沿海地产郭汉斌：三大刚性需求利好东莞楼市

　　个人简介：郭汉斌，男，汉族，1960年出生，西安交通大学工学学士、管理硕士。1998年-2006年 历任万科沈阳、成都及东莞地区公司副总经理，曾任大连万科总经理。2006年4月至今任沿海地产华南地区公司总经理。

　　沿海地产华南地区公司总经理 郭汉斌

　　东莞楼市未来走势依然不明朗，消费者有看跌的，也有看涨的，即使是开发商，分歧也较大，有悲观的，也有乐观的，各个层面对东莞楼市未来走势的认识分化严重。

　　这个时候还是让我们多听听楼市智者的声音，何谓楼市智者?楼市智者就是能够不被利益左右，理性看待楼市，能够准确预测楼市走向的人。

　　东莞楼市有不少堪称智者的人，而沿海集团华南地区总经理郭汉斌先生(下文称“郭总”)是其中之一位非常优秀的智者，很多人尤其是业内人士印象非常深刻的是郭总对东莞楼市的两次精确预测。

　　两次准确预测东莞楼市走势

　　早在去年年底，郭总在接受媒体独家专访时，就未来东莞楼市走势，提出这样一个观点：东莞楼市将面临结构性调整。

　　沿海郭汉斌：东莞楼市将面临结构性调整

　　郭总认为，深圳房价泡沫较大，房价下跌是整体性回调，而东莞则是结构性回调。所谓结构性回调，一是指小户型项目遭遇调控政策重点打压，其价格泡沫将被刺破;二是指一些所谓的高档楼盘在去年国庆节前价格“虚高”，结构性回调主要指小户型，但是，部分大户型项目性价比不高，存在透支情况，也必然面临回调。

　　后来东莞楼市走势基本如郭总所预测，小户型销售乏力，价格大幅度下调，价格泡沫被刺破，部分大户型项目性价比不高，存在透支情况，也进行了回调。

　　在今年三月份之前，郭总在接受媒体采访时，预测东莞楼市将在三月份回暖。事实是，三月份，东莞楼市在丰泰城、万科运河东1号和光大景湖湾畔降价促销刺激下，交易量有明显改善，确实如郭总所言，东莞楼市在三月份出现回暖迹象。

　　转眼到了六月，东莞楼市将会发生哪些重要变化，未来走势如何，上周五下午，郭总接受了媒体的独家专访，就未来东莞楼市走势，发表了自己的看法。

　　三大原因导致城区楼市走强 镇区走弱

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，5月份城区销售比重为50.2%，镇区则为49.8%，城区销售比重达至2007年以来最高值，首次超过镇区。

　　2007年11月份以来，城区比重呈逐月上升之势，从2007年11月份的27.5%升至2008年5月的50.2%。

　　郭总认为，城区镇区销售比重发生重大变化有三大重要原因：其一，这几年东莞城区建设日新月异，成绩斐然，使得城区看上去有了城市的样子，居住舒适性、便利性及安全性大大提高，城区物业优势凸显，吸引力大大增强，不少镇区居民前来城区投资物业。

　　其二，与镇区楼市客户结构发生很大变化有关，2007年，深圳投资客对东莞镇区尤其是靠近深圳的镇区影响很大，受政策打压后，深圳投资客基本销声匿迹，镇区楼市销售也受到很大影响。另外，值得一提的是，深圳房价回调幅度较大，使得靠近东莞靠近深圳的镇区房价性价比优势减弱，难以吸引深圳客。

　　第三，年初以来，城区房价加速回调,其回调速度及力度远胜于镇区，导致城区商品房需求得到一定刺激，城区销售比重逐渐上升。

　　郭总认为，随着交通网络的完善，紧临核心城区(环城路内)的镇区优势会更加明显。5月份的销售数据已清晰地印证了这一点。

　　三大刚性需求利好东莞楼市

　　郭总看好东莞楼市，认为受调控政策影响，虽然东莞楼市暂时遇到了一些问题，但是，刚性需求依然旺盛，支撑力很坚硬。

　　郭总分析认为，三大刚性需求利好东莞楼市。第一个刚性需求就是首次置业的年轻人，其中以外来人为主。

　　东莞产业调整升级的总体方向是，加快发展第三产业，优化调整第二产业，精细发展第一产业，努力打造先进制造业和现代服务业，高新技术产业和适度重化工业，以现代农业为重要补充的产业格局，积极构建现代产业体系，提升产业综合竞争能力。

　　郭总认为，从东莞产业结构调整的目标可以看出，白领在未来东莞人口结构中所占比重将会很大，他们的购房需求将会成为东莞楼市重要的消费支撑。

　　第二个刚性需求就是改善型需求，改善型需求这个置业群体年龄主要集中在30到45岁之间，他们经过多年打拼，事业取得了一定成绩，随着生活水平的提高，原有的住房已经无法满足需求，需要改善居住条件。

　　第三个刚性需求处于改善型和投资性之间。郭总透露，现在很多有条件的父母已经为下一代做了充分考虑，一个主要的表现就是为下一代购置保值增值属性很强的物业，这种现象在东莞也很普遍。

　　郭总认为，第一种刚性需求支撑了楼市的初步回暖;随着后两种刚性需求的释放，东莞楼市还会进一步回暖。但是，3到5年内，楼市不会再现去年那种非理性热闹。

　　三优楼盘将成六月东莞楼市热点

　　目前的消费者主要可以分为两派，部分消费者认为开发商资金链紧张，会继续降价，因此继续观望，看跌房价，部分认为已经降到位了，可以出手了。

　　关于开发商资金链断裂问题，郭总表示，大品牌有实力的开发商一般都不会走到这一步，个别小盘小开发商可能面临资金链断裂问题。

　　郭总认为，从去年十月到现在，在这长达八个月时间内，东莞房价基本调整到位了，总体来说，东莞不少楼盘价格已经比较合适了，出手时机已经成熟，消费者应该根据自己经济实力选择是否出手，不要总想着抄底，买股票的人天天想着抄底，但是能够抄底的又有多少人呢。

　　郭总表示，消费者是亲眼看着楼市从高潮走入平淡，身边也有不少亲戚朋友被高房价套牢，所以，目前的消费者在购房时非常谨慎和理性，他们在做出决定前，会反复比较，“三优”楼盘将会备受青睐，自六月份开始，会逐步成为东莞楼市新热点。所谓“三优”就是指小区环境优，周边环境优和户型设计优。楼市疯狂时期各种楼盘都热卖的现象难以再出现。

　　丽水佳园五月销售5000万

　　据郭总透露，沿海丽水佳园联排和叠加别墅在五月份销售了20多套(透明售房网可以查看签约数据)，销售额近5000万元，在当前楼市，这个成绩算是非常不错的了。

　　郭总认为，丽水佳园销售取得这么好的成绩是多种因素综合作用的结果，其中丽水佳园自然景观好、小区环境好及户型迎合诸多客户个性化需求是重要原因之一。

　　丽水佳园坐落于东江之畔，处于三江交汇处，独拥东莞绝美的350米宽景水域，是东莞最大的、不可复制的活水别墅区，独有东江最美的1.2公里江岸，堪称东莞最珍贵的资源之一。

　　郭总认为，土地资源越来越稀缺，尤其是拥有稀缺景观资源的土地更是稀缺，而且即使以后还会出现一些景观不错的项目，其价格一定不菲。因此，现在一些拥有稀缺景观资源的物业销售不错也在情理之中。

　　郭总透露，丽水佳园目前生活配套还不是很完善，接下来，沿海将从多个方面来完善，目前小区餐厅“威尼斯味道”已经开张，便利店也开了，洗衣店及自助银行也会再7月份使用。

　　在教育配套上，项目自身开办的幼儿园明年交付使用，明年9月1日可以开学，项目周边政府将会开办一个小学和中学，以满足业主子女教育需求。

　　郭总乐观预计，随着这些配套的逐步完善，丽水佳园将会成为一个生活气息很浓的东方威尼斯别墅城，会成为东莞成功人士青睐的城市别墅。