东莞楼市成交小幅下滑 全面打破观望仍要靠降价

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（3月12日至3月18日）商品房成交面积11.14万㎡，环比下降5.83%，同比上升4.80%；成交套数1071套，环比下降3.77%，同比下降2.55%；成交金额9.21亿元。

    本周住宅成交面积9.74万㎡，环比下降5.77%，同比上升5.77%；成交套数980套，环比下降1.80%，同比上升12.64%；成交金额8.01亿元。本周非住宅成交套数91套，成交面积7508㎡，成交金额1.19亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8230元/㎡，环比上升1.89%，同比下降0.22%。其中普通洋房成交均价为6375元/㎡，高端洋房为7764元/㎡，豪宅洋房为10331元/㎡，别墅为20431元/㎡，公寓为9847元/㎡。

    楼市成交小幅下滑，全面打破观望仍靠降价。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交980套，环比上周的998套下降1.80%。这也是开春6周以来东莞楼市成交首次出现环比下滑。从成交绝对数来看，本周全市住宅成交980套，日均140套的记录仍然处于较高水平，但在这表面风光的背后，楼市成交还是显出一丝疲态。

    新年开春以来，东莞楼市成交出现六连升，从起初的229套到上周的998套，几乎达到了往常旺季期间的水准。但与平常旺季不同的是，本轮楼市成交的回升更多是由于个盘带动，如降价盘、三线偏远镇区的低价盘，另外一些特殊项目的成交也贡献不小，如地标广场（回迁房）。从今年春节过后7周的成交数据来看，全市住宅共成交4626套，其中成交前十的项目共1439套，占比为32%。而2011年春节过后7周共成交5401套，成交前十的项目仅1219套，占比23%。两年相比较，2012年的市场集中度高出近10个百分点，个盘带动总体成交的特征相当明显。因而可以预见的是，随着降价盘、低价盘逐渐消化完毕，楼市成交将不免出现“跳水”。

    根本原因，还在于购房者仍然存在着观望心理，楼市尚未全面回暖。2012年春节过后7周以来，全市共有187个项目有成交记录，其中平均每周成交7套以上的楼盘共有32个。而2011年则有207个楼盘有成交记录，平均每周成交7套以上的楼盘有42个。剔除降价盘、低价盘，仍然有相当多的项目每周成交在2-3套之间。3月18日，莞城某小户型公寓项目开盘，据了解，当天该项目住宅产品推出约112套，成交22套，成交率约为20%，楼市观望氛围可见一斑。由此，也不排除在个别时段，东莞楼市成交出现低潮的情况。

    3月下旬至4月份，全市将陆续有项目开盘。由于开盘项目普遍存在着开盘冲量优势，预计届时楼市成交仍然有不错的记录。但开盘过后能否继续保持热销态势，在楼市观望氛围仍然未能全面打破的情况下，则依然是个未知数。今年两会期间，温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，这也在一定程度上加剧市场观望心理。而打破楼市观望最有效的办法，则仍然是降价，尤其是一步到位的降价。

    促销效果显著，中信•凯旋公馆单周揽金6千万。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周中信•凯旋公馆成交87套，成交金额超过6千万元，在本周全市楼盘成交金额排行中仅次于厚街镇的海逸豪庭排名第二，而成交套数则排行第一。中信•凯旋公馆的热销，得益于其开发商采用高周转快速回笼资金的销售策略。根据东莞中原研究部监测的数据，本周中信•凯旋公馆洋房成交均价不足8000元/㎡，约为7900元/㎡，该价格比周边的景湖荣郡、中熙•弥珍道等楼盘都要低，与天利中央花园7800元/㎡的均价基本相当。由于单价低于8000元/㎡，该项目建筑面积130㎡的单位总价成功控制在100万元左右，因此颇受当地改善型置业者的青睐。由于总价相对较低而面积宽大，相比较以往100万元的总价在西平只能买中小户型的单位，该项目也吸引了不少首次置业者前来问询。

    作为东莞最有影响力的龙头开发商之一，中信地产在中信•凯旋公馆洋房产品上市之际即采用高周转快速回笼资金的销售策略，显然有着深远考虑。自2011年四季度以来，全国楼市下行态势明显，总体成交量节节下滑，一些品牌开发商如龙湖、万科、保利、招商、恒大、富力等一线房企纷纷降价促销。首先，从政策层面来看，今年两会期间，温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，这也就意味着今后楼市调控依然从紧，开发商寄望的楼市调控松绑无情成为泡影。其次，随着4月份的到来，房企在二三季度即将迎来债务到期兑付高峰，资金需求巨大，对于开发商来说，他们的策略应该是走量回笼资金，以解决资金流的问题，而不是赚钱。最后，西平片区潜在供应量巨大，后市竞争激励，尽早跑量回笼资金，无疑将先人一步把握市场先机，将来在不确定的后市中也能掌握主动权。

    改善型需求持续入市，带动中大户型产品热销。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交980套，其中建筑面积在120㎡以上的中大户型产品（含合拼户型）共成交456套，占比47%。本周中大户型成交较多的楼盘分别有中信•凯旋公馆87套，佳兆业•水岸豪门23套，天利中央花园22套，中信•森林湖20套，黄旗山1号15套等。另外，3月18日龙光君御旗峰计划推出120套左右160-237平的豪宅产品，据了解，目前已定制60套左右。近期中大户型产品出现热销，究其原因，首先应归功于一些大户型项目的降价，典型案例如中信•凯旋公馆、天利中央花园等项目，另外也一些前期降价的大户型楼盘成交继续向好也是一个重要原因，如中信森林湖•兰溪谷。其次，今年开春以来，由于政策面定向宽松，首次置业者房贷得到支持，在楼市淡季中开发商加大对中小户型刚需产品的推售力度，中大户型则由于总价较高等多方面的原因遇冷。2月下旬以来，随着东莞市场逐渐回暖，购房者也逐渐放弃观望转而入市，在开发商降价促销等手段的带动下，压抑多时的改善型需求开始入市。再次，进入3月份以来深圳客入市增多，临深镇区的大户型产品受到了不少购买力强劲的深圳客的青睐，也在一定程度上促进了中大户型产品的热销，典型案例如佳兆业•水岸豪门。

    临深镇区楼盘频频造势，降价项目出货理想。

    近期，凤岗、塘厦、樟木头等临深镇区的楼盘开始加大项目宣传力度，暖场活动开始升温，如塘厦的万科•朗润园正在开展“万科赞美塘厦”摄影比赛，塘厦镇的中惠香樟绿洲3月18日开放新品三房板房，凤岗镇的麒麟湾上周末加推83平小三房，3万抵5万优惠发售，樟木头的丰泰•橡树溪谷则加推二期210-260平别墅新品。另外中惠香樟半岛二期目前正加紧筹备，而备受瞩目的碧桂园塘厦三项目——碧桂园•天麓山、观澜碧桂园和碧桂园•时代城则频频在各大媒体中露相，加大项目宣传力度为新品上市造势。

    而从楼盘成交情况来看，一些主打深圳客的临深镇区的楼盘同样斩获颇丰，如常平镇的卓越•蔚蓝城邦，该项目的客户7成来自深圳。得益于深圳客的给力，再加上该项目的降价促销，开春以来卓越•蔚蓝城邦长期占据楼盘成交排行榜的前列，本周亦成交55套夺得探花。另外，凤岗镇的2个楼盘亦成交不菲，如汇商花苑漫城成交46套，佳兆业•水岸豪门23套等。近本周汇商花苑漫城成交猛增，主要源于该项目的降价。据东莞中原研究部监测的数据，该项目本周成交均价约为5300元/㎡，相比较以往的6600元/㎡，降价幅度近20%。近期凤岗镇的一些项目出现降价，一个重要原因就在于凤岗镇潜在项目众多，竞争激烈，另外临近的塘厦镇商品住宅更是存在天量供应。随着市场的逐渐回暖，面对强大的竞争压力，一些产品竞争力较逊的项目也是紧紧抓住难得的市场回暖的机会，通过降价来尽早走货。

    二月4城市房价环比微涨，市场复苏不改房价回调趋势。

    国家统计局18日发布报告，今年2月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有45个，持平的城市有21个，环比价格上涨的4个城市涨幅均未超过0．1％。从同比情况看，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有27个，比上月增加了12个；同比涨幅比上月回落的城市有32个，涨幅均未超过2．7％。

    与1月70个大中城市房价环比全线停涨不同，2月出现的4城市房价环比上涨还是微露出楼市回暖的迹象。与此前预期不同的是，2月房价下跌城市不仅没有增加，反而有4个城市出现价格上涨。从环比跌幅来看，近三个月的数据分别为0．27％、0．15％、0．1％，即跌幅连续两个月减小，这说明楼市已经出现明显的回暖势头。

    究其原因，2月房价出现反弹与一些地方政府鼓励自住性购房需求有关，市场预期政策可能出现微调，加上部分开发商降价促销，使得成交量在2月下旬有所释放，出现楼市回暖的迹象。但在4个城市出现房价环比回升的同时，房地产市场的其他数据显示楼市仍处于整体价格回落的阶段，比较典型的要数商品房库存的持续增加。据中原地产研究部监测数据显示，2月十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加126％和284％。总销售面积约为290万平方米，环比和同比分别增加19％和18％。

    另外，从报告来看，无论二手房还是新房，作为全国楼市风向标的一线城市，其房价环比均出现下调；而同比来说，除广州外，北京、上海、深圳均出现了数年来从未出现的明显同比下调。这也说明，目前市场依然处于冬天的温度，虽然在2月份出现复苏，但是实际市场依然低迷，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器，市场整体刚需总量依然庞大，但对价格非常敏感，只有价格下调到位，才能快速带动成交，今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动就是例子。

    住建部拟新政“增供”普通商品房，配套中低价位。

    国务院总理温家宝3月14日作出“房价调整远远还未到位”的表态，近日，住房和城乡建设部已经开始细化多项楼市调控的配套政策。住建部正在抓紧研究制定专项支持普通商品房建设的配套政策，以增加普通商品房在市场的供应量。同时，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部业已提出，提高地方土地出让收益用于保障性住房建设的比例，具体幅度相关部门已在探讨之中。
据了解，上述专项支持政策可能包括优先办理中低价位普通商品房的规划、建设、预售的行政许可、考核中低价位普通商品房的供应比例、细化中低价位普通商品房的认定标准等内容。这些政策将用以确保中低价位普通商品房供应量的“进一步提高”。

    这也可以看出今后楼市调控的风向。从两会期间中央政府的表态来看，近期出台新的调控政策的可能性并不大，更多的在于出台一些细化楼市调控的配套政策。本轮楼市调控的核心是打击投资、投机需求，支持刚性自住需求。在保持限购、限价的前提下，通过增加普通商品房在市场的供应量，加快保障性住房建设的比例，另外可以预见的是房产税在全国的推广将会进一步加快。只有这些楼市调控的配套政策逐渐到位，限购、限价等行政性手段才有可能慢慢淡出。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（无）：

    本周成交地块：（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市新增供应有1个项目有新增供应，为道滘镇的新世纪•上河居，供应的产品为洋房，共40套。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（3月12日至3月18日）商品房成交面积11.14万㎡，环比下降5.83%，同比上升4.80%；成交套数1071套，环比下降3.77%，同比下降2.55%；成交金额9.21亿元。

    本周住宅成交面积9.74万㎡，环比下降5.77%，同比上升5.77%；成交套数980套，环比下降1.80%，同比上升12.64%；成交金额8.01亿元。本周非住宅成交套数91套，成交面积7508㎡，成交金额1.19亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8230元/㎡，环比上升1.89%，同比下降0.22%。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交990套，成交面积9.74万㎡，成交均价为8230元/㎡，环比上升1.89%。本周住宅中位数价格为6580元/㎡，与上周的6573元/㎡基本持平。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交990套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有120套，占比12.24%；成交价格在5000-6000元/㎡共有238套，占比24.29%；成交价格在6000-7000元/㎡共有200套，占比20.41%；成交价格在7000-8000元/㎡共有185套，占比18.88%；成交价格在8000-9000元/㎡共有104套，占比10.61%；成交价格在9000-10000元/㎡共有71套，占比7.24%；成交价格在10000元/㎡以上共有62套，占比6.33%。

    6、各住宅类型成交

    7、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

     据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交980套，成交面积9.74万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、凤岗、常平等7个镇街，成交套数在10-40套的有大朗、寮步、石排等14个镇街，成交套数在10套以下的有石龙、长安、洪梅等11个镇街。其中排在前列的镇街有南城251套、凤岗82套和常平75套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、松山湖2个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有塘厦、莞城、长安等6个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有寮步、凤岗、常平等8个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有茶山、樟木头、沙田等16个镇街。

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前8名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    本周厂房成交项目一览（所有项目）：

    9、开工信息

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    个案名称：卓越蔚蓝城邦

    主题：借助促销效应 520低首付促销活动 

    地段：常平火车东站对面500米

    主推户型：75-170㎡洋房

    近期，卓越蔚蓝城邦花园热销全城，轰动整个市场。主要得益于其推出“520低首付促销活动”，首付5万，日均20元，吸引众多购房者入市。再加之其均价仅为4500元/㎡，推出的75-170㎡洋房，契合刚性需求，掀起置业大风暴，取得不错的促销效果。项目位于未来的东部新城中心，区域发展预期良好。火车站、轻轨站、地铁站、高速路、环城路汇集处，交通优势明显。卓越集团作为中国领先的地产综合运用商，产品与社区的品牌价值也受到消费者的青睐。借助市场效应，本周卓越蔚蓝城邦花园持续“520低首付促销活动”，下周将会继续加推。

    个案名称：中熙弥珍道商铺

    主题：全新铺位火热认筹中 5万享开盘额外98折

    地段：南城西平社区东骏路16号

    主推户型：40-80平地铁铺王

    西平片区是目前东莞人口居住密度最大的片区之一，整个西平区域以二类居住用地为主，人居氛围较为浓厚。居住人群高端，以白领、公务员为主，消费力强劲，居住人口达到30万以上。中熙弥珍道商铺正是位于西平片区，毗邻地铁口，距离R2与莞惠城轨交汇站点仅500米。商铺5.9米层高，买一层送一层，95%的超过使用率和67年超长产权商铺，性价比高。本周及下周全新铺位火热认筹中 5万享开盘额外98折。

    个案名称：虎门国际公馆

    主题：免首付还送非毛坯费

    地段：虎门白沙

    主推户型：90-130㎡洋房

    虎门国际公馆由黄河集团开发，山水连城万众景仰。三山一湖，高铁首府，为其产品的亮点。目前在推90-130㎡洋房，均价在8500元/㎡左右。本周推出“免首付还送非毛坯费”的促销活动，下周将会持续该活动。

    个案名称：祥利上城

    主题：认筹送油卡 1万抵5万优惠

    地段：凤岗中心永盛大街与观天路交汇处

    主推户型：85-120㎡别墅

     祥利上城目前主推面积150-190㎡复式新品。目前9栋正在认筹送油卡，1万抵5万的优惠。下周将会持续认筹1万抵5万优惠活动，还有高赠送面积。

    个案名称：滨江公馆

    主题：周末“圆梦计划”为您免费实现愿望

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主推户型：98-148㎡四房

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线江景。崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。周末举办“圆梦计划”为您免费实现愿望。下周“幸福ID户型”将会发布，敬请期待。

    个案名称：丰泰橡树溪谷

    主题：丰泰橡树溪谷推出一口价188万起的别墅

    地段：樟木头观音山麓樟深路

    主推户型：210-260㎡别墅

    丰泰橡树溪谷北靠观音山森林公园，南面水，是东莞东难得的风水宝地。项目总建筑面积20多万平米，是一个由联排别墅和高端洋房组成的西班牙皇家奢侈山水墅邸。 丰泰橡树溪谷目前主推联排别墅，面 积在210-260㎡之间，总价在250万元到300万元之间， 自带双车位。本周该项目推出一口价188万起的别墅。

    个案名称：汇景•御泉香山

    主题：本周来访抽奖 下周举办东莞东千人龙熙宴

    地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

    主力户型：112-145平3、4房

     汇景•御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。目前在推112-145平3、4房，本周凡来访客户可抽奖，下周将举办东莞东千人龙熙宴活动。