郭汉斌：东莞城市化“半小时生活圈”未来会逐渐形成

　　值此2008年北京奥运会之际，地产网举办“地产变局与东莞城市价值论坛”， 房地产业内同仁以及全国各界朋友共同探讨东莞特殊的城市价值对地产价值的影响以及我们应该如何面对地产变局。

　　时间：2008年6月24日下午14：00

　　地点：中国·东莞国际会展酒店3楼宏图厅

　　以下是东莞沿海丽水佳园开发有限公司总经理郭汉斌的演讲：

　　【郭汉斌】尊敬的房地产各位嘉宾、各位业界同仁大家好，很高兴能够有这样的一个机会和大家一起探讨东莞的城市价值和城市化的进程，刚才听了冯科老师的演讲很受启发，可能我们媒体界朋友和我们业界一样，觉得对我们开拓视野和理解目前楼市的一些动作和现状很有帮助。但是在这里我就一个数字提个建议，刚才冯科老师也提到了楼市下调30%，这可能是一个假设，假如下调30%以后，财产损失降到多少。因为现在很多媒体有这样的数据，有人说深圳下调了30%了，因为我长期在深圳居住，据我的感觉，去年一轮房价的疯狂上涨的过程当中深圳也是全国城市的均价最高的一个城市，表面上看，深圳去年最高的时候是1.7万左右，现在一手的楼市是1.1万元，从这两个数据来比似乎深圳下调了百分之多少，实际上这是一个非常之大的一个误会。因为现在显然目前市场上所卖的房子对深圳来说主要是一些自住性的刚性需求，而且是新开盘，价格有点下调，根本不能代表深圳整体的楼市均价。因为有些高价的房子最近很少出手。

　　我可以很负责地告诉大家，深圳很多的二手房可能没有1.5万、1.8万、2万你都买不走。所以我去年做了一个大胆的预测，我说无论楼市风雨如何变幻，深圳的住宅均价是一定能支撑1.2万元的。反过来说东莞至少可以支撑他的一半，就是6千元/平米。

　　今天我还想以前实际上探讨过东莞城市化的问题，东莞城市化来看我的基本判断是他的春天刚刚到来。为什么东莞的城市化率从政府的公布数据已经超过了50%，高于中国城市化平均水平，实际上他的城市化水平起码在70%、80%，为什么我今天说他的春天刚刚到来呢?我想我们不用列举太多的指标，我选了三个角度，从三个角度来看东莞的城市化是不是处于春天。

　　一个是东莞自身的这种交通网络，他可能在未来的2—3年能够形成“半小时生活圈”，我界定的这“半小时”是指镇区与城区的边缘到边缘，镇区之间边缘到边缘。为什么说2—3年就可以形成呢?可能最具标志性的事件一个就是我们的环城路本段要在未来2—3年要开通，另外一个标志性的事件就是东莞大道的延长线。这两条大道开通以后意味着东莞的东部快速、西部干线，以及东莞大道环城路、松山湖大道这几条主要的连接城区、镇区的交通干线可以全面地无缝对接，他有很多的互动式的立交。我们现在有这样的体会，上下班的时候走环城路觉得特别不好走，为什么呢?修得也很漂亮，为什么不好走呢?因为环城路南侧和石虎要连接的没有接上，环城路和东莞大道之间本来是通过东莞大道的连接线连接的，目前没有连接上。这个网络的形成可能再过2—3年，形成网络，形成很好的微循环以后他的交通效率会提高很多，到那个时候32个镇区起码20几个镇区相互之间的交通会顺畅很多，上下班的塞车也会减少很多。

　　这种镇区之间的“半小时生活圈”意味着什么?以为着我们这座城市会产生新的交通中心、商业中心、居住中心，比如说在东莞西部道滘，大家已经注意到东莞市新的人民医院现在在道滘基本上快建成了，年底可能就会开业，为什么他会放在道滘?原因很简单，因为道滘未来就是东部快速和西部干线通过东莞大道沿城线一个连接的区域，换句话说道滘未来可能会扮演东莞市的一个新的交通中心。有交通中心可能会引出他可能会成为一个区域性的商业中心。因为交通改善以后他还会派生出其他的一些热点地区，我就不一一讲了。

　　第一个角度来看，东莞的城市化“半小时生活圈”在未来2—3年会逐渐形成。

　　第二个角度来看，东莞的城市商业正处在一个快速的发育期，他由分散到集中，由小规模到逐渐地上规模。比如说我们东城中路的一些商业中心现在发展比较快，遗憾的是还没有像深圳的万象城、海岸城，没有一些大型的集吃喝玩乐购物一体的大型购物中心，这些可能目前还比较缺乏。相信他也在未来的几年内一定会出现。 因为现在在东莞，外地人到东莞以后最头疼的一件事就是要找一个吃喝玩乐于一体的可以逛街的地方确实比较困难，规模化还不够。商业方面他也在发育。

　　第三个角度来看，广深莞之间的轨道交通，我们现在不少的同仁一提起轨道交通总觉得他是很遥远的事情，总觉得广深莞之间实现轨道交通甚至有人说10年，东莞的市长也讲过今年的8、9月份东莞的轨道交通计划可能要上报国家发改委得到批准，这个批准意味着什么呢?以为着东莞最优先启动的一条轨道交通就是我们的会展酒店附近，大约在会展中心到新的石龙火车站，这样一条轨道交通联系起来，因为他只有十多公里，可能在未来的4、5年应该能修通。这意味着从会展中心到广州的天河应该是12分钟+27分钟+中间换乘时间，大约40分钟。会展中心到深圳的罗湖火车站大约也是在40多分钟。仅仅是这样的一条轨道交通实现了以后，我们一年多以前大家热议的“莞深同城”问题可能才能够真正实现，但是这种趋势上来看实际上并不遥远。这个轨道交通应该是在指日可待的这几年内也意味着东莞将来的石龙、茶山和其他的广深铁路沿线会率先发挥出他价格洼地的优势，这个时间是很短暂的，未来4、5年的时间。

　　以上我们从这三个角度来看，作为东莞来说他的城市化春天刚刚到来。一个是自身他很快的发展，也是和莞深之间的联系，由此可以看出东莞的发展前景应该是非常诱人的。特别是最近的一个事件，可能2年后，也许按照政府公布的时间不到2年，最多的是2年，广深港沿江高速应该可以通车了，这是广深之间又一条通道，在西边。这一条路通了以后，东莞西部的地区将和深圳的宝安南山，至少这两大区会形成便捷的半小时到1小时的生活圈，届时东莞西部的虎门、沙井、厚街、道滘这些镇将会成为深圳市第二个市中心，深圳市有一个市中心是福田，最近深圳市调整的规划有第二个市中心是前海，包括了后海、宝安。东莞的西部地区在未来的一两年后将会成为深圳前海城市中心的后花园，成为前海市中心购买豪宅第二居所比较合适，会成为深圳前海城市中心来东莞购买豪宅的聚集地。

　　从这个角度来说，东莞自身的这种市场容量应该随着塔城市化的进展，就算07年有所萎缩的话，我想08年楼市的容量起码也应该在350万—400万平米的建筑量，这个尽管比去年相比有30、40%的萎缩量，但是相当于5年前或者是4年前一些传统的老的都市区，比如成都、武汉这样的一些城市的发展，应该是非常不错的。

　　我想在座的各位对东莞楼市的前景看好方面容易达成共识，对于楼市的现状如何看待，最近我也听到这部分的争议蛮多的。很多人在唱空，很多人在观望，很多人在动摇。说这个城市由于产业升级、人口转移，房地产发展前景如何。我本人始终对东莞楼市是充满信心的，从去年11月份，我本人在东莞比较早地提出说东莞楼市面临结构性的调整，他并不像深圳那样的城市面临一个整体的调整。当初我的判断就是说这个宏观调控本来对深圳或者是广州影响比较大一些，东莞有一些影响，但是不应该影响那么大。刚才冯科老师也讲了大家消费者信心受到了舆论环境的左右，目前舆论的环境也是比较乱，缺乏治理，说什么话都可以。汶川地震当初有人造谣说哪天又有地震，这个可能马上被刑事拘留了。但是反过来说有人讲了对全国人民都无利的话，又没有确实的根据，怎么办?目前楼市的舆论环境是非常之乱的。从今年5月份来看，全国初次置业和改善性的置业这种需求都在增加，但是进入6月份以来，6月份可能受很多负面因素的影响，特别是暴雨的因素蛮大的，还有股市的影响，还有CPI的问题，6月份从东莞的楼市来看，应该说消费者这种观望的氛围又显得比4、5月份浓厚得多。现在6月份平均每天的成交量可能是5月份的一半左右，按照这个季节性来说，他应该比5月份少一些。目前可能是信心不足。

　　前两天和媒体记者探讨，记者朋友问我对东莞楼市的看法，我说东莞这个城市有他的特殊性，居民存款实际上是在3千亿左右，政府前两天公布是4千亿，居民存款是2200个亿，加上企业存款是3300个亿，实际上东莞没有国有企业，基本上是民营企业，企业加居民个人的存款都差不多视同为居民的个人存款在3千亿左右。这样的一个经济实力、资金实力如此之强的城市，他的需求特征和有些城市是有区别的，所以我理解东莞的住宅需求，他的刚性需求应该有三种。第一种，他首次置业的自住型，第二种是大量的改善型的需求，因为东莞在5年前外来品牌发展商进入比较少，所以5年前有很多买房子的人，现在正好进入需要改善的阶段，所以东莞的改善性需求应该是比较强劲的。第三种刚性需求就是介于改善型需求和投资型需求之间的，这里面主要是我们中国人的情节，为下一代考虑。这种需求也是一种刚性需求的，他也是在合适的实际是一定要买房子的。所以东莞这个城市有这样的三种刚性需求，应该说现在的问题不是购买力的问题，不是没有需求的问题，是市场信心的问题。

　　这个问题如何来解决?我们有三条建议：

　　第一，最近我本人也是反复讲的，媒体也是一直最近在推广的一个概念，就是“3优楼盘”，所谓的“3优”，就是我们楼盘的外部环境优，小区内部的景观优，户型设计优。这样的“3优楼盘”应该要充当什么角色呢?就要引领楼市，激活楼市，要给客户信心。

　　第二，我非常同意冯科老师刚才讲的，楼市的调整我们姑且不去预测他还需要半年还是一年时间，总而言之现在仍然基于调整的过程之中，在这样一个调整的过程之中为了争取销售也好、激活楼市也好，发展商要持续让利，要根据各自楼盘的情况持续让利，你不让利他就不买房子。现在客户普遍地到售楼处开始讨价还价，能不能再跌几个点，过去我们的发展商可以不理解，但是现在该让一点的一定要让一点，而且你不要管他楼市什么时候调整完，你就持续让利，在这种让利的过程中，供应和需求之间会达到一种新的平衡，会找到一个新的平衡点。

　　第三，我们有些盘可能几个月不见销售了，要说发展商不着急那是假的，可能是一个价格的问题。前两天媒体记者问我，假如有一些东莞发展商顶不住了要高台跳水，对现在楼市影响大不大?我说不大，如果一个盘只有通过高台跳水才能够销售的话，对他自身、对市场、对消费者都是一件好事。该跳点水的跳点水没有关系，把这个价格放在一个合适的位置，总而言之这个市场要靠我们大家共同启动，要打破这种僵局。