面积16004.8㎡
  8. 8多地土拍规则调整不再设置上限价格 取消土地限价会成趋势?
  9. 9碧桂园创始人杨国强露面 前往顺德北滘南平路项目工地调研
  10. 10超大特大城市城中村改造分三类实施 已入库162个项目

楼盘推荐

视频推荐