东莞3季度土地供应大幅上涨 土地成交不断升温

　　3季度关键数据一览：

　　统计时间：2012年7-9月

　　数据来源：东莞中原地产研究中心

　　季度总体叙述：

　　据中原地产统计数据显示，东莞土地出让金在8月创今年以来的单月新高，8月环比7月上涨了10.35.06%，9月相比6、7月成交回暖势头依然不减。而且，地价下行的势头明显减弱，平均溢价率水平缓慢上升，可见嗅觉灵敏的开发商三季度以来拿地明显加速。8月东莞楼市淡季不淡，到了“金九”，东莞楼市交投氛围愈加活跃，且随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会“主动补仓”增加土地储备，同时，信贷及市场的宽松复苏也提升了企业拿地的积极性。同时，近期东莞政府采取了适当降低出让底价、推出优越区域地块、加大推地宣传力度等措施，也是土地市场回暖的重要驱动力。当然，土地市场的季节性规律(供求集中于下半年)也是影响因素之一。

　　本季度土地市场多宗优质地块高溢价成交，得益于区域规划利好，热点片区南城、虎门、寮步土地市场升温。本季度土地供应增多，地块优劣掺杂，开发商拿地更谨慎，流拍土地共有6宗，其中商住用地3宗，商服用地2宗，工业用地1宗。本季度土地市场亮点众多，如南城总部基地二期8地块掀起久违的竞拍狂潮，最终高溢价成交;万科地产在虎门拿下博涌村地块继续扩大版图;宏远地产拍下寮步镇石步村商住地块，寮步土地结束惨淡行情市场明显升温。

　　10月东莞土地市场推出的商住用地占比明显增加，共有9.58万㎡的商住用地推出，分别位于凤岗、沙田以及东坑，其中惹人关注的是茶山的一宗商服用地，占地面积4.82万㎡，容积率2.9，地块起拍总价11920元，折合楼面价853.3元/平米。周边交通配套成熟，区域内已有伟隆国际花园、美丽湾畔花园、宇丰名苑等项目，随着今年底茶山与石龙交界西湖村的东莞新火车站建成通车，未来茶山区域价值升级可期。不足之处，地块内有一座110千伏的高压线经过，竞得方在竞得土地后必须按照《电力设施保护条例及实施细则》相关的规则退缩后使用。

　　一、全国一线城市三季度土地出让底价最低，房企拿地积极。

　　全国：土地出让底价三年最低 三季度地价低谷房企拿地积极。

　　从CRIC所监测的全国30重点城市经营性用地来看，2012年1月—9月20日的土地底价楼板价为1706元/平方米，较同期跌幅为6%，较2011年全年的跌幅为9%，基本上和2010年的底价楼板价相当，但是仍旧明显高于2009、2008年。有些城市如济南、厦门、青岛、宁波、太原等地，2012年1—9月的土地底价楼板价和成交楼板价均低于2008年。

　　从成交的情况来看，今年1月—9月20日经营性用地成交溢价率在0—5%的占比在八成左右，远高于2009—2011年的底价溢价率占比。而且，虽然今年来土地的底价楼板价高于2009年，但土地的成交楼板价要低于2009—2011年。从房企拿地的实际成本来看，2012年来这段时间，可以说是近三年来的最低谷。

　　2012年7月开始，土地市场的成交面积和金额均出现明显回暖，至8月，全国30重点城市的经营性用地成交总建筑面积和金额都达到今年来的最高峰。这说明进入三季度后，房企拿地的积极性较上半年回升明显，有实力的房企正紧抓土地底价的历史底位，积极补充土地储备。

　　10月、11月份，土地市场的供应量有进一步加大的可能，随着房企资金压力的缓解，少数优质地块有可能出现多轮竞拍及高溢价拿地的情况，成交单价有可能开始回升，土地市场有继续升温的可能。

　　北京：土地市场扭转上半年颓势，土地交易风生水起。

　　最近一个半月时间，土地交易风生水起，包括北京在内的一线城市一举扭转了上半年的颓势。

　　截至9月26日，7天时间里北京已成功出让10宗地块，土地出让金合计达118.69亿。在9月剩下的几天时间里，北京还将有3-4宗地块出让。据业内人士估计，9月全月的土地出让金有可能超过185亿元，而这一数据超过了北京上半年土地收入的总和。

　　大型开发商拿地热情高涨，狂飙突进，这在今年还是头一回。统计数据显示，保利、万科、龙湖、华润等10家龙头房企，年内置地金额已达820亿元。“8月以来的拿地热潮，是大型房企首次大规模、集中储备土地。”中原地产总监张大伟说，在经历了近20个月的持续去库存化后，房企现在已无地开发，青黄不接，房企拿地迫在眉睫。

　　9月29日北京市国土局8宗地块集中成交，这些地块虽然大部分都位于郊区，但由于位置较好，引来许多大型房企激烈竞争。从价格上来看，除一宗溢价率较低以外，其余7宗土地溢价率都超过35%以上，其中4宗溢价率甚至超过40%。

　　上海：9月土地成交创年内新高，10月将迎来推地高峰。

　　据统计，截至9月27日，上海土地市场供给出让85幅各类用地，合计出让面积为346.8万平米，已经创下年内新高。土地市场供给出让金额达78.3亿元;其中经营性用地(剔除动迁安置用地)共计出让14幅，累计出让面积为47.3万平米，出让金额达52.4亿元。不过就经营用地的出让规模来说，较2011年9月整月土地成交仍有不小差距，目前出让面积仅占去年9月出让面积的52.2%，出让金额占比为62%。

　　21世纪不动产有关分析人士表示，土地市场供需两方面的集中释放是近期成交逐步火热的原因。其中部分房企在资金压力缓和及可售房源消化的背景下，对于优质地块的土地储备意愿明显提升。

　　土地市场的金秋行情已经显现，10月份，上海土地成交有望再度刷新记录。上海规土局公布的挂牌信息统计显示，10月份，上海将有22幅地块入市，出让面积121.3万平方米，起始出让金总额达121.62亿元，有望成为今年土地成交面积及成交金额最高的月份。在10月即将入市的22幅地块中，位于徐汇、杨浦和浦东的三幅综合地块最值得关注，这三幅地块出让面积20.84万平方米，起始出让金总额达77.39亿元，占比63.63%。

　　深圳：三季度土地市场一片冷寂，与楼市呈现“冰火两重天”。

　　深圳楼市与土地市场，正呈现着“冰火两重天”的局面。深圳一手住宅的成交价格已经连续5个月上涨，成交量也保持高企。而土地市场则一片冷清，不仅挂牌拍卖的地块寥寥可数，地块也屡遭流拍。

　　根据深圳市土地房产交易中心网站显示，整个9月深圳仅3幅地块挂牌出让，其中有2地块为位于坪山新区的安居型商品房用地，已经在9月5日遭遇流拍。目前出让的只有一块将于9月25日拍卖的供应设施用地。

　　时间再往前推，8月的深圳土地市场也并不热闹，挂牌出让的5幅地块中，有3幅为工业用地。1幅位于后海中心区的地块，由于设置门槛条件严苛，也毫无悬念地被华润竞得。剩下的一幅地块为商住用地，但是有配建保障房的要求，也遭遇了流拍。

　　广州：开发商在价值低洼区域务实取地，罗岗、南沙住宅用地成交放量。

　　2012年9月广州全市共成交土地14宗，总面积66.19万平米(包括从化、增城二市)环比上升93%;同比下降36%，萝岗、南沙两区住宅用地成交开始放量，由于两区土地处于价值洼地，加上近郊及规划利好等原因，大开发商对两区市场前景看好，开始加大土地储备力度。今年3月住宅市场反弹后，开发商并没向2010年一样开始高溢价拿地，而是相对保守务实的选择在价值低洼区域取地。

　　土地政策扫描：国土部要求严格土地使用标准 须明确供地政策。

　　国土资源部日前下发《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》，要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监管和评价。

　　《通知》指出，要严格执行和不断完善土地使用标准。对国家发布的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》、《工业项目建设用地控制指标》，公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气工程项目建设用地等控制指标，房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准，各地要坚决贯彻执行。

　　在房地产领域，随着高端项目的热销，违规变更规划、修改容积率的现象同样颇为多见。在今年6月国土部和发改委联合发布的新版《限制用地目录》中，明确规定住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)。

　　土地政策扫描：全国土地利用将试点动态巡查 房地产用地为重点。

　　据国土部官网7月31日信息，常州、海宁、合肥、瑞金、临沂、东莞6个城市的土地利用动态巡查试点工作已按要求组织编制试点工作实施方案，待批复后正式启动试点工作。

　　试点的主要内容包括信息公示、跟踪备案、开竣工报告、预警提醒、现场核查、竣工验收、闲置信息公开、诚信管理、探索履约保障金制度、技术支撑10个方面。各试点城市要全面清理未竣工项目，摸清底数，制定实施方案，明确市、县(市、区)、乡镇各级国土资源主管部门职责。

　　而土地利用动态巡查的目的，旨在及时、全面、准确把握辖区内国有建设用地，特别是房地产用地开发利用情况，实现对每宗土地从开工到竣工的全程监管;对可能形成的改变用途、违约建设、闲置等行为，切实做到早提醒、早发现、早制止、早处理，有效防止违法违规用地;掌握开发利用状态，为宏观调控提供决策依据。

　　根据试点方案要求，各省级国土资源主管部门应于2012年12月底前将本地区试点成果报国土资源部，国土资源部力争在总结完善试点成果的基础上，于2013年初形成《关于开展土地利用动态巡查工作指导意见》。

　　二、东莞第3季度土地供应大幅上涨，政府推地节奏加快。

　　土地供应以挂牌上市时间为准，下同。

　　第3季度土地供应大幅上涨，政府推地节奏剧烈。

　　2012年第3季度，东莞供应各类土地45宗，面积合计143.75万㎡，同比减少25.23%，环比增加71.22%;其中商住用地供应仅为8宗，合计面积34.50万㎡，同比减少71.79%，环比减少39.50%;此外还有商务金融用地9宗、工业用地16宗、商服用地4宗、仓库用地4宗、科研设计用地4宗;供应总量与前几个季度相比大幅增长。经历上半年尤其是4、5月份的土地市场的降温后，进入第三季度，随着东莞楼市交投氛围趋向活跃，以及政府经济稳增长的迫切需要，国土部门明显加快土地的供应规模，从而确保增加土地财政方面的收益，用于大型基建投资领域，第三季度推地高潮到来，许多地块集中涌现，这些地块素质参差不齐，既有好地段的优质地块如南城总部基地地块，也有起拍价偏高或带有硬伤的地块，开发商的选择余地变大。

　　9月商住用地供应大幅萎缩，松山湖巨无霸科研用地受关注。

　　2012年9月东莞市国土资源局挂牌上市11宗土地，总面积43.86万㎡，环比下降28.32%，同比增加193.79%;其中商住用地2宗，占地1.25万㎡，同比减少84.38%;2宗商服用地，占地面积5.89万㎡;5宗工业用地，占地12.72万㎡;科研用地2宗，占地面积24.00万㎡。本月土地市场供应规模环比8月有所减小，同比呈上涨状态，本月较受关注的是松山湖一宗占地233816㎡的“巨无霸”科研设计用地的上市，该地块选址与早前规划部门公示的华为终端总部的规划选址相一致。

　　商住用地供应以一线区域的商住混合用地为主。

　　2012年第3季度商住用地供应结构分解图：

　　三、东莞第三季度土地市场成交受楼市回暖影响不断升温。

　　第3季度土地市场成交受楼市回暖影响不断升温。

　　2012年第3季度，东莞土地市场成交37宗，面积122.37万㎡，同比大幅减少16.69%，环比增加52.86%;成交金额34.31亿元，同比增长11.00%，总体的吸纳量有所上升。7、8月东莞楼市淡季不淡，到了“金九”，东莞楼市交投氛围愈加活跃，且随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会继续增加土地储备，同时，信贷及市场的宽松复苏也提升了企业拿地的积极性，与此同时，政府推地力度加大，第三季度东莞土地市场地块密集上市，两者相互积极响应，东莞第三季度土地成交有所升温。

　　第3季度商住用地成交7宗，成交面积达到28.40万㎡，同比大幅减少63.47%，环比则下降36.95%，成交金额15.60亿元，同比降低41.27%，成交楼面地价2572元/㎡，同比上升43.28%，主要是由于地块都位于热门镇区的成熟位置，地段条件优越，并且有较高溢价成交所致;商务金融用地成交9宗，成交面积6.93万㎡，成交金额13.79亿元;其余为13宗工业用地、3宗科研用地、4宗仓库用地、1宗商服用地。

　　2012年9月东莞市成交12宗土地，成交面积为51.84万㎡，同比减少13.99%，成交金额4.44亿元，同比减少41.80%;其中商住用地成交2宗，成交面积1.25万㎡，同比减少96.84%，成交金额1.76亿元，同比减少71.30%。

　　12年3季度3宗商住用地流拍，供需比维持平稳。

　　2012年1季度政府有意减缓土地节奏，并且主推带有商业性质的商住混合用地，所以供需比开始快速回落。2季度商住用地供应逐步上升，供需比有所回升。3季度土地供应以工业用地、商务金融用地为主，商住用地供应仅有8宗，环比2季度有所减少，但是3季度有3宗商住地流拍，是以总体供需比仍维持平稳。

　　商住混合用地成交分布在厚街、常平、中堂、虎门。

　　2012年3季度商住用地成交结构分解图：

　　2012年3季度，东莞全市只有6个区域有商住用地成交，成交面积达到28.40万㎡;其中一线片区商住用地成交面积8万㎡，占据全市的28.17%;在二线片区当中，常平的商住用地成交面积7.12万㎡和石龙的商住用地成交面积8.08万㎡，占据全市的53.51%;在三线区域当中，东坑和麻涌的商住用地成交面积共5.20万㎡，占据全市的18.31%。

　　2012年3季度商住用地成交一览：

　　开发商看好东莞市场，3季度商住用地多高溢价成交。

　　2012年3季度开发商拿地结构分解图：

　　2012年3季度，东莞商住用地市场有8宗供应，其中不乏热门区域的优质地块，引来本土开发商与外来企业跃跃欲试、扩大版图。

　　东莞房地产市场相对其它区域而言，有着自身独特的特点：楼市泡沫较小、房价比较稳定、受政策影响小，又占据珠三角重要地理位置、未来经济发展潜力大……在经历过楼市调控政策的洗礼之后，东莞楼场的这些较为稳定的表现都是本地或外来开发商看好东莞市场，高溢价拿地的重要因素。

　　3季度东莞商住用地有3宗流拍，为热点区域塘厦、寮步共计20.12万㎡的地块，这两个区域尤其是塘厦目前市场竞争白热化，土地价格推高，加之地块优劣势明显，开发商拿地更趋谨慎与挑剔。

　　四、区域规划利好优质地块高溢价成交，开发商拿地更谨慎。

　　1、宝盈地产斩获麻涌东太新基村地块。

　　2012年7月3日，上午10:00点，编号2012WG022的麻涌镇东太新基村地块，被东莞市宝盈房地产开发有限公司以8000万元拿下，该地块占地面积4.92万㎡，容积率为1-1.8，折合楼面地价903.6元/㎡。该地块位于于中麻大道和新太路之间，地块周边两河环绕，交通便利，生态资源丰富。

　　宝盈地产深耕水乡片区 战略中心回归东莞。

　　麻涌镇东太新基村地块将是东莞市宝盈房地产开发有限公司在麻涌打造的第三个项目。宝盈房地产隶属于东莞市信鸿物业投资有限公司，是为开发麻涌房地产项目而成立的单项公司，其投资开发的鸿熙岸项目位于东莞市麻涌镇，占地约10万平方米，总建筑面积约20万平米，目前已开工建设，计划于2012年底开盘销售。另一个项目港湾新城位于麻涌镇漳澎，规划为虎门港麻涌港区配套中心。地块总用地面积约70000平米，总建筑面积约20万平米，目前已启动。据悉，该项目分两部分定位：其一为商业综合体，其二为中高档高层洋房+滨水休闲商业配套。集合了花园洋房、特色休闲商业、星级宾馆、中高档酒店、休闲娱乐等时尚消费等于一身，将是临港新城首个时尚生活街区。

　　东莞市信鸿物业投资有限公司自2006年起从事房地产开发，已成功开发惠州水岸香洲项目、惠州城市广场，东莞将成为该集团房地产开发的重点区域，除了布子麻涌片区，其位于万江上甲社区的商住项目，总建筑面积13万平方米，目前已完成规划设计，正在进行报建阶段，预计2013年下半年面世，将成为2013年万江区域性价比最高、最值得期待的项目。

　　麻涌房地产市场处于起步阶段，未来潜在供应增多。

　　根据东莞中原研究中心监测，2012年麻涌在售楼盘只有大步花园、新世纪•江畔湾花园，其中一家独大的新世纪•江畔湾花园2011年销售套数达到303套，成交均价5200元/㎡，放眼全市这样的业绩也是令人欢欣鼓舞的;而目前，麻涌楼市严重缺乏新货，预计未来随着大步花园三期、钜隆地产项目、富盈地产项目的陆续入市，有20万㎡的潜在供应，将有效填补供应不足的窘境，激发当地沉寂多年的购房需求。

　　滨水生态区麻涌交通枢纽优势明显 片区居住价值渐显。

　　麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通，拥有华南地区最大的内陆港-新沙港以及虎门港麻涌港区，港口运输条件十分便利，建设中的珠三角城际轻轨在麻涌设有站点，连接广州、东莞、深圳、珠海等城市，使麻涌整体融入珠三角城市群。据《东莞市轨道交通网络规划》，R1线从麻涌到黄江南站，途经麻涌镇、望牛墩镇、道滘镇、万江、南城、东城、大岭山镇、松山湖、黄江镇等9个镇区，设站13个，未来将成为东莞最重要的经济纽带。目前麻涌为东莞滨水生态区，随着政府投入的增加，交通的不断完善，片区居住价值慢慢得到体现。

　　2、塘厦大坪村两宗商住地块优劣势明显惨遭流拍。

　　7月16日上午10:00，位于塘厦镇大坪村的编号为2012WG023的商住地块流拍，成为2012年2月以来首宗流拍土地。该地块占地面积50900㎡，起拍楼面地价3390元/㎡;7月18日上午10:00，塘厦镇大坪村编号为2012WG023商住地块再次流拍，该地块占地面积89926㎡，起拍楼面价7491.8元/㎡。

　　2007年的“广东高价地”万科棠樾地块也位于塘厦大坪村。大坪村与深圳观澜镇山水相连，就位于“泛观澜别墅板块”内。这里临近世界知名的深圳观澜高尔夫球场，旁边有虾公岩水库、企洞水库等，附近就是东莞市五大森林公园之一的大屏嶂森林公园，生态资源非常丰富。同时，地处莞深高速南侧，交通便利。然而惨遭流拍的两块大坪村商住用地劣势与优势一样明显，正对公墓，并且靠近高压线，起拍价格高企，塘厦房地产市场白热化，开发商拿地更挑剔谨慎。

　　塘厦房地产开发进入井喷期，12年新盘将集中涌现。

　　塘厦镇位于东莞市东南部，介于东莞、深圳、香港经济走廊中间，面积168平方公里，其中2011年GDP195亿元，排名东莞第六位，房地产市场十分成熟，全国品牌开发商遍地开花，不乏万科地产、碧桂园地产、中信地产、珠江投资、金众地产等知名房企，地缘优势也是偏向深圳，楼市的价格低洼让深圳客趋之若鹭，2012年塘厦新盘包括万科•朗润园、碧桂园•时代城、碧桂园•天麓山、观澜碧桂园、塘厦碧桂园、中信凯旋城、金众•金域半山、珠江御景峰花园、三正半山豪苑、怡景花园等等，其中金众•金域半山、三正半山豪苑、万科•朗润园已经正式发售，并且取得十分不错的销售量。

　　未来几年塘厦的市场供应量超大，而且品牌扎堆，尤其是碧桂园的开发规模、物业类型、产品线、产品价格等，无不令当下塘厦其他开发商头疼。五年内，塘厦市场新进的开发商都要谨慎的考虑，考虑自己有没能力和实力在塘厦立足。

　　3、北京永融信投资管理有限公司拍下寮步镇塘边村商务地块。

　　7月27日上午10：00，编号2012WG025的寮步镇塘边村商务金融地块挂牌拍卖，最终被北京永融信投资管理有限公司以底价收入囊中，该2012WG025商务金融地块占地面积仅为0.52万㎡，容积率为2.5，成交总价1710万元，折合楼面地价1312元/㎡。这是该宗商务金融地块第二次挂牌上市拍卖，第一次是在2011年8月份，当时由于起拍价较高，地块规模较小，而无人问津惨遭流拍，当时起拍总价达到2600万元，折合楼面地价1994元/㎡，明显高于开发商的市场预期。不过，此次拍卖东莞国土部门为了增加地块的吸引力，甘愿“自降身价”再次上市，起拍价下调了890万元。

　　该地块位临莞樟路、香市路、石大路三大交通命脉，又近松山湖大道、东部快速线、轻轨R1线，交通尤为便利。且靠近寮步镇政府，是寮步繁华中心地带，周边有东方新天地广场步行街、东方商业街、景泰时代广场、嘉荣超市、古都酒店、悦莱花园酒店、坑口小学等，相关商业市政配套十分完善。目前该区域早有香缤城市花园、三正世纪豪门等楼盘进驻。而随着东莞市区东扩，寮步成为市政府规划的首个热点片区，市政府“四位一体”的规划战略，1.5亿的路网升级，因而地块升值潜力较大。

　　2007年以来寮步商业地块流拍居多，短期片区商业前景依然充满变数。

　　根据东莞中原研究中心监测，2007年以来寮步大部分商业地块以流拍告终，其中寮步国际汽车城的两宗商业地块占地面积分别为10609㎡、10615㎡，就在2007年、2008年两次流拍，更具有直接可比性的是，2011年7月流拍的2011G062寮步镇坑口社区商业地块，占地面积较小也仅为9987㎡，起拍楼面地价1740元/㎡，再次陷入无人应价的尴尬。

　　寮步作为东莞“第五城”的概念频繁地被业界提及，融入大市区的发展规划也逐渐清晰，相信没人对它长远的发展潜力提出质疑，但是短期之内片区的配套、商业文化氛围还没有大的飞跃，而片区商业现状是零散、低端，消费外溢严重，缺乏大型综合的商业核心片区，更多只是中小开发商“试水”商业地产的载体，品牌开发商对进入抱有迟疑态度，短期之内片区商业前景依然充满变数。

　　4、南城总部基地二期8地块拍卖高溢价成交。

　　2012年8月13日，上午10点整开始，备受瞩目的南城总部基地二期地块进入最后报价阶段。8幅商务金融地块占地面积从5260㎡到12000㎡不等，容积率从5.848至9.5，整体起拍楼面地价1298元/㎡，单个地块最大溢价率达到172.59%，最终拍卖结果，8幅商务金融地块总成交金额达到13.62亿元，整体楼面地价2995元/㎡，整体溢价率130.77%。

　　南城总部基地概念、价值渐被认可，掀起久违竞拍狂潮。

　　此次南城总部基地二期土地拍卖，距离一期地块拍卖已经过去将近两年，上次拍卖还要追溯到2010年9月2日，当时一期9幅地块被本土、外地房地产开发商集中“分蛋糕”，现场热闹有余，但激情不足，绝大部分地块已底价或溢价50-100万成交，折合楼面地价1100元/㎡左右。然而，此次南城总部基地二期地块的上市，却是一片激烈的竞拍画面，其中“打头炮”的2012WG026地块，由于占地面积最大，容积率最高，位置最优越，处于东莞大道边上，经过9家企业、151轮竞价、5小时的马拉松式竞价，最终被东莞市浙英房地产开发有限公司以总价38380万元收入囊中，折合楼面地价3367元/㎡，溢价率172.59%。随后，2012WG027、2012WG028地块分别经过71轮、49轮竞价，被广东华坤实业投资有限公司、广东贤丰矿业集团有限公司收归门下，折合楼面地价2810元/㎡、2954元/㎡。接下来，东莞市中熙房地产开发有限公司与自然人王武树顺利拍下2012WG029、2012WG030地块，折合楼面地价2611元/㎡、2903元/㎡。随后拍卖时间已经进入晚上的6点-8点，2012WG031、2012WG032、2012WG033地块，分别被东莞市鸿鹄实业投资有限公司、东莞市景丰实业投资有限公司、东莞市东江水务有限公司顺利拍下，折合楼面地价3059元/㎡、2825元/㎡、2942元/㎡。

　　由于此次拍卖没有设置任何苛刻的门槛，采取对市场完全开放的形式，此举引来众多企业的疯狂抢夺，单个地块最大溢价率达到172.59%，究其原因，不难发现最大的变化是，相比两年前南城总部基地的首演，时过境迁随着东莞产业升级推进，大中型企业品牌服务意识的增强，南城总部基地的概念变得清晰，知名度、影响力也与日俱增，并被各行各业所期待，未来其背后蕴含的价值、商机也将得到充分释放。

　　中心城区新规划利好助推南城总部基地建设热潮。

　　此外，7月底《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》已通过市政府审批，根据《规划》到2015年东莞中心城区常住人口为146万人，建设用地控制在164平方公里，建成辐射全市的现代服务业核心聚集区，体现岭南山水特色、城市魅力的标志区，文明宜居、承载力和可持续发展能力强的“幸福中心城市”，其中落实到南城区的重点建设项目就包含南城总部基地二期、宏图周溪片区三旧改造等等，由于该规划的时期是在2011年-2015年，所以很多项目都将很快立项推进，将在未来几年逐渐成型，而不再是遥遥无期的愿景。

　　住宅市场后续政策隐忧犹存，企业扩大商业地产领域掘金力度。

　　2012年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/㎡，环比6月上涨0.33%，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌，与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。而同比来看，全国100个城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13个百分点。具体到一线城市来看，7月深圳新房“价升量跌”，共成交3570套，比6月下降20%，均价为22125元/㎡，环比上升12%。此外，在京穗相继出现“高价地”高价成交后，上海土地市场近日也推出一块“准高价地”地块，如该地块在年内成功出让，则很有可能将成为今年上海的总价高价地。正是因为5月以来楼市的持续升温，国务院派出督查组在部分省市调研，目前已经返京整理报告，准备提交国务院，一旦某些城市接连涌现高价地，甚至价格快速上涨的话，可能招来后续的强化政策。

　　此时，东莞的房地产开发商与矿业、水务企业无论是出于长远的战略布局考虑，还是对住宅市场的担忧，都更加愿意掘金南城总部基地的价值，扩大在商业地产领域的影响力，况且还有一个有利条件，选择南城总部基地作为商业载体，可以得到政府后续的政策扶持与优惠，后期的开发贷款、规划审批操作更为流畅。

　　5、石龙西湖村莞龙路北侧商住用地成交价创新高。

　　2012年8月27日，上午9点56分，今年石龙首宗优质商住地块进入最后报价阶段，该商住地块占地面积8.07万㎡，容积率不大于2.5，起拍楼面地价达到1876元/㎡，最终经过4家公司、88轮的竞拍，被广州云和投资顾问有限公司、集誉有限公司联合体收入囊中，地块总成交金额达到6.57亿元，楼面地价3253元/㎡，溢价率73.40%。

　　地块属性优越、拍卖时机恰当，成交价格创下石龙新高。

　　不难发现，商住地块拍卖时机的掌握，对土地能否顺利出让，或者成交价格的高低起着至关重要的作用，毕竟土地市场是深深依附在楼市的大环境当中，东莞楼市5月份以来连续保持旺盛的交投氛围，开发商出货回笼资金的情况好转，特别是随着央行的两次“降准降息”，宏观市场资金面趋于乐观，该地块选择这个时机上市，十分契合有意在房地产领域开疆拓土企业的意愿。再从地块本身属性而言，这宗商住地块的优势十分明显，地块规模较大，占地面积超过8万㎡，为石龙单宗地块体量最大的项目，况且又位于石龙西湖片区、面对一线江景，石龙新火车站、R2线起点站都近在咫尺，片区居住价值将被重新塑造，所以最终成交的楼面地价达到3253元/㎡，创下石龙商住用地的新高，而2011年8月海伦堡地产拿下的2011G071地块，其楼面地价仅为1612元/㎡。

　　石龙楼市长期供不应求，未来两年逐步缓解不足。

　　虽然石龙房地产市场起步较早，不乏外地品牌开发商，片区市场发展日趋成熟，但是由于中心区域土地资源的稀缺，近几年住宅供应规模徘徊不前，甚至呈现一种供不应求出现断档的局面，其中2009年-2011年商品房的供应面积分别是9.15万㎡、5.10万㎡、7.83万㎡，远远低于同期的消化量22.85万㎡、15.22万㎡、9.77万㎡，进入2012年仅有佳兆业•御府这一个全新楼盘上市，此举引起石龙本地与惠州客户的浓厚购买欲望，开盘销售率超过80%。从潜在供应来看，未来2年石龙上市的楼盘包括新鸿基•奕翠园、嘉宏石龙项目、联泰苑、腾龙领寓等等，可望逐步缓解供应不足的片区尴尬。

　　6、万科地产在虎门再下一城扩大版图。

　　2012年8月28日，上午11点42分，编号2012WG035的虎门镇博涌村地块，通过3家开发商、108轮的激烈竞价之后，最终被东莞市虎门万科房地产有限公司收入囊中，该商住地块占地面积1.74万㎡，容积率为4.0，成交总价4.07亿元，溢价率68.22%，折合楼面地价5854元/㎡，创下虎门商住用地成交价格新高。

　　虎门商业发展潜力巨大，商住混合用地优势明显。

　　根据虎门最新的总体发展规划，该商住混合地块所在的博涌片区，区位优势十分明显，与外界交通便捷，广深港高铁、广深高速、轻轨R2线等环绕，未来将建成集商贸、文化于一体的大型新兴商圈，这正是因为该地块所在的功能定位，根据详细控制指标，地块商业建筑面积必须大于等于30%以上，显然其背后蕴含的商业价值潜力巨大，最终成交楼面地价5854元/㎡，高于3月30日同区域东莞凯和实业投资拿下的2012WG011地块时候的2338元/㎡。

　　万科凭借“紫台”实现品牌在虎门的落地，乘胜追击再拿地。

　　2010年是东莞万科战略调整的重要一年，借助当年楼市欣欣向荣的东风，大举挥师东拓发达镇区，先后在长安、虎门最成熟的核心区拿下标杆性的项目，也即是声名远扬的万科长安中心、万科紫台，如今这两个项目也从出身高贵的名门之后，华丽转身成为东莞城市综合体与标杆豪宅的代名词，特别是虎门万科紫台，无论是户型产品、园林打造，还是圈层营销、品牌推广，都树立了虎门豪宅的标尺，在虎门房地产发展历程具有划时代的意义，并最终实际万科品牌在虎门的落地，可见当前借助商业地产发展的快车道，顺利拍下博涌村商住地块，算是万科地产在虎门的乘胜追击，占据其在虎门商业地产市场的一席之地。

　　7、宏远地产拍下寮步镇石步村商住地块。

　　2012年8月30日，中午12点09分，作为本月东莞土地市场的最后一拍，编号2012WG036的寮步镇石步村商住地块，通过4家开发商、66轮的激烈竞价之后，最终被广东宏远集团房地产开发有限公司斩获，该商住地块占地面积5.29万㎡，容积率为2.1，成交总价1.55亿元，溢价率72.22%，折合楼面地价1394元/㎡，该地块与外界交通方便，东部快速干线、石大路、金富路环绕，附近楼盘有鼎峰•品筑、菁英时代、风临花语岸。

　　结束惨淡行情，今年寮步土地市场明显升温。

　　如果将时钟拨回2011年，寮步的土地市场用“惨淡”两个字来形容最深刻，从2011年7月29日-2011年12月29日，寮步商业、商住用地惊现“五连流拍”，成为土地市场最为落寞的片区之一。进入2011年，野百合也有春天，近来东莞楼市持续交投活跃，寮步片区规划利好不断，标杆楼盘的香市1号人才公寓多次开盘卖完，土地市场也一扫阴霾，2012年7月27日，北京永融信投资管理有限公司以1312元/㎡的楼面地价，顺利拿下塘边村商务金融地块。此次，本土老牌房企宏远地产以1394元/㎡的楼面地价击退其他对手，将石步村商住地块收入囊中，再度让人看到寮步的魅力所在。

　　片区规划利好不断，寮步融入城区蓝图清晰。

　　根据《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》，寮步西北7个自然村(下岭贝、岭厦、新旧围、霞边、横坑、竹园和上屯)被纳入中心城区，寮步“融入大市区”的蓝图终于逐渐清晰。而根据《寮步总体规划》将建成“一心、四轴、多组团”的格局，“一心”即城市中心;“四轴”分别为传统发展轴——莞樟路，现实发展轴——香市路，未来发展轴——松山湖大道，联动发展轴——蟠龙路;“多组团”分别为蟠龙路商务组团、佛灵湖生态旅游度假组团、香市休闲旅游组团、香市科技园组团、华南工业园组团、环城路居住组团、生态大道沿线发展组团，将寮步打造成科技、商贸、休闲、居住的复合型新城镇，“莞香文化”的品牌也将得到重塑。正是这一系列的规划利好，让不少房地产开发商对寮步楼市情有独钟，过去几年尤其以广源地产、香槟集团、鼎峰地产最为“给力”，最新宏远地产、北京永融信的踊跃加入，将给寮步楼市增添更多活力。

　　寮步楼市日趋成熟，价格低洼吸纳周边置业需求。

　　2012年以来，寮步楼市平稳向上，目前约有10个在售楼盘，当中尤其以香市1号、香槟雅苑、鼎峰•尚境、花样年•君山、丰泰•旗山绿洲最为耳熟能详，其中东城东板块的标杆洋房价格已经达到9000元/㎡左右，并逐渐向黄旗山板块看齐;而以香市路周边为主的新区板块，洋房价格也逐渐进入6500-7000元的价格区间，特别是香市1号多次开盘卖完，开启了一轮置业热潮。未来寮步的潜在供应项目有鼎峰•领御豪园、宏远•御庭山、星城绿湖、怡丰•华府、中惠•卡丽兰等，其中卡丽兰入市在即。从长远来看，当前寮步楼市的价值仍然被严重低估，特别是镇中心成熟区域，随着寮步慢慢融入市区，以及未来莞惠城轨的开通，无论是东城还有松山湖，由于楼市的供应规模十分有限，并且价格过高，令不少置业者望而却步，而寮步正好有效吸纳这部分置业需求。

　　寮步房地产发展历程回顾。

　　20世纪90年代中后期，东莞房地产发展处于起步阶段，从2005年开始进入东莞房地产的高速发展时期，寮步房地产市场大致在东莞城市房地产发展的牵引下发展。1996年至1997年的两年期间，寮步房地产发展处在未定型前的最初的一种形式，东莞寮步房地产公司、东莞市太和花园建造有限公司、东方新城开发公司等纷纷在寮步投资开发项目，其中的项目包括了嘉湖山庄、东方新城、太和花园、鸿图广场等。之后寮步地产发展缓慢，处于相对停滞阶段，2001年寮步房地产开始再次起步，从2004年起进入高速发展阶段，大批地产项目在东城以东、良横片区和寮步镇中心板块扎堆发展，其中包括了比华利山庄、金湖花园、时富花园、太和花园等项目，品牌地产商家也不断涌入，万科第一个入主东莞的地产项目万科城市高尔夫花园就选址寮步良横片区，万科城市高尔夫花园、三正世纪豪门的先后到来，使寮步镇房地产发展进入了一个新的时代，此后不断有本地知名开发商进入掘金。

　　8、连升置业1.66亿元摘得虎门金洲地块。

　　9月17日上午10时，一宗编号为2012WG040，位于虎门镇金洲村近万平商住地块，在东莞国土资源局交易网上正式开拍。经过四家房企38轮争夺，最终连升置业以1.66亿元将地块收入囊中，折合楼面价4288元/平，溢价80.52%。

　　该地块用地面积9672平米，容积率为1-4，建筑密度60%。地块位于虎门中心，莞佛高速和连升中路交汇处，与万科紫台仅一路之隔。地块周边商业配套有虎门最繁华的虎门商业中心、黄河时装城、龙泉国际大酒店、华池酒店、虎门公园、君悦海鲜酒楼、富民夜市、酒吧街、名门盛宴美食街等。教育配套有东方明珠幼儿园、虎门中学、金洲中学、金洲小学、金洲幼儿园等学校。该区域还聚集了虎门地标、正扬时代、地标广场、龙泉豪苑、虎门1号、虎门国际购物中心等多个项目。

　　9、寮步坑口6万平商住地块流拍，开发商镇区拿地趋谨慎。

　　9月18日上午10点，一宗编号为2012WG041，寮步镇坑口、塘边村6万余平的商住用地，在东莞国土资源局交易网上正式开拍。截至拍卖结束，未有房企报价竞争，该地块步一路之隔的2012WG038寮步坑口商服地后尘，成为9月份东莞土地市场第2宗流拍地块。

　　7月底至8月底，寮步也推出过两宗分别位于塘边和石步的商务金融、商住地块，两地块均顺利出嫁。其中，8月30日推出的5万余平的石步商住地更遭到多家房企争抢，以超7成的高溢价成交。然而此次推出的6万余平商住地却遭到流拍，而且是9月份第2宗流拍土地，说明东莞土地市场在经历了8月的火热后，进入9月热度有所减退，开发商对镇区地块抱更谨慎的态度。

　　10、麻涌麻三村万余平商服用地流拍。

　　9月20日上午10点，一宗编号为2012WG042，位于麻涌镇麻三村万余平的商服用地，在东莞国土资源局交易网上正式开拍。但截至拍卖结束，未有房企报价竞争，该地块成为9月东莞土地市场第3宗流拍地块，也是年内麻涌镇首宗流拍土地。

　　截止到9月20日，东莞土地市场共推出5宗地块，其中东城樟村和虎门金洲地块顺利嫁出，而另3宗寮步坑口商服用地、商住地块和20日当天拍卖的麻涌麻三村商服用地均难逃流拍厄运。可见，进入9月土地市场火热有所减退，对于房地产发展不太发达区域的地块，特别是商服用地，开发商更加谨慎考虑。

　　五、2012年3季度东莞商住用地市场之最

　　六、10月东莞土地市场供应萎缩，商住用地占比明显增加。

　　截止9月30日，根据市国土局的公告，10月土地市场进入最后竞价的土地达到7宗，合计18.74万㎡，环比减少70.66%，同比减少6.40%;其中商住用地3宗，合计面积9.58万㎡，分别位于热点区域的凤岗、沙田以及东坑;茶山的商服用地1宗，占地面积4.82万㎡。

　　10月东莞土地市场整体供应虽然呈现大幅萎缩状态，但是商住用地占比明显增加，随着近半年来楼市成交一定程度上的回暖，开发商资金回笼得到了明显改善，第四季度临近年底，政府推地任务压力依然存在，开发商储地行为也将显露。资金充裕的房企可抓住国土部门大规模出让土地的时机，加大对土地供应市场的调研，尤其是热点区域的地块，加大土地采购，以增加未来的有效供给。

　　从目前公告情况来看，10月土地市场颇有看点的是茶山编号2012WG044商服用地的拍卖，面积达到4.8万㎡，容积率0≤R≤2.9，地块起拍总价为11920元，折合楼面价853.3元/平。位于茶山镇横江村茶山南路和安泰路交汇处，通过该两条交通干道可快速切换到莞龙路、珠三角环线高速，也可接驳到茶山大道和东部快速干线，交通便利。地块南临寒溪河，生态资源丰富。横江村内有伟隆国际花园、美丽湾畔花园、宇丰名苑等项目。此外，茶山还汇集了珀乐广场、茶山国际生态食品城、富盈香茶郡项目。随着今年底茶山与石龙交界西湖村的东莞新火车站建成通车，未来茶山区域价值升级可期。不足之处在于，出让年限40年。且地块内有一座110千伏的高压线经过，竞得方在竞得土地后必须按照《电力设施保护条例及实施细则》相关的规则退缩后使用。

　　2012年10月挂牌交易用地一览：

　　2012年11月挂牌商住、商业用地一览：