五一东莞楼市未现集中成交局面 刚需盘成交活跃

    扎堆入市的项目和五花百门的促销举措反应了，开发商对五一冲业绩的热切期待。五月被称为房地产的“红五月”，传统上的销售旺季。鉴于4月下旬楼市成交呈现疲软状态，开发商难以对后市明确的把握，普遍采取“少量加推”和“特价房”刺探市场行情。促销优惠以“几万抵几万”为主要形式，个别楼盘甚至打出最低首付一成、每平方米直降2000元的营销噱头。如中惠珺庭于4月29日加推110-118㎡湖景洋房，最低可享受一成的首付。御花苑更是打出每平方米直降2000元的营销噱头，拉开豪宅促销序幕，推出220㎡错层复式产品。

    观点五：沿深片区楼盘成交相对火热，开发商出货压力加大， 产品定价趋向理性。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅共有141个楼盘成交记录，而沿深片区包括黄江、常平、松山湖、塘厦、长安、虎门5个片区共成交334套，占比重35.42%。其中以花样年江山、卓越蔚蓝城邦花园、万科金域松湖、万科紫台、金地博登湖、万科松山湖1号等热销楼盘为代表。

    5月新推项目中，多数为旧盘加推，也不乏一些新品入市，如九龙1号、恒大帝景、万科•朗润园、迎宾豪苑等。同一区域，雷同产品集中上市，或加快后市区域竞争白热化。区域内的库存量及潜在供应量持续走高，未来新盘会持续不断入市，预计后市开发商出货压力相对加大。在供大于求的市场环境下，购房者仍然存留着观望心态。开发商在制定产品价格更趋于合理性。其一，城区刚需价格已基本降到底，改善型产品还有进一步议价空间；其二，镇区新盘入市较为低价，如皇家公馆二期新品入市均价大约为5300元/㎡。保利红珊瑚于4月28日推出第二批15栋高层22、23号楼的87-107㎡两房和三房。由于位置和户型比前期要好，本次产品价格上涨100-150元。开发商普遍采取以价换量的走货策略，产品定价趋于理性。受新盘低价入市带动，镇区部分在售刚需楼盘还存在一定的价格调整空间。

    观点六：多重利好因素，支撑楼市预期回暖加大。

    第一季度国内GDP增长为8.1%，而东莞第一季度G D P仅增长1.3%，属于全省垫底的一个城市。受欧洲债务危机影响，世界经济复苏势头减弱导致外需萎缩。东莞是一个以外需为主导的城市，经济增速继续放缓反映了外贸企业订单下滑、小企业发展势头不稳等问题。在全球经济疲软的环境下，巴西、印度等国家已率先降息。各国协作应对危机，促使全球经济稳健复苏。出于经济增速在第二季度可能继续下滑的担忧，央行或会通过增加流动性供给来引导市场利率的降低，提振市场信心，刺激投资。目前，国家采取的调控措施使得通货膨胀有效回落，预计银根会进一步松动。降低存款准备金率是短期内市场的主要预期，贷款降息或有望到来。

    同时，近日有消息称住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研，公积金使用范围有望扩大。目前武汉对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款。在税收、信贷政策的支持下，随着各项针对首套购房人群的优惠政策逐步落地，刚需购房成本有所下降，观望已久的购房人群入市意愿增强。

    根据东莞中原研究部监测数据显示，五月东莞大约有45个项目入市或加推产品，同比去年56个项目减少11个。去年五一期间，受限购预期影响和广深购买力的外溢，东莞开发商加快推盘节奏。今年5月东莞45个项目共加推6145套，存量面积达62.5万㎡。其中，刚需项目占据27个，供应3722套，占总存量的60.57%，存量面积37.24万㎡，占总比重60%。在这个刚需之年，抢占刚需份额已成为各大开发商必争的对象。在政策扶持合理购房、信贷松动和供应充足等多种利好因素下，预计后市维持回暖势头。