政策“稳中有松” 东莞房价平稳首置刚需积极释放

　　政策经济背景：

　　政策“稳中有松” 向首置刚需倾斜

　　经济大环境：经济增速放缓 微调的救市政策应运而生

　　2010年第二季度开始，中国经济步入增速下滑轨道，连续9个季度下滑，创历史之最。尤其2012年，经济增速呈现加速下滑的风险，在此大背景下，微调的救市政策应运而生。如扩大信贷规模刺激经济，今年1-8月累计新增贷款约60976亿元，同比大幅增加16.8%，而去年则同比减少8%;如自2011年12月至2012年5月半年内三次降低存款准备金率。等等诸多金融微调政策在今年上半年频繁出现，无不向市场释放信号：今年政策微调大势所趋，相关行业将会迎来发展时机，尤其牵动上下游众多产业链的房地产行业有望得到复苏，至少排除出台持续打压房地产政策的可能性。

　　今年恰逢“十八大”召开，“政策维稳”是今年一大主题。因此，2012年是政策的“空档期”，从另一层面说为房地产发展提供了稳定的发展预期，今年中国楼市迎来发展好契机。

　　作为以外向型为主的东莞经济，今年东莞经济受全球需求疲软影响较大。2012年上半年东莞GDP增幅破天荒低至2.5%，“保增长”成为今年东莞经济迫切要解决的问题。东莞经济的低迷，将较大程度影响东莞高端住房需求，大户型销售将面临难题。

　　楼市走向：在维护调控成果的大前提下，合理住房需求得到政策支持

　　在“保八”的大经济背景及维护房地产调控成果的大前提下，中国房地产政策出现微调，主要表现在：继续完善和加强对投资或投机性住房需求的调控，支持合理住房需求。对房地产“适度宽松”的政策具体表现为：对首次置业需求贷款利率优惠，以及地方政府出台相关税费减免等其它优惠措施。在东莞较突出的政策调整为：大幅提高普通住房房价标准，购房成本得到一定程度的“减负”。在一年当中最重要的楼市黄金节点出台“减负”措施，反应了东莞政府强烈的“保增长”信号，期望东莞房地产行业得到发挥而减缓经济放慢的步伐。除购房者享受着实实在在的政策支持这一因素以外，对后市预期的走高是促进房地产成交的重要因素。因此，在春节过后，随着一系列利好消息的到来，楼市预期愈涨愈高，全国普遍城市出现回暖行情。

　　楼市持续积极释放 连续5个月成交超50万平方米

　　由于楼市后续供应量较大,竞争将激烈,今年开发商采取稳重策略,” 避开竞争,走量为先”.开发商不执着于”金九银十”推盘,而采取小步快跑方式,大部分项目已经在5-9月提前释放.极少数项目因为工期原因在国庆左右上市.综合多种政策因素和楼市供求因素,导致今年东莞楼市淡旺季不明显,出现5-9月连续5个月成交超50万平方米销售旺势.9月销量57.4万平方米,与5月同时达到年度最高峰.

　　无独有偶,历史上曾出现两次连续5个月成交超50万平方米,第一次为2007年,第二次为2012年,而月份均是在5-9月,所不同的是,07年处于经济全面通胀时代,房产政策较为宽松,投资需求得到积极释放;而今年则处于高压的楼市政策下,改善型需求及投资需求受到了抑制.今年销售旺势仍未达到07年的水平,且今年各月成交量较07年更均匀,平稳在52-58万平方米之间.

　　东莞房价长期稳定 连续24个月东莞房价稳定在8200元上下

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，自2010年10月始,连续24个月东莞房价稳定在8200元/平方米上下,连续时间达历史之最.东莞房价长期稳定在8200元/平方米,一定程度说明8200元/平方米是东莞近两年房价的极限,在经济转型或城建配套没有重大突破的前提下,8200元/平方米这一均价将会继续维持.

　　                                                                                                                         备注：8月份价格已经删除了人才公寓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1-4月东莞整体均价较高,普遍在8400元左右,主要原因为高端住宅尤其别墅的拉高.5-6月价格回落至8000元左右,主要原因为4-5月份东莞经历一轮房价下调,其中以市区为主要代表.随着市场的持续回暖以及政策预期的稳定,开发商逐渐放弃”以价换量”策略,房价迅速出现回升.但主要表现为收回早前的折扣,并非为房价的真正上涨.7-9月房价稳定在8200元上下,可见近期房价走势较为稳定.总体而言,今年1-9月东莞房价出现短暂回调,总体趋稳。

　　刚需户型增加，大户型减少，楼市供应结构正在发生变化，但不明显

　　相对于2009年之前，2012年前三季度100平方米以下户型供应比例有较大的提升，达到60%，而09年之前仅约50%左右。但相对于2010-2011年，今年户型供应结构变化不是太明显，如71-100平方米户型供应比重约45%，比去年仅提升3个百分点，而101-120平方米比重却减少了3个百分点。今年140平方米以上大户型供应比重约19%，较去年减少3个百分点，但这个比例仍然处于高位，仍然比2010年高，与2007-2008年不相上下。因此，不可否认，2012年东莞刚需户型得到增加，大户型得到减少，楼市供应结构已经发生变化，但变化幅度不明显。

　　前三季度：供需小幅萎缩 房价平稳

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年前三季度全市一手住宅新增面积约411.2同比略减5,主要体现在9月份的供应减少;2012年1-8月累计供应面积约322万平方米,同比去年的318万平方米略有增加.但2012年9月供应面积约89.5,同比去年9月116万平方米大幅减少.今年东莞楼市处于持续释放的过程,开发商集中上市现象较少,再加上工期滞后等因素,最终导致前三季度供应略有萎缩.

　　2012年前三季度全市一手住宅网签面积约398.3万平方米,同比略减少4%,主要体现在今年1-2月成交跌入低谷.今年1-2月全市累计网签面积仅35.3万平方米,比去年同期76.6万平方米大幅萎缩54%.而今年3-9月全市累计网签面积达363万平方米,比去年同期的339万平方米略增7%.也就是说,除1-2月外,今年前三季度销售形势要好于去年.

　　2012年前三季度全市一手住宅网签均价约8212元/平方米,同比基本持平.如果剔除人才公寓数据,今年前三季度住宅均价约8280元/平方米,总体仍与去年同期基本持平.今年东莞房价虽出现局部下降现象,但从整体来看以平稳为主,房价长期徘徊在8200元上下.

　　开发商资金状况持续改善 房价受支撑 短期内房价平稳仍是主流

　　2011年11月-2012年1月堪称东莞楼市“百日黑暗”，楼市成交跌入谷底。2012年春节后，即2月始，在一系列楼市利好支撑下，东莞楼市开始步入复苏历程。1月成交面积同比萎缩幅度高达75%，2月则快速扭转为萎缩54%，3月持续快速扭转为萎缩35%，一直到9月扭转至萎缩4%。东莞累积成交量同比数据连续8个月减幅收窄，一定程度说明，开发商资金情况在得到持续改善，这一特性决定了开发商了消除降价的意愿,甚至出现局部价格回升现象。在政策不加码的前提下，预计东莞成交量有望最快在10月份“转正”,或者最迟在11月即可实现全年销量增长.

　　库存量约500万方 库存水平虽小幅回升 但整体仍处于低水平 短期内房价受到支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至9月31日全市一手住宅库存面积约503万平方米，比8月略有上升，连续两个月回升,创09年9月以来最高.但整体仍处于低水平，房价受到供求关系支撑。按照今年1-9月月均44万平方米消化速度计算，消化503万平方米存货仅需要11个月的时间，可见目前东莞楼市短期内整体消化压力不大。当前东莞库存量保持在今年1月底的上下水平,与09年9月底基本持平.

　　历史数据显示东莞库存量在500万方以内房价下挫的可能性几乎为零. 即如果维持这个库存量不增加的前提下意味着在政策不加码的前提下，开发商降价的意愿较小， 10-12月东莞房价下挫的可能性较小，平稳仍然是市场主流。

　　热销集中具有地段、品牌和性价比优势楼盘

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，签约金额前10名楼盘金额总额约87.6亿元,占全市总体26.8%,单盘金额占市场份额1.8%-4.3%之间.全市在售楼盘约200个,即5%的楼盘占据了市场接近三成的份额,说明市场销售个盘集中程度较高,楼盘分化较明显.

　　从签约前十名楼盘特征可看出,品牌开发商项目占据优势,如万科、中信、恒大、保利等全国一线知名房企楼盘占半壁江山;具有城市核心地段的楼盘受热捧，如南城区和松山湖各占三盘;价格实惠楼盘热销，如前十名有两大均价7000元以内楼盘上榜。

　　万科以超40亿元稳居房企榜首

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年前三季度全市住宅网签金额前十名开发商，万科地产以约42.8亿元稳居东莞榜首，连续三年保持13-14%左右比重份额。保利地产继续上榜前十，晋升为第八名。前十品牌开发商居多，如万科地产、金地地产、中信地产、保利地产、和记黄埔等。

　　西南、市区和中部片区近几年房价上涨最快 其它片区房价相对稳定

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年前三季度，房价最高的区域为西南片区(长、虎、厚)11115元，此片区包含东莞经济最富区镇区，且近几年城建规划利好较多，且万科万达等品牌开发商积极进驻，等综合因素导致该片区房价上涨较快; 市区(南、东、莞、万)房价2010年跃升至8000元后，房价呈现平稳，2010-2012年三年间稳定在8200-9000元之间。今年市区房价呈现小幅回落，主要原因为市区高端产品供应量减少。

　　中部片区(松、寮、大朗、大岭山、坑)成为全市房价第三片区，房价走势与市区较为接近，即房价2010年跃升至8000元后，房价呈现平稳，且房价稳定在8200-8600元之间。中部片区房价主要由松山湖拉高。

　　东南片区(清、凤、塘)今年房价整体维持在8300元左右，较去年略有回落，主要原因为今年高端产品增加不多。今年下半年后凤岗和塘厦供应量，未来竞争将较激烈。同时，巨大的潜在供应量也一定程度平抑了该片区整体房价。

　　东部片区(常、横、桥、谢、樟、黄)房价上涨趋势较明显，但房价基数较低、涨幅较低，今年和去年整体均价持平在6500元左右。

　　西部片区(道、沙、中、麻、洪、望)和北部片区(高、碣、龙、排、茶、企)房价走势较为接近，房价基数也相当，均整体维持在5800元上下。这是东莞房价最低区域，也是房价最平稳区域。

　　土地市场分析

　　一、2012年前三季度土地总体供求情况

　　1、土地总体供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2012年前三季度土地供应共92宗，供应总面积为324.1万平方米，同比11年前三季度分别减少34%和41%，总供应量创08年来最低，其中第二季度供应量创07年来最低，第三季度供应量有所上升，同比11年同期增加约11%。

　　11年四季度楼市调控政策再度收紧，房地产行业一度进入低谷，行内人士对12年楼市走向不乐观，国土部考虑到在开发商资金回笼较慢或者出现资金链断裂的情况下不会考虑出手拿地，所以在2012年1月份开始放缓了土地供应量，直至3月份楼市政策风向渐转，迎来“开年红”之喜，在楼市渐暖的4个月后7月份开始土地供应才有所放量，但仍然处“试水”放量，截至9月底未见供应量“井喷”状况，预计四季度全市土地供应仍保持中等水平，月度供应量约30-40万平方米，2012年土地市场将是“谨慎”之年。

　　2012年前三季度供应的土地主要以工业用地和商住用地为主，其中工业供应面积约129.8万平方米，占总供应量的40%;商住地供应面积约102.6万平方米，占总供应量的32%;科研设计用地供应量占总供应量的13%，面积约42.5万平方米;普通仓储用地供应面积约25.4万平方米，占总供应量的8%;商务金融用地供应面积约20.6万平方米，占总供应量的6%;而酒店用地、加油站用地等供应面积约2.9万平方米，占总体1%。

　　2、土地总体成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2012年前三季度东莞全市总体成交地块共99宗，成交总面积约318.3万平方米，同比11年同期38%，比10年同期减少36%，成交量经过10、11年最高峰期后今年回到09年水平;前三季度成交金额约97.7亿元，同比11年同期减少19%，比10年同期减少2%;成交地面单价约3068元/平方米，同比11年及10年同期各增长31%和52%，地面单价创08年来最高，低于07年同期17%，价高的主要原因是前三季度南城区总部基地的商业地块以高金额成交拉高了整体价格。

　　2012年前三季度东莞土地成交用途主要以工业用地和商住用地为主，其中工业用地成交面积约136.4万平方米，占总成交量的42.8%;商住地成交面积约96.3万平方米，占总成交量的30.2%;科研设计用地成交面积约42.5万平方米，占总成交量的13.3%;普通仓储用地也占有一定份额，面积约25.4万平方米;商务金融用地成交面积约14.6万平方米，主要以南城区总部基地为主，8宗地块总面积达6.4万平方米。

　　二、2012年前三季度商住用地供求情况

　　1、商住用地全市供求特征分析

　　1.1 供求处历史地位，优质地块频繁上市拉高整体价格

　　2012年前三季度全市商住用地共供应22宗，供应面积约103万平方米，同比11年同期减少66%，供应量创历史最低;成交20宗，总面积约96万平方米，同比11年同期减少65%，成交量亦创历史最低，与09年同期基本持平;成交金额约69亿元，占总体成交金额的71%，同比11年同期减少32%;前三季度商住地总体成交楼面地价约2491元/平方米，同比11年同期上涨42%，创下08年来最高，与最高值的07年同期下降9.3%。

　　1.2 二季度供应、成交凸显，地块综合素质相对较好

　　合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2012年前三季度中第二季度成交量最高，面积达44.6万平方米，成交金额约30.9亿元，成交楼面地价约2694元/平方米。

　　第二季度成交的地块规模相对都比较大，地块质量优质，如凤岗永盛路地块、长安霄边地块及东城主山地块等位置都很好，全部为品牌开发商所竞得，成交楼面地价均超过3千元/平方米。

　　第三季度成交楼面地价约2604元/平方米，主要由虎门的2宗地块及石龙西湖地块拉高了总体楼面地价，虎门的2宗地块面积小，但位于镇中心商业繁华及住家氛围浓郁地段，周边高端楼盘林立，溢价率分别为81%和68%，居第三季度商住地溢价率排行第一和第三。

　　1.3 商住地成交面积东城区最高，楼面地价虎门镇最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年前三季度全市成交的商住地分布在15个区域，其中成交量最多为东城区，成交面积约12.4万平方米，常平镇以11.9万平方米居第二名，凤岗镇成交面积约11.1万平方米，居第三。

　　前三季度虎门镇以4805元/平方米的楼面地价居高第一位，东城区成交楼面地价约3500元/平方米，居第二位，石龙镇以3253元/平方米居第三位。

　　住宅市场分析

　　一、2012年前三季度全市各主要楼盘动态分析：

　　楼盘活动小结：

　　楼市热点区域楼盘最活跃，南城西平片区楼市竞争最激烈。1-3月新品加推步伐较缓，以价换量成为市场共识;4月起新品加推量开始增多，以价换量幅度开始减小;7、8月淡季不淡以价换量淡出市场，各界明星开始频繁出现东莞楼市。前三季度全市共举办以明星、风水讲座等为主题的大型人气活动约40场，邀请了：成龙、林丹、范冰冰、任达华、周慧敏、许志安、陈鲁豫、钟嘉欣、陈法拉等26位明星;风水讲师麦玲玲、宋韵光及经济学家郎咸平，情感专家曾子航等共33位明星、专家。

　　10月全市预计共有30个项目加推新品上市，其中如碧桂园时代城、鼎峰花漫里、松湖中心、长堤1号、外滩一品等全新盘约10个。10月新加推产品继续主打刚需，以80-120平方米户型为主。141平米以上大户型产品供应量较9月将有所增加。

　　前三季度全市共举办各类型活动约700场，29个新盘入市、186场在售项目加推新品上市，另以明星亲临、风水讲座等为主题的大型人气活动约40场。

　　从各月动态来看：1-3月受2011年市场预期降低影响，新品加推步伐较缓，以价换量充斥着整个东莞楼市。随着楼市的持续热销，4月起新品加推量开始增多，以价换量幅度减小。7、8月淡季不淡楼市持续热销，以价换量淡出市场，取而代之的是以明星亲临、风水讲座为主题的大型人气活动，8-9月几乎每周都有3-5场明星亲临活动。

　　前三季度各主要楼盘活动以市区为主，特别是楼市主战场南城区楼盘最活跃，其中以西平片区竞争最激烈。