东莞房企为冲业绩集中签约 6月底楼市“大爆发”

　　 (2012.6.25—2012.7.01)

　　半年关口楼市大爆发 住宅周成交量创年内新高

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　河南楼市新政只认房不认贷 官方称政策是误传

　　6月24日，河南新政明确：“各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。”相比之前各地的楼市政策，河南微调力度继续增加，但刚出台一天就叫停，官方称政策是误传。

　　广州：新建小区绿地率低于30%不予发规划许可证

　　从《广州市绿化条例》获悉：“居住区、居住小区和住宅组团不低于30%，旧城改造区及城中村不低于25%。其中人均公共绿地面积，居住区不低于1.5平方米，居住小区不低于1平方米，住宅组团不低于0.5平方米。” 该条例7月1日起正式施行。

　　东莞市住建局：12层以下住宅要装太阳能热水器

　　为进一步在东莞推行太阳能热水系统与建筑一体化技术，市住建局6月25日发出相关通知的征求意见稿，提出我市十二层以下住宅均应当设计安装太阳能热水系统，并与建筑一体化设计、施工。

　　沙田镇50亿重点工程项目奠基 近半涉及房地产

　　6月30日，沙田镇在立沙岛安置区三期工程工地举行投资项目签约暨重点工程奠基仪式。现场奠基的9项重点工程包括立沙新区三期工程、沙田体育公园、沙田第二幼儿园、城市综合体——东港华府、喜来登酒店、江畔花园(南区)、佳兆业·碧海云天、东莞圣雅洁具有限公司新厂区及东莞市金富实业有限公司项目，总投资共计50亿元。其中，城市综合体——东港华府、喜来登酒店、江畔花园(南区)、佳兆业·碧海云天四个项目均属房地产项目，总用地面积超过50万平方米。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：世博新天地底价摘获清溪商住地块 楼面地价年内最低

　　位于清溪镇重河村，编号为2012WG021的地块于上周在国土资源交易网进行了拍卖，东莞市世博新天地物业投资有限公司以底价13965万拿下了该地块，折合楼面地价为1276元/㎡，创今年年内商住用地成交楼面地价的最低点，因为今年出让的商住地块以优质地块为主，大部分位于热门镇区或地段便利的位置，故楼面地价都较高。由于近期邻深片区房地产项目大热，作为邻深镇区之一的清溪镇成交也走向上升通道，此地块性价比较高，开发潜力较大。

　　2、本周土地待拍信息 ：起拍价892元/㎡ 麻涌高性价比商住用地待拍

　　本月第一宗商住用地将于本周二在国土资源局交易网站上进行拍卖，此次拍卖的是位于麻涌镇东太新基村，编号为2012WG022的商住用地，出让面积为4.92万㎡，容积率在1~1.8之间，起始价为7900万，起始楼面地价为892元/㎡。该地块位于中麻大道和新太路之间，地块周边两河环绕，交通便利，生态资源丰富。作为东莞滨水生态区的麻涌，随着水乡片区经济一体化提上议程，经济发展和房地产开发价值进一步提高，以江畔湾为首的麻涌项目一度成为成功开拓广州市场的典范。在快速消化两年后，麻涌等水乡片区供应明显跟不上脚步，本宗地块的出让将使未来2年该镇住宅产品有所补充。

　　3、上周土地出让公告信息：寮步重推去年流拍地块 意在刺探市场

　　上周东莞市国土资源局网站最新公布一宗商住用地出让公告信息，地块位于寮步镇塘边村，出让面积仅5215㎡，容积率为2.5，起始价为1710万，折合楼面地价为1312元/㎡。此地块为去年流拍地，原土地用途为批发零售用地，现改为商务金融用地，起始价降低890万元。经过去年连续五次流拍的寒冬时期，寮步镇在今年上半年都无土地出让。此地块是寮步镇今年第一宗挂牌上市的商服用地，体量较小较易消化，在东莞土地市场回暖的情况下，寮步推出该地块意在刺探市场，毕竟作为“第五城”的房地产市场，今年似乎过于低迷。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：推货速度明显回落 凤岗两大新盘刚需产品入市

　　上周共有三个项目商品房新增供应，合计新增住宅套数为493套，面积为4.76万㎡，环比分别下滑12%和26%。大岭山的万科·麓湖花园又有加推动作，这是自三月以来的第三次加推，本次加推13套605㎡的独栋别墅。另外，凤岗两大纯新盘也在上周入市。本土知名房企丰华地产旗下的金凤豪苑新推240套43-102㎡一至三房的刚需产品，而永盛1号新推福康阁、福乐阁两栋楼，加推120套70㎡两房、60套91㎡三房和60套93㎡三房。5-6月份新增供应量持续高企，近两周开始回调，主要原因是7,8月份属于房地产市场传统的“淡季”。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：部分房企为冲业绩集中签约 楼市月底“大爆发”

　　上周东莞市无论是住宅市场还是非住宅市场都一片热闹场面，全市住宅签约套数为1655套，签约面积为15.91万㎡，环比分别上涨20%和14%。上周是6月的最后一周，也是今年上半年的最后一周，为冲月绩，部分楼盘集中在月底签约，导致上周签约的爆发，创住宅周成交量最高点，也为上半年的住宅成交交上漂亮的答案。住宅签约均价为8376元/㎡，结束六月前三周的“7”字头，重回八千大关。主要是因为长安、南城、松山湖、虎门等高价盘的签约拉高了总体的均价。非住宅方面，签约套数为596套，签约面积为1.48万㎡，环比分别上涨548%和166%，其中南城的金域华府二期车库成交436套，也导致了均价的回调。

　　2.2 住宅量价走势：周成交量创年内新高 均价重回八千大关

　　东莞市住宅签约量仍在高位运行，上周住宅签约量达年内最高水平。25日至30日六天的时间里共签约1557套，日均260套。合计签约面积为14.95万㎡。主要是因为月底集中签约以及端午前后的营销活动的效果体现。而均价在三周“7”字头之后重回8000大关，为8376元/㎡，环比增长9%，与南城、长安、松山湖等镇区8000以上均价个盘签约比例加大有关。

　　2.3 区域住宅成交：南城309套位居第一 万达广场助长安排第二

　　上周，南城签约309套，签约面积约为3.06万㎡，遥遥领先第二名140套，位居排名榜之榜首，金域华府、中信森林湖、江南第一城、景湖荣郡楼盘等齐发力，虽成交都在60套以下，但盘多力量大。长安上周万达广场签约爆发，共签约142套，占长安签约的84%，助推长安居于全市排名第二。而常平上周成交比较出彩的楼盘有丽景花园和蔚蓝城邦，两大盘的签约助常平进三甲。泛深地区签约依然火热，长安、常平、塘厦、黄江、凤岗等一同进入了排行榜前十。泛深地区的热销或将辐射其他周边镇区，为东莞市房地产市场再添一把火。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：长安万达中央公馆142套稳居榜首 常平丽景花园屈居第二

　　2.6、楼盘活动：6月末周活动依然不少 “明星走秀”继续风靡

　　上周(6月25日-7月1日)是6月最后一周，东莞楼盘活动依然不少。较大大型的活动是万科广场营销中心开放巨星范冰冰莅临，70-120㎡住宅登记中;万科金域国际新盘发布会罗嘉良助阵，75-100㎡两房、三房启动登记;皇家公馆二期楼栋新品诚意登记启动风水大师宋韶光莅临，推 89㎡及100㎡两、三房单位，其他以暖场活动为主。步入7月东莞下半年楼市正式开局， 同时也面临着淡季的到来，东莞楼市未来发展如何值得期待。

　　3. 上周新开工工程：三项目新开工 凤岗名流印象花园将入市

　　上周共有三个项目取得了新开工许可证，合计住宅建筑面积为33.17万㎡，非住宅面积约6万㎡。南城恒大雅苑在上周有新的开工动作，住宅建筑面积为12.36万㎡。由于户型出众，带非毛坯等迎合部分客户需求，恒大雅苑销售业绩优异，今年上半年共成交438套洋房，其中五月签约219套，截止至7月1日，恒大雅苑的存量套数仅有20套，存量面积约2280㎡。凤岗纯新盘名流印象花园一期上周取得开工许可证，总建筑面积14.08万㎡，将针对深圳客户设计市场热捧的88平米绝版稀缺复式产品。另外，大朗五福购物中心住宅楼上周开建，住宅面积为8.51万㎡。

　　总结：

　　1、河南新策的最大亮点是在一定程度上打破“认房又认贷“的规定，为合理的改善型需求释放明确了政策方向。相比之前各地的楼市政策，河南微调力度继续增加，刚出台一天就叫停，官方称政策是误传，意味着该政策超出中央的容忍底线。

　　2、世博新天地底价摘获清溪商住地块，楼面地价1276元/㎡年内最低; 麻涌高性价比商住用地待拍，起拍楼面地价892元/㎡;寮步为刺探土地市场，重新推出去年塘边村商务金融地块，起拍楼面地价为1312元/㎡。

　　3、推货速度明显回落，凤岗两大新盘刚需产品入市，新增供应或迎来“淡季”。

　　4、部分房企受半年关冲业绩影响，在月底前集中签约，带动全市楼市大爆发，住宅月末最后一天更是创下了单天333套刷新今年最高纪录，均价也因南城、长安、松山湖等高价盘比例较大而重新步入八千大关。

　　5、上周是6月最后一周，东莞楼盘活动依然不少。较为大型是万科广场营销中心开放巨星范冰冰莅临、万科金域国际新盘发布会罗嘉良助阵、皇家公馆二期楼栋新品诚意登记启动风水大师莅临等活动，其他以暖场活动为主。

　　6、上周共有三个项目取得了新开工许可证，合计住宅建筑面积为33.17万㎡，非住宅面积约6万㎡。