中原地产：五月第四周东莞楼市回顾(5.18-5.24)

一、一周楼市观察

上周全市商品房成交面积为17.63万㎡，环比上升11.21%，同比上升25.65%。延续了4月底以来的高位放量态势，连续5周商品房成交量在14万㎡以上。

上周市场个盘分化非常明显，市场热点单一，大部分项目成交量有所下降，市场资金向优势资源集中，整体均价受此影响有所上扬。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，本周全市普通住宅成交前十名的市场集中度高达36%，环比上升4个百分点，较4月份上升11个百分点，市场成交向个盘进一步集中，市场热点比较单一，上周万科·金域蓝湾签约成交244套，占比高达17.3%，成为市场成交热点。

上周全市普通住宅成交均价为5285元/㎡，升幅较为明显，达3.71％，市场整体表现出稳中有升的态势，价格上升主要受成交向个盘集中所致。万科·金域蓝湾二期楼栋单位上市，销售策略从走量导向型向利润导向型转变，均价较前期有较大幅度的上调，从之前的4400元/㎡上升到5200元/㎡，但仍然为市场所接受；个别楼盘由于近期开盘定价过于谨慎保守走货过快，价格快速修复，如帝景湾，前期加推货均价低至6000元/㎡多，但在市场需求的支持下，加之其户型产品与景观的优势，价格迅速攀升为7500元/㎡，成交表现也较为良好；同时，近期市场投资需求有所释放，如东海阳光、香港街三期等项目，其地段及户型的特点，受到投资者的青睐，价格也水涨船高。另外，近期有些旧盘保留单位趁市场回暖推出市场，价格居高不下，如东馆这个项目，2007年以8000元/㎡的均价售出大部分货量，至今保留单位推出市场的均价仍然高达7500元/㎡以上。

近期，市场楼盘客户来访量呈现下降趋势，根据东莞中原地产研究中心统计显示，上周市场客户来访量较前一周下降了近2成，较5.1期间来访量下降了近3成。反映市场部分客户由于价格或产品等原因开始观望，加上近期进入雨水季节也抑制了客户的看楼热情。传统的淡季逐渐到来，预期短期楼市成交将有所放缓，个盘会进一步分化，市场大部分项目将面临较大的销售压力；淡季中，开发商通常要做的工作有几个方面：一是苦练内功，做好品质；二是持续蓄客，积少成多；三是客户摸底，研究市场，顺应市场调整策略；四是说服诚意客出手，尽快促成成交。只有这样，才能在金九银十旺季中掌握市场的主动权。

即将到来的端午节，并非是传统的营销节点，从目前市场的推广信息观察，显然市场的推广力度较前期有所降低，报纸广告量下滑非常明显，楼盘大力度的促销、价格战等情况也较少发生，各楼盘主要还是搞暖场活动，聚人气，促成交，难以短期形成膨胀式放量。但端午的三天假期依然是一个很好的活动节点，市场人气预期会有所回升，一定程度上支撑着后市的成交持续放量。