清明假期影响楼市成交乏力 后市或延续回升态势

    一、一周楼市观察

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（4月2日至4月8日）商品房成交面积6.9万㎡，环比下降50.94%%，同比下降36.35%；成交套数652套，环比下降55.22%%，同比下降44.03%；成交金额6.5亿元。

    本周住宅成交面积5.92万㎡，环比下降54.53%，同比下降42.18%；成交套数538套，环比下降57.44%%，同比下降49.63%；成交金额5.15亿元。本周非住宅成交套数114，成交面积9733㎡，成交金额1.35亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8698元/㎡，环比下降1.05%，同比上升12.02%。其中普通洋房成交均价为6485元/㎡，高端洋房为8608元/㎡，豪宅洋房为11410元/㎡，别墅为17008元/㎡，公寓为7816元/㎡。
清明楼市遇冷，新增供应放缓。

    据东莞中原研究部监测数据显示，近两周东莞楼市共新增供应2691套，面积23.65万㎡。其中，上周（2012.3.26-4.01）新增供应2377套，供应面积19.75万㎡。上周供应显著放量，本周（2012.4.02-4.08）东莞楼市有万科紫台、景湖荣郡和海逸豪庭3个项目新增供应314套住宅，供应面积3.9万㎡。一方面是由于清明假期不是好的营销节点，开发商抢先在假期前加大推货力度；另一方面，部分楼盘属于房企季度性跑量，已在3月底供应放闸。

    楼市先扬后抑，高端项目成交导致均价结构性高涨。

    从两周成交的绝对值来看，楼市表现先扬后抑。其中，上周东莞住宅成交1264套，日均成交180套，这是自去年10月下旬以来最高成交记录。整周共有148个楼盘成交，这个数字已经超越旺季期间134-145套的记录。值得注意的是，3月29日至3月31日，商品房共成交814套，其中住宅成交720套，非住宅成交94套。一方面众多已买房的市民赶在清明放假之前签约，集中签约导致成交记录爆发上涨，另一方面镇区低价楼盘去货理想。如万科城三天成交67套。受清明节日影响，不少市民回乡拜祭，楼盘来访客明显减少，清明当天住宅仅成交12套。4月楼市成交在低迷中开局。本周东莞住宅仅成交538套，日均成交仅76套，环比下降57.44%。

    价格方面，本周东莞住宅成交均价为8698元/㎡。剔除高端项目成交，本周普通洋房均价为6485元/㎡，中位数价为6867元/㎡。在市场降价一片中，均价呈现结构性高涨。一方面目前市场是刚性需求为主，今年东莞政府尚没有出台明确的调控房价目标。受刚需成交活跃带动，开发商推高端项目的意愿加强，高端项目网签导致结构性均价高涨。另一方面，大户型具有总价高，资源稀缺性，市场难消化的特点。开发商推出部分单位刺探市场，同时借助小阳春回暖的销售力度带动消化。

    今年以来，国家调控房地产实施针对性调控，扶持首次刚需置业，打压投资性改善。自开春以来，刚需楼盘在市场上唱主角。政策利好和房贷利率的支持下，刚需置业如雨后春笋般的爆发，支撑楼市节节回暖。刚需楼市带动的回暖，大户型产品入市无疑给客户带来了产品选择性的多元化。从今年2月份以来，东莞有紫檀山、海逸豪庭、丰泰观山碧水、保利红珊瑚等楼盘先后推别墅入市。3月份海逸豪庭成交金额4.75亿元，占市场占有率10.51%。个别高端项目的热销，再加上刚需市场成交活跃的带动下，近期大户型楼盘成交有所升温。本周楼市成交乏力，均价处于相对高位运行。究其原因：其一，恰逢清明假期，东莞人一般有清明不购房的习俗。部分置业者回乡拜祭扫墓或外出郊游，导致购房计划耽搁或延迟，楼盘来访客明显减少；其二，东莞部分银行享受首套房贷9折或95折利率优惠折扣，虽然不少购房者对首套房利率回归85折存在心理预期，但首套房利率的优惠仍然能激发部分购房者入市热情，提振市场信心；其三，高档项目成交占有率上升，导致均价高位运行。

    开发商推货力度不减，周末营销活动热闹非凡。

    按照惯例，中国人的传统在清明节期间忙着祭祖扫墓，不会选择在此期间入市购房。由于清明不是好的营销节点，开发商在清明前加快推盘节奏。清明期间，楼市遇冷是意料之中的事情。开发商为了延续3月底楼市的热闹行情，节日期间推出各种大小的暖场活动。一方面是为延续楼市回暖的人气氛围，另一方面借助市场销售热度加大推广。此外，从周六日的楼市来看，营销活动并不因为雨水天气而影响开发商推货的热情和力度。据不完全统计本周东莞有近15场大小的暖场活动闹楼市。开发商各出奇招吸引购房者眼球，促进成交。较为关注的是景湖荣郡加推20套特价单位，万科麓湖别墅和天骄峰景分别举行摄影和长跑大赛，中信森林湖兰溪谷和皇家公馆样板房开放，紫檀山销售中心开放，中熙弥珍道庆祝20周年庆，加推78-145㎡洋房等。周末众多项目暖场活动百花齐放，究其原因：其一，开发商有意延续3月底热闹行情，借助市场回暖力度加大推货；其二，借助暖场活动增加现场人气，维持成交氛围；其三，暖场活动能加大楼盘自身的推广力度，有利于保持市场的持续关注度，如万科麓湖、天骄峰景的摄影和长跑大赛均有持续性；其四，为五一黄金假期和后市蓄客。

    开发商或借助市场热力积极推货，后市或延续持续回升态势。

    随着第二波降价潮的袭来，市场进入调整阶段，楼盘入市价格相对理性。保利红珊瑚在3月底入市，因其地段优势和品牌的号召力，同时也因为入市价格较为合理，去货较为理想。在目前政策不加吗的前提下，楼市回暖基础进一步巩固。在成交活跃的带动下，4月开发商推货的意愿继续升温。温家宝近日表示，根据形势变化尽快出台预调微调政策。经济下滑刺激货币走向宽松。受食品价格上涨影响，3月CPI同比增长3.6%，有较大幅度的反弹，这意味着通货膨胀压力仍然较大。预计第二季度存款准备金率仍然有下调的空间。流动性资金流入市场，对于房地产而已，这是一个利好的消息。东莞目前首套房贷利率只能享受到95折或90折优惠，仍然有进一步优惠的空间。如果东莞房贷利率回归至85折，届时会激发一部分潜在购房需求入市的爆发。再加之五一黄金假的到来，不少购房者在这段时间选择观望等待，或会在五一期间入市。后市或会延续回升态势，五一期间会是一波上涨行情。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（无）：

    本周无成交地块：（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市新增供应有3个项目有新增供应，分别是万科紫台供应234套洋房，景湖荣郡供应66套洋房，海逸豪庭供应14套别墅。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周商品房成交面积6.9万㎡，环比下降50.94%，同比下降36.35%；成交套数652套，环比下降55.22%，同比下降44.03%；成交金额6.5亿元。

    本周住宅成交面积5.92万㎡，环比下降54.53%，同比下降42.18%；成交套数538套，环比下降57.44%，同比下降49.63%；成交金额5.15亿元，成交均价为8698元/㎡，环比下降1.05%；同比上升12.02%。

    本周非住宅成交套数114套，成交面积9733㎡，金额1.35亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周住宅成交538套，成交面积5.9万㎡，成交均价为8698元/㎡，环比下降1.05%。本周住宅中位数价格为6867元/㎡，环比上升0.06%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交538套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有66套，占比12.29%；成交价格在5000-6000元/㎡共有126套，占比23.46%；成交价格在6000-7000元/㎡共有96套，占比17.88%；成交价格在7000-8000元/㎡共有69套，占比12.85%；成交价格在8000-9000元/㎡共有101套，占比18.81%；成交价格在9000-10000元/㎡共有36套，占比6.7%；成交价格在10000元/㎡以上共有43套，占比8.01%。

    6、各住宅类型成交

    7、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交538套，成交面积5.92万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、常平和大朗3个镇街，成交套数在10-40套的有虎门、万江、凤岗、寮步等14个镇街，成交套数在10套以下的有石龙、企石、沙田等13个镇街。其中排在前列的镇街有南城132套、常平63套和大朗46套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、松山湖、长安、大岭山和塘厦5个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有虎门、东城、南城、万江等5个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、茶山、寮步等8个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有石碣、大朗、道滘等12个镇街。

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（所有项目）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    本周无开工信息