东莞一线区域刚需产品成市场热点 成交持续回暖

    备注：

    根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    2月关键数据一览：

    总体叙述：

    2012年2月，央行提出满足首次自住购房贷款需求，银行首套房贷再度回归基准利率，甚至部分银行对优质客户打出9折、95折，受此影响，东莞楼市购房者的观望氛围得到初步缓解，特别是一线区域，品牌开发商通过小范围地加推刚需产品，普遍取得意想不到的成交量，同时部分开发商借助情人节的营销造势也大获成功，刺激市场交投氛围的进一步恢复。预计在接下来的3月、4月，开发商仍将紧跟市场形势，在楼市外部环境趋好，刚需购房者入市信心增强的情况下，继续加大中小户型的营销力度，“低价跑量”成为当前的趋势。

    核心要点：

    二月住宅市场明显回暖，营销让利仍是楼市主旋律。

    一线区域刚需产品成为市场热点，整体成交持续回暖。

    二线区域住宅市场成交回升，常平标杆楼盘借助情人节营销引爆市场。

    三线区域住宅成交量走出前期低迷行情，中位房价继续回落。

    一、二月住宅市场明显回暖，营销让利仍是楼市主旋律。

    银行满足“刚需贷款”释放利好，近期成交明显回暖。

    2012年2月，虽然央行表态支持居民合理的首次置业贷款需求，银行放贷利率回归基准利率，甚至出现打折的情况之下，购房者观望氛围逐渐消散。在成交方面，一线区域住宅成交环比大幅上升，主要是由于标杆楼盘的加推，取得意想不到的成效；与此同时，二线区域在万科大栖地、富盈•山水华府二期、富盈•盈翠曦园激发下，成交再次热烈起来，交投氛围浓烈；而三线区域在本月也走出下滑行情，成交量显著上升。在接下来的3月、4月份，开发商借助良好的外部环境，继续小步加推刺探市场，打折促销仍然是当下楼市的主旋律。

    1)区域成交比重分析

    品牌开发商大盘热销带动，一线区域成交比重继续冲高。

    2012年2月，东莞楼市整体成交回暖明显，其中楼市发展最为成熟，占据市场成交主流的一线区域，在万科、中信品牌开发商的标杆楼盘带动下，成交比重继续冲高，达到60.59%；同时二线区域楼市，在本月楼盘加推缺少，成交比重进一步下滑，占到全市成交量的28.94%，与一线区域差距巨大；而三线区域本月也只有零星供应，回暖幅度小于一线区域，2月成交比重下滑到10.47%。

    2)区域成交排名

    2012年2月，东莞住宅市场成交面积达到21.65万㎡，合计2084套，从各区域成交情况来看，南城的住宅市场共成交384套，位列第一；其次是寮步、松山湖、常平、东城分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的46.16%，而前五名区域当中南城、松山湖、东城为城区占据三席位，寮步、常平为热点镇区。

    3)普通住宅区域均价排名、单套总价排名

    单套住宅总价越高，说明该区域在2月成交的高端楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；虎门区域标杆万科•紫台持续签约，单套住宅总价跃居首位；此外，莞城、长安等传统豪宅较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，松山湖以10312元/㎡，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如谢岗、企石、桥头等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡左右，与城区的价格差距不断被拉大。

    4)2012年2月区域住宅量价环比变化情况一览

    2012年2月，全市只有24个区域成交面积增加，7区域个环比下降；16个区域价格环比上升，15个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量有明显回升，区域价格却是加剧分化；此外，2月有11个区域量价齐升，分别是石龙、长安、茶山、樟木头等等，相反却只有2个区域量价齐跌，分别是常平与莞城。

    二、一线区域刚需产品成为市场热点，整体成交持续回暖。

    刚需产品成为市场热点，整体成交持续回暖。

    2012年2月，一线区域供应继续回落，其中新增住宅供应2个项目，53套，面积1.77万㎡，环比减少83.26%；在销售方面，2月住宅销售1234套，面积13.12万㎡，环比增加60.81%，出现大幅回升的态势；其中普通住宅中位房价7519元/㎡，环比下降7.08%，主要是虽然市场上高端豪宅成交缓慢，开发商主推“刚需产品”户型，优惠折扣促销的原因。

     中低端楼盘抢先促销为主，中位房价有所回落。

    2012年2月，经过春节期间的短暂沉寂之后，本月大部分中低端楼盘不断加大营销力度，万科•金域松湖、鼎盛中环等楼盘加推为主，压抑几个月的刚需产品被逐渐释放，成交量继续上升，部分项目定价的回归，也造成中位房价的回落。

    2012年2月一线区域分物业类型价格变化表：

    2012年2月一线区域普通住宅价格环比变化区间：

    2012年2月一线区域普通住宅签约套数前十名一览

    南城

    南城豪宅价格现松动，让利出货成为首要任务。

    2012年2月，南城没有新增住宅供应；2月南城的住宅成交面积4.23万㎡，共384套，面积环比增加21.23%，整体市场表现回升态势；其中普通住宅市场成交均价8761元/㎡，环比下降5.23%。

    2月南城的住宅市场加推楼盘就中熙•弥珍道、中信森林湖•兰溪谷、万科•金域华府，都取得一定的销售量，其中天利中央花园、景湖荣郡、御花苑•天珑湾有较大幅度的优惠，价格的调整也释放不少购房需求。

    2月南城就金域华府销售上百套，剔除去年延缓至今的签约数据，应该实际值要小一些，在接下来的3月、4月当中，开发商继续以加推新品为主，刚需购房者成为争抢的目标。

    南城别墅市场相对平淡许多，本月南城别墅成交了13套，其中成交最多的世纪城国际公馆6套；万科•翡丽山成交3套；中信•凯旋公馆的别墅产品也成交2套；江南第一城2套。

    2012年2月南城普通住宅销售前十名一览     溢价率=（楼盘售价-片区均价）/片区均价

    东城

    东城楼市成交绝对值依然较低，楼盘后续出货能力偏弱。

    2012年2月，东城没有新增住宅供应；本月成交住宅面积1.32万㎡，共127套，成交面积环比增加70.47%；普通住宅市场成交均价7954元/㎡，环比下降7.31%，价格下滑主要是新世纪星城三期、联华花园城底价成交，而高价产品帕萨迪纳怡丰公寓、黄旗山1号也继续原有的折扣所致。

    2月，东城的住宅市场总体表现十分平淡，虽然比1月有所回升，但是成交绝对值低迷已经维持一段时间，只有富恒•浅水湾、帕萨迪纳、黄旗山1号有零星交量，前期黄旗山一号纷纷扬扬的保值回购营销活动，也逐渐归于沉寂。

    近期东城几乎没有新鲜货量供应，只能依靠黄旗山1号断断续续加推楼栋，以及最近上市的怡丰公寓，但是从长远来看，未来东城仍然不乏知名楼盘，并且以豪宅为主，光大•天骄御峰、中惠•卡丽兰、联华•半山湖、宏远•御庭山等等，其中中惠•卡丽兰已经率先在会展酒店设置沙盘展。

    2012年2月东城普通住宅销售前十名一览

    万江

    经过去年集中上市之后，目前万江楼市仍然面临较大价格压力。

    2012年2月，万江仅阳光海岸•悦湾有新增别墅供应1.05万㎡，合计13套；本月销售住宅面积1.12万㎡，共113套，面积环比增加263.56%；其中普通住宅市场成交均价6862元/㎡，环比上升11.91%。目前，万江的焦点集中于全新豪宅楼盘北大资源•御湾，主推的273㎡双拼别墅、460㎡独栋别墅热销当中。3月，金地•外滩8号将再次推出大户型，届时仍然面临较大的价格压力。

    2月，万江楼市相对缺少营销动作，经过去年的扎堆加推、开盘之后，当前无论是之前销售一路高歌猛进的金地•外滩8号、滨江公馆，还是成交萎靡不振的深业•欧景城，成交量依然低迷，特别是欧景城的价格进一步下探到6000元/㎡左右。

    目前，万江楼市楼盘众多，金地、深业、深城投、富通、合正等“深系”开发商扎堆，片区竞争趋于白热化。年底开发商都需要回笼资金还款，由金地外滩8号、富通•天邑湾、深业•欧景城引领的促销活动也将活跃起来。

    2012年2月万江普通住宅销售前十名一览

    莞城

    在当前刚需主导、豪宅市场被压制的情况下，龙光•君御旗峰的压力不言而喻。

    2012年2月，莞城没有新增住宅供应；本月莞城销售住宅面积0.25万㎡，共18套，面积环比减少57.11%；普通住宅市场成交均价7566元/㎡，环比下降14.05%。

    2012年2月，莞城仅有4个楼盘录得住宅成交，其中东方威尼斯广场成交6套，排名区域第一，实际上为老盘最近放出的单位；此外，高价地广场二期•翰林虽然以拥有名校学位自居，但是住宅户型上的劣势暴露无遗，依然难以摆脱成交的冷清局面，当前以内部关系客成交为主。

    在接下来的二季度，莞城的龙光•君御旗峰将准备全新开盘，主推大平层豪宅单位，但在目前主打刚需市场，而豪宅市场继续被区别对待的情况下，仍然面临较大的挑战。

    2012年2月莞城普通住宅销售一览

    松山湖

    松山湖紫檀山正式上市，难改别墅长期供不应求状态。

    2012年2月，松山湖有紫檀山新增住宅供应0.72万㎡，合计40套，包含部分双拼别墅；本月销售住宅面积1.63㎡，共143套，成交面积环比增加51.28%；其中普通住宅市场成交均价10312元/㎡，环比下降12.08%，显然是由于金域松湖占据成交的绝对部分对价格的拉低作用。3月，全新楼盘紫檀山大规模上市销售，或将给该区域楼市带来一定的活跃度。

    2月，松山湖楼市呈现一种量升价跌的现象，这主要是由于松山湖高性价比楼盘万科•金域松湖的加推热销，并且其价格较前期有所优惠，获得松山湖区域企业团购的青睐。

    2月，松山湖楼市别墅市场成交7套，其中锦绣山河•锦园的独栋别墅，成交单价达到30000元/㎡左右，本月成交3套，万科•松山湖悦别墅成交4套；松山湖的别墅潜在供应主要有紫檀山、光耀项目等等，但一直处于供不应求的饥渴状态。

    2012年2月松山湖普通住宅销售情况一览

    三、二线区域住宅市场成交回升，常平标杆楼盘借助情人节营销引爆市场。

    住宅成交有所回升，明星楼盘卓越蔚蓝城邦引爆情人节营销。

    2012年2月，二线区域住宅供应有所恢复，住宅供应面积7.18万㎡，696套，供应面积环比增加260.41%；而在销售方面，2012年2月销售住宅面积6.27万㎡，共636套，销售面积环比增加44.57%；其中普通住宅市场成交中位房价5895元/㎡，环比下降2.76%；本月的成交亮点主要是常平的标杆楼盘卓越•蔚蓝城邦，截止情人节的有利时机，以首付5万的巨惠引爆不少的刚需购房者，具有一定的昭示作用。

    二线区域成交出现回升迹象，楼盘促销活动花样繁多。

    2012年2月，二线区域有几个楼盘按计划新品加推，例如在寮步的香槟雅苑、常平的万科城•大栖地、卓越•蔚蓝城邦等等，普遍抓住目前刚需购房者的心理，减低首付、增加折扣增强入市信心。

    2012年2月二线区域分物业类型价格变化表：

    2012年2月二线区域普通住宅价格变化表：

    2012年2月二线区域普通住宅签约套数前十名一览

    四、三线区域住宅成交量走出前期低迷行情，中位房价继续回落。

    住宅成交量走出前期低迷行情，中位房价小幅回落。

    2012年2月，三线区域仅有石碣的达鑫•江滨新城、石排的利丰城市花园取得预售许可证，供应面积2.86万㎡，合计265套，面积环比减少60.53%；在销售方面，2012年2月三线区域住宅销售面积2.27万㎡，共214套，销售面积环比增加38.00%，市场成交量走出去年11月以来的下滑势头；其中普通住宅市场成交中位房价4919元/㎡，环比下降2.24%。

    三线区域大部分楼盘缺乏动作，小部分楼盘加推刺探价格。

    2012年2月，三线区域楼市整体偏平静，大部分楼盘都是自然消化库存为主，没有全新楼盘开盘，只是石排、石碣、道滘有部分楼盘加推刺探价格，除此之外，其他楼盘成交量微乎其微；此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

    2012年2月三线区域分物业类型价格变化表：

    2012年2月三线区域普通住宅价格变化表：

    2012年2月三线区域普通住宅签约套数前十名一览

    重点区域量价走势一览：