东莞3季度土地供应大幅上涨 土地成交不断升温

　　3季度关键数据一览：

　　统计时间：2012年7-9月

　　数据来源：东莞中原地产研究中心

　　季度总体叙述：

　　据中原地产统计数据显示，东莞土地出让金在8月创今年以来的单月新高，8月环比7月上涨了10.35.06%，9月相比6、7月成交回暖势头依然不减。而且，地价下行的势头明显减弱，平均溢价率水平缓慢上升，可见嗅觉灵敏的开发商三季度以来拿地明显加速。8月东莞楼市淡季不淡，到了“金九”，东莞楼市交投氛围愈加活跃，且随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会“主动补仓”增加土地储备，同时，信贷及市场的宽松复苏也提升了企业拿地的积极性。同时，近期东莞政府采取了适当降低出让底价、推出优越区域地块、加大推地宣传力度等措施，也是土地市场回暖的重要驱动力。当然，土地市场的季节性规律(供求集中于下半年)也是影响因素之一。

　　本季度土地市场多宗优质地块高溢价成交，得益于区域规划利好，热点片区南城、虎门、寮步土地市场升温。本季度土地供应增多，地块优劣掺杂，开发商拿地更谨慎，流拍土地共有6宗，其中商住用地3宗，商服用地2宗，工业用地1宗。本季度土地市场亮点众多，如南城总部基地二期8地块掀起久违的竞拍狂潮，最终高溢价成交;万科地产在虎门拿下博涌村地块继续扩大版图;宏远地产拍下寮步镇石步村商住地块，寮步土地结束惨淡行情市场明显升温。

　　10月东莞土地市场推出的商住用地占比明显增加，共有9.58万㎡的商住用地推出，分别位于凤岗、沙田以及东坑，其中惹人关注的是茶山的一宗商服用地，占地面积4.82万㎡，容积率2.9，地块起拍总价11920元，折合楼面价853.3元/平米。周边交通配套成熟，区域内已有伟隆国际花园、美丽湾畔花园、宇丰名苑等项目，随着今年底茶山与石龙交界西湖村的东莞新火车站建成通车，未来茶山区域价值升级可期。不足之处，地块内有一座110千伏的高压线经过，竞得方在竞得土地后必须按照《电力设施保护条例及实施细则》相关的规则退缩后使用。

　　一、全国一线城市三季度土地出让底价最低，房企拿地积极。

　　全国：土地出让底价三年最低 三季度地价低谷房企拿地积极。

　　从CRIC所监测的全国30重点城市经营性用地来看，2012年1月—9月20日的土地底价楼板价为1706元/平方米，较同期跌幅为6%，较2011年全年的跌幅为9%，基本上和2010年的底价楼板价相当，但是仍旧明显高于2009、2008年。有些城市如济南、厦门、青岛、宁波、太原等地，2012年1—9月的土地底价楼板价和成交楼板价均低于2008年。

　　从成交的情况来看，今年1月—9月20日经营性用地成交溢价率在0—5%的占比在八成左右，远高于2009—2011年的底价溢价率占比。而且，虽然今年来土地的底价楼板价高于2009年，但土地的成交楼板价要低于2009—2011年。从房企拿地的实际成本来看，2012年来这段时间，可以说是近三年来的最低谷。

　　2012年7月开始，土地市场的成交面积和金额均出现明显回暖，至8月，全国30重点城市的经营性用地成交总建筑面积和金额都达到今年来的最高峰。这说明进入三季度后，房企拿地的积极性较上半年回升明显，有实力的房企正紧抓土地底价的历史底位，积极补充土地储备。

　　10月、11月份，土地市场的供应量有进一步加大的可能，随着房企资金压力的缓解，少数优质地块有可能出现多轮竞拍及高溢价拿地的情况，成交单价有可能开始回升，土地市场有继续升温的可能。