2012上半年东莞房价微涨 高端别墅集中成交影响

　　2012年上半年东莞一手住宅成交量同比减18.4%，房价8316元同比微涨1.7%

　　供应：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年上半年全市一手住宅新增供应面积约215.9万平方米，同比略减8.1%，但仍然高于2009年、2010年同期水平。受去年第四季度楼市低迷影响，今年1-2月开发商推盘热情减退，导致上半年整体供应减少。

　　成交：2012年上半年全市一手住宅网签面积约224.3万平方米，同比小幅减少18.4%，但远高于2008年和2010年同期水平。去年第四季度至今年2月楼市成交低迷，加上春节来得太早严重影响1月楼市，导致今年上半年整体成交略有下滑。

　　资金回笼：2012年上半年全市一手住宅网签金额约186.5亿元，同比萎缩17.1%，除2011年外，均远超过历史同期水平。整体而言，今年上半年东莞开发商资金回笼较为顺利，这将一定程度提高开发商对于下半年房价预期。

　　房价：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年上半年全市一手住宅网签均价约8316元/平方米，同比微涨1.7%，房价创历史最高。今年上半年东莞房价出现“上涨假象”，主要表现为结构性上涨，如剔除第一季度高端别墅集中签约影响，今年上半年房价的真正走势为稳中微降。

　　2011年上半年后东莞房价涨幅趋缓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以半年来计算，2009年下半年开始，东莞房价持续6个半年上涨，其中2011年上半年始涨幅趋缓，连续3个半年房价稳定在8200元上下。2012年上半年供应量和销售量均创过去两年以来最低。

　　2012年第二季度成交量创过去四个季度以来最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以季度来计算，2011年第三季度开始，东莞楼市成交持续三个季度下滑，2012年第一季度成交量跌入冰点，创08年第二季度以来最低，仅略高于08年第一季度。所不同，08年第一季度，东莞以7折降价拉开房价回归序幕，房价下调持续时间较长;今年第一季度房价以局部小幅降价为主，且下调时间较短。

　　2012年第二季度东莞一手住宅均价约8230元/平方米，环比第一季度略跌3%，如果剔除第一季度高端别墅集中签约因素，预计跌幅将扩大，预计下跌约5-8%。整体而言，第二季度房价下跌幅度在10%以内，以小幅调整为主。

　　东莞连续三个季度供求基本平衡，这意味着楼市库存变化幅度较小，消化压力相对较小。2012年第二季度东莞一手住宅新增供应量及成交量均维持在145万平方米上下。

　　6月份成交量将达到过去18个月以来最高水平

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年6月东莞一手住宅网签面积将达到55万平方米，环比5月略增5%，将达到过去18个月以来最高水平。2011年至今，月成交量超过50万平方米的月份共有7个，其中54万平方米上下的月份约有5个。

　　2011年10月-2012年1月，东莞月度成交呈持续下滑趋势，今年2-6月，则呈持续上升趋势，尤其5-6月连续2个月保持在50万平方米以上的高位，今年上半年东莞楼市成交得到了强劲回暖。

　　5-6月市场整体表现为“量升价缩”，房价回落至8000元左右，实际东莞价格下跌时间则为3-4月份。3-4月，东莞基本完成房价的理性回归，尤其以市区的西平片区表现较突出。随着旧盘全面完成了房价回归，5-6月份新盘定价较理性，故导致5-6月房价较3-4月整体回落。6月均价约8000元/平方米，险些跌破“8000元”大关。

　　刚需产品供应小幅增加 141平方米以上大户型供应略有减少

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以满足首次置业为主的户型100平方米以下供应比重约57%，比去年增加4个百分点。在支持刚需的政策环境下，上半年开发商相应加大了中小户型的供应。2012年上半年70平方米以下户型供应比重达20%，创09年以来最高，此类产品以公寓为主，今年东莞公寓供不应求的状况得到了较大的改观。

　　141平方米以上户型供应比重约20%，较去年略减少2个百分点，但仍然比2010年高出两个百分点。东莞市场一向喜好大户型的开发，从2007年至今，东莞141平方米以上大户型供应较稳定，基本稳定在20%左右。

　　总体而言，今年上半年东莞产品结构发生着变化，中小户型供应量有所增加，大户型有所减少，但变化的幅度较小，大户型仍然保持较高的比重。今年上半年中小户型的增加主要体现在公寓产品的增加，真正适合居家的二房和小三房产品供应结构未有太明显变化。今年上半年二房和小三房产品供应增幅有限，141平方米以上大户型供应量居高难下，这是阻碍上半年楼市成交的重要因素之一。

　　今年上半年别墅成交比重环比略有回升，但仍处低位

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年下半年以来，别墅成交比重呈减少趋势，2012年上半年东莞别墅占住宅成交比重约10.8%，比去年下半年高出约1个百分点，也是今年上半年房价比去年下半年略高的重要原因之一。2008年和今年上半年别墅销售形势反应出别墅产品受宏观经济政策影响较大，随着上半年销售形势的好转，别墅成交略有起色。但整体而言，别墅成交比重仍处于历史低位，09年以来仅比2011年下半年略高。在宏观经济未有大改观及政策不明朗的背景下，别墅销售难有大突破。