世纪城地产蒋纯华：房企应练好内功沉着应对政策

世纪城地产副总经理蒋纯华

　　合理的房价应由市场平衡

　　现在，大家都在谈房价是否合理，每个人的判断都是不同的。网友计算意味着他没有学过经济学，如果按照这样的价格，意味着东莞所有的人都可以购买一套房屋，即使这样的话，东莞也无法开发出这么多的楼盘。按照“总理房价”计算，北京、上海都是五、六千元，两会之后，全国人民一片欢呼，之后一片惊呼，大家都认为总理开了一个善意的玩笑，如果上海卖五、六千元的话，大家就都不要等待，乘坐飞机去上海买房吧。

　　房价合理不合理，不是简单的可以得出一个数据，房地产的功能是比较复杂的，房地产不仅仅是消费品，自主品，还是投资品，如果有人购买豪宅的话，更多的考虑是以保值增值为主，或者是留给下一代的资产。

　　 现在东莞别墅中50%是留给下一代的，天骄峰景，很多的小孩子十几岁就有产权证了。因此不能用理性的逻辑将复杂的价格说得清楚，这是不可能的，也是扯不清楚的。什么样的价格才合理，这是我们一直想得到的答案，客户觉得越低越好，开发商觉得越高越好。在此过程中，可以得到平衡的就是市场，你想卖多少套，如果你的价格可以实现速度和资金的要求，这样的价格就是合理的，就是公司今年要10个亿，就卖10个亿的楼盘，如果10个亿完成了，就意味这公司很好的完成任务，价格也是合理。   　　

　　如果公司只要卖1亿元，价格就比较激进，也是合理的价格，但不是真实的合理价格，因此要看公司自己的决策，也要考虑市场的因素，从而得出合理的价格。

　　最近大家说得最多的西平凯旋公馆，并不是降价，而是价格定的比较低，中信根据企业战略定的价格，这是建立在对自己产品了解，自身客户了解，还有对市场竞争了解基础上的。  　　

　　实际上东莞消费者的胃口并不是特别的大，西平凯旋公馆真实的价格是多少，有说6000多的，也有7000多的，但是实际均价是8300、8400元左右，卖到这样的价格，媒体和消费者已经欢呼雀跃，大家认为中信不愧为有良心的央企，体现了社会责任感。大家对于西平的判断和胃口并不是很好的。如果全线8000元/平方米左右的话，可能要出现抢房的情况，很多人问西平凯旋公馆的销售对世纪城是否有影响，我认为对他们的影响要大得多，对我们是没有什么影响的。   　 

　　近期西平上门量突然大了很多，国际公馆受西平凯旋公馆的影响，近期的销售量有比较大的提升。这说明东莞广大的客户和媒体和同行给西平做了免费和有渗透力的宣传。而有部分楼盘价格在此之上，在此阶段，这些楼盘肯定会受影响，成交和客户的观望期就会延长。

　　房企练好内功，沉着应对政策

　　每一种产品设计之初就有所判断，类似于PPT上的别墅，不可能每个月卖30套，如果这样做的话就是对土地价值的不尊重，只有碧桂园这样做。像锦绣山河项目，也不会一个月卖50套，每一种产品设计的时候就有所判断，如果卖80平方米的房屋，一个月卖15套也会疯掉的，一个项目如果是500套的话，要卖多久。   　　

　　结合目前的市场环境，还有今后市场的发展，刚需占比会越来越大，现在世纪城开发的项目，包括接下来的项目都有刚需的产品。  　　

　　第一，首先对市场进行判断，从而作出正确的决策。今后一段时间这样的产品一定会适销对路，至于占到70%还是80%，目前是无法判断的，在事业自身开发的过程中，会占一定的比例，从而使企业更好的适应市场的变化。目前出货还是以刚需产品为主，市场好的时候，大户型出货会更好一些。开发一些小户型，开发一些刚需产品，也开发所谓的豪宅，这种产品供应链完善的时候，应对市场的时候就会更加的从容。
  
　　调控不会放松，企业如何自救，这是假命题。房地产永远不会改变的就是宏观调控，目前的宏观调控只是从以前的宏观调控过渡到目前的宏观调控，有所不同。以前的宏观调控是长周期的，一调整就是三至五年，在此阶段就是下行期，其他时间就是上行阶段，这样的情况今后不要期待了。   　　

　　从2008年到现在的宏观调控都是非常短暂的，实际上以后的调控会越来越频繁，呈现出短期化。不要期待政府对你会网开一面或者是救开发商，这是不现实的，今后还会进行调控的，而且调控的力度不会低的，接下来的时间都要面对这样的情况，开发企业应该如何应对，这是我们思考最多的问题。八个字：“练好内功，沉着应对”。   　　

　　如何练好内功，每个企业一年都要进行一次反思，如果是营销部门的话，你的营销能力是否够。如果是开发拿地部门，取地能力是否够，融资能力是否够，设计施工的能力是否够，这就是开发商的内功。至于说项目是否跟别人合作或者是否要降价，这些情况在迫不得已或者是特殊的情况下才予以应对的。   　　

　　拿地能力怎么样，永远拿不到好的地，就无法开发。融资的能力怎么样，信誉不好，就无法获得银行的融资。设计施工怎么样，如果户型永远不对路，施工质量永远有问题，一切都无从谈起，做事之前先做人，做房地产也是这样的，首先要将内功练扎实，无论怎样的市场都可以应对。