东莞3季度土地供应大幅上涨 土地成交不断升温

　　2007年以来寮步商业地块流拍居多，短期片区商业前景依然充满变数。

　　根据东莞中原研究中心监测，2007年以来寮步大部分商业地块以流拍告终，其中寮步国际汽车城的两宗商业地块占地面积分别为10609㎡、10615㎡，就在2007年、2008年两次流拍，更具有直接可比性的是，2011年7月流拍的2011G062寮步镇坑口社区商业地块，占地面积较小也仅为9987㎡，起拍楼面地价1740元/㎡，再次陷入无人应价的尴尬。

　　寮步作为东莞“第五城”的概念频繁地被业界提及，融入大市区的发展规划也逐渐清晰，相信没人对它长远的发展潜力提出质疑，但是短期之内片区的配套、商业文化氛围还没有大的飞跃，而片区商业现状是零散、低端，消费外溢严重，缺乏大型综合的商业核心片区，更多只是中小开发商“试水”商业地产的载体，品牌开发商对进入抱有迟疑态度，短期之内片区商业前景依然充满变数。

　　4、南城总部基地二期8地块拍卖高溢价成交。

　　2012年8月13日，上午10点整开始，备受瞩目的南城总部基地二期地块进入最后报价阶段。8幅商务金融地块占地面积从5260㎡到12000㎡不等，容积率从5.848至9.5，整体起拍楼面地价1298元/㎡，单个地块最大溢价率达到172.59%，最终拍卖结果，8幅商务金融地块总成交金额达到13.62亿元，整体楼面地价2995元/㎡，整体溢价率130.77%。

　　南城总部基地概念、价值渐被认可，掀起久违竞拍狂潮。

　　此次南城总部基地二期土地拍卖，距离一期地块拍卖已经过去将近两年，上次拍卖还要追溯到2010年9月2日，当时一期9幅地块被本土、外地房地产开发商集中“分蛋糕”，现场热闹有余，但激情不足，绝大部分地块已底价或溢价50-100万成交，折合楼面地价1100元/㎡左右。然而，此次南城总部基地二期地块的上市，却是一片激烈的竞拍画面，其中“打头炮”的2012WG026地块，由于占地面积最大，容积率最高，位置最优越，处于东莞大道边上，经过9家企业、151轮竞价、5小时的马拉松式竞价，最终被东莞市浙英房地产开发有限公司以总价38380万元收入囊中，折合楼面地价3367元/㎡，溢价率172.59%。随后，2012WG027、2012WG028地块分别经过71轮、49轮竞价，被广东华坤实业投资有限公司、广东贤丰矿业集团有限公司收归门下，折合楼面地价2810元/㎡、2954元/㎡。接下来，东莞市中熙房地产开发有限公司与自然人王武树顺利拍下2012WG029、2012WG030地块，折合楼面地价2611元/㎡、2903元/㎡。随后拍卖时间已经进入晚上的6点-8点，2012WG031、2012WG032、2012WG033地块，分别被东莞市鸿鹄实业投资有限公司、东莞市景丰实业投资有限公司、东莞市东江水务有限公司顺利拍下，折合楼面地价3059元/㎡、2825元/㎡、2942元/㎡。

　　由于此次拍卖没有设置任何苛刻的门槛，采取对市场完全开放的形式，此举引来众多企业的疯狂抢夺，单个地块最大溢价率达到172.59%，究其原因，不难发现最大的变化是，相比两年前南城总部基地的首演，时过境迁随着东莞产业升级推进，大中型企业品牌服务意识的增强，南城总部基地的概念变得清晰，知名度、影响力也与日俱增，并被各行各业所期待，未来其背后蕴含的价值、商机也将得到充分释放。

　　中心城区新规划利好助推南城总部基地建设热潮。

　　此外，7月底《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》已通过市政府审批，根据《规划》到2015年东莞中心城区常住人口为146万人，建设用地控制在164平方公里，建成辐射全市的现代服务业核心聚集区，体现岭南山水特色、城市魅力的标志区，文明宜居、承载力和可持续发展能力强的“幸福中心城市”，其中落实到南城区的重点建设项目就包含南城总部基地二期、宏图周溪片区三旧改造等等，由于该规划的时期是在2011年-2015年，所以很多项目都将很快立项推进，将在未来几年逐渐成型，而不再是遥遥无期的愿景。

　　住宅市场后续政策隐忧犹存，企业扩大商业地产领域掘金力度。

　　2012年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/㎡，环比6月上涨0.33%，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌，与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。而同比来看，全国100个城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13个百分点。具体到一线城市来看，7月深圳新房“价升量跌”，共成交3570套，比6月下降20%，均价为22125元/㎡，环比上升12%。此外，在京穗相继出现“高价地”高价成交后，上海土地市场近日也推出一块“准高价地”地块，如该地块在年内成功出让，则很有可能将成为今年上海的总价高价地。正是因为5月以来楼市的持续升温，国务院派出督查组在部分省市调研，目前已经返京整理报告，准备提交国务院，一旦某些城市接连涌现高价地，甚至价格快速上涨的话，可能招来后续的强化政策。