瑞峰：9月东莞土地市场冰火两重天 后市或降温

　　内容提要：2012年9月东莞挂牌上市的土地有11宗，出让面积约49.29万㎡，领先去年同期水平，但成交方面却呈现冰火两重天，虎门优质地块现高溢价，多轮竞价现象;麻涌、寮步商住商服地块则遭流拍。3季度东莞土地市场明显加快了供地的步伐，全市出让面积约134万㎡，16宗商住商服用地成功交易，12宗优质地产生高溢价，虽有5宗商住商服地块遭到流拍，但总体表现令人满意。随着全国土地市场的回暖，地方加大“推地潮”，而从东莞近期的土地预告来看，加大了二三线镇区的土地供应量，预计后市土地市场或将降温。

　　1、整体情况：9月土地供应同比大涨 商住地交投冷淡

　　正值传统营销旺季的九月，土地市场稍显逊色，全市挂牌上市的土地有11宗，合计出让面积约49.29万㎡，比8月份减少6.32万㎡，但却遥遥领先于去年同期水平，面积和土地宗数同比分别大涨230%和175%。但是商住地整体交投情况却略显冷淡。挂牌上市共4宗，面积约10.4万㎡，其中2宗体量小于1万㎡，分别位于虎门金洲和东坑丁屋。

　　对比今年上半年土地供应量的锐减，3季度东莞土地市场明显加快了供地的步伐。全市共有41宗土地挂牌上市，合计建筑面积约134万㎡，环比增长近一倍。但是总供应量与去年同期持平，商住地交投却大幅减少，2012年7-9月商住供应量为34.50万㎡，同比下滑近6成;商住成交量21.28万㎡，同比下滑近7成。瑞峰市场研究部数据监测显示：2012年第三季度商住占比从去年的56.62%下降到今年的25.75%;而商服用地的比重则从2.3%上升至13.38%;主要是南城总部基地二期用地的供应，并引起市场热捧，多轮竞价、高溢价的情况频现。

　　2、交易明细：冰火两重天 土地高溢价与流拍共存

　　自5月以来东莞楼市出现“热闹潮”，房企拿地信心也日益恢复，土地多轮竞价和高溢价频频出现，9月部分优质地块也延续了高涨的势头：进入最后交易环节的地块，3宗成功交易，分别位于东城区、凤岗镇和东坑镇。其中，东城樟村社区面积约401万㎡10年限的商服地块，是9月唯一成功交易的商服地块，东城樟村股份经济联合社以总价4136万元获得，折合楼面地价仅630元/㎡，溢价率为5%。竞争最激烈的是虎门金洲村商住地块，6家开发商经过38轮竞价交火，最终东莞市连升置业有限公司更胜一筹，以16590万元拿下该地，折合楼面地价为4288元/㎡，溢价率达81%，这也是今年虎门镇挂牌出让土地中溢价率最高的地块。而位于东坑镇丁屋村的商服商住混合 “迷你”地块则被深圳市平深石油供应有限公司相中，以底价成交。

　　但是，与8月高溢价土地市场形成鲜明对比的是，9月土地流拍再次抬头，共有3宗商住商服用地流拍，其中两宗来自寮步镇，6.04万的商住地块和约1万㎡的商服用地经历了二次流拍的噩梦。交通不畅，上门客户骤减导致市场低迷是去年以来寮步地块频频流拍主要原因，虽然有众多规划利好，但是开放商依然保持谨慎拿地的态度。同样，麻涌今年出让的第二宗商服用地则难现前一宗成交时的风光，因无人竞价而惨遭流拍，体量约1.07万㎡，表明房企对麻涌的商业市场持谨慎态度。9月的3宗流拍地加上7月流拍的2宗塘厦商住地块，2012年第三季度的东莞土地市场共有5宗商住商服地块遭到流拍，但总体来说土地市场在第三季度的表现还是比较令人满意。

　　3、10月待拍土地：石龙新火车站利好 茶山首推商服用地

　　10月共有4宗商住商服用地进入最后的交易环节， 合计出让面积约14.4万㎡，商住商服比约为2:1。唯一的商服用地位于茶山镇横江村，出让面积约4.82万㎡，容积率在1与2之间，起始价为11920万元，起始楼面地价为853元/㎡。此地块是茶山今年首宗房地产开发用地，也是10月出让面积最大的一宗商住商都用地。茶山镇房地产正处于起步阶段，但是随着新火车站的落成使用，附近区域价值将被看好，该地块值得期待。

　　3宗商住地分别位于东坑镇定屋村、凤岗镇横沥村和沙田镇民田村，出让面积比较接近，都在3万㎡左右。其中，含金量最大的是凤岗地块，起始楼面地价为1401元/㎡。此地块与去年汇益房地产碧湖豪苑项目比邻而居。临深地区板块的大热带来土地前景的看好，但目前凤岗及近深楼盘如雨后春笋，众多项目扎堆入市或导致竞争加剧。编号为2012WG046的沙田地块也是今年首宗出让商住商服地，容积率在1至1.3之间，起始楼面地价1111元/㎡，与同区域的汇景凯伦湾花园项目拿地的楼面地价相同。东坑在9月成功出让一宗小体量商住地后，10月又一宗同区域的商住地待拍，起始楼面地价为850元/㎡。

　　4、土地出让预告信息：北部片区商住地放量 松山湖37万㎡教育用地出让

　　东莞市最新的土地预告—东土交(预告)【2012】7号已于上周在国土资源网进行了公告。本次公示共有14宗约84万㎡的地块即将进行挂牌上市，其中商住商服用地有7宗，合计面积约19.1万㎡，分布在东坑镇、石排镇和石碣镇。其中碣光明路出让3宗商住用地，面积约3万㎡;石排横山出让2宗商住地，合计出让面积约13.18万㎡，其中一宗面积约8.49万㎡的地块是本次面积出让最大的商住地块，第二的是同一区域的另一宗商住，出让面积约4.7万㎡;东坑镇这次也3宗地块，商住、商服和工业地块各1宗，商服出让面积约1.74万㎡，是本次出让唯一的一宗商服用地，也是东坑2008年以来首次挂牌上市的商服用地。东坑镇在最近两次公告中都有地块推出，推地频率加快，或有助于该区域房地产市场升温，但是以东坑镇目前的消化情况来看，消化能力有限，加上碧桂园等周边项目的竞争，如果众多项目扎堆入市或导致同质化竞争加剧，导致去货压力加大。而最引人注目的是松山湖出让约36.95万㎡的教育科研用地，是本次公告的“巨无霸”地块。