合富辉煌：09年5月东莞房地产市场月报（摘录）

宏观信息综述

本月透视

13年首次下调商品房资本金比例

---东莞房地产开发投资或因此增加100亿

国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。此轮调整后，钢铁、电解铝项目的最低资本金比例上调至40%，其中电解铝项目比2004年的35%提高了5个百分点；水泥项目则继续保持2004年资本金比例35%的高位，煤炭项目比此前标准降低了5个百分点。铁路、公路等项目的最低资本金比例则下调至25%。

调整资本金比例为减轻地方政府投资压力

按照此前 《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》中的规定，主要使用商业银行贷款的投资项目，投资者应将资本金按分年应到位数量存入其主要贷款银行。有关银行承诺贷款后，要根据投资项目建设进度和资本金到位情况分年发放贷款。

4万亿经济刺激计划启动之后，各地政府获得了大量投资项目，但同时凸显出资本金的缺口，特别是一季度投资规模扩大之后，地方政府筹集自有资金存在一定困难，资本金不能及时到位，这严重影响了投资能力，此次调整资本金比例将减轻地方政府的财政压力。

降低房地产行业融资门槛

固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称自筹资金比例。2004年9月、2006年8月以及2007年的9.28通知中，中央为调控当时较热的房地产市场，曾多次重申开发企业其自有资本金不得低于35%。自筹资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心和资金运用能力，有利于房地产企业扩大投资。

东莞房地产开发投资或因此增加百亿

国务院此次出台的新政策对不同的商品房开发投资是有所区别的。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入。

根据东莞市统计局所公布的数据，2008年东莞市完成房地产开发投资270亿元，如果以08年的投资额度计算，房地产行业的自筹资金率通常约为30%，则自筹资金约为80亿元；如果自筹资金率下降到20%，则80亿自筹资金能撬动400亿的天量资金，相当于开发投资可以增加50%，全年开发投资资金可以增加130亿元。此次资本金比例下调5-15个百分点，大大增强了房地产企业的融投资能力，不但能将以前搁置的土地开发起来，形成一定程度供给释放，还可以为开发企业增加资金流动性，强化发展商抵御市场风险的能力。同时需要说明的是，房地产企业融投资能力的增强，并不意味着房地产投资一定会增加，投资能否增加，最终还取决于业界对未来市场形势的预期。

土地市场分析

【数据来源：东莞市国土资源局】

1、本月土地市场动态

5月楼市持续升温，商住地成交量达到年内小高峰

刷新4月，5月东莞住宅销售再创新高，月销售再上60万平方米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市商品住宅签约面积约63万平方米，达07年7月以来22个月最高值。09年东莞楼市信心增加明显，楼市销售一改08年的低迷，1-5月各月销售持续走高，近三月销售井喷，销售面积呈现“四连阳”。

5月份，东莞楼市在持续升温，而与之相辅相成的商住地交易市场也迎来了年内的小高峰。09年5月份东莞商住用地共成交5宗，成交总面积为13.4万平方米，成交金额为5.7亿元，皆达09年前5月成交指数的最高值（见下图）。环比09年4月份商住地的成交情况，本月的成交面积和金额都大幅提升，而地块平均的楼面地价也有小幅度的增涨，上涨14％，为1257元/平方米。

目前市国土资源局发布的地块供应信息显示，将会在6月份上市交易的商住地块仅有1宗，而且供应面积极小，仅有1973平方米。地块位于莞城区戙船澳，容积率和建筑面积都没有标明，起拍总价为442万元，地面单价为2240元/平方米。另外较引人注目的是一宗位于南城区蛤地东莞植物园南端的商业金融地块，供应面积高达17.2万平方米，该地块曾于08年10份遭遇过流拍，现重新推出市场。

2、  本月地块供应情况

按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2009年5月份东莞土地供应9宗，和上月供应数持平；供应面积为29.4万平方米，环比4月份16万平方米的供应量，大幅增加83％；而同比08年5月份51万平方米的土地供应量却是下降了43％，主要原因是08年5月份的土地供应高达18宗，单是松山湖北部工业城的工业用地供应量已经去到37.1万平方米，比09年5月份的全部土地供应面积还高。

上月的商住用地供应量达到一个小高峰，供应6宗，供应面积为15.7万平方米；本月的商住用地供应量有所回调，仅供应3宗，供应面积为3.6万平方米，环比上月大幅减少77％。

本月出让的三宗商住地块的规模都比较小，最大的单宗面积也只有1.6万平方米。该地块位于虎门镇金洲村，编号为2009G012，供应面积为15659平方米,6900万元起拍，折合4.0的容积率算得平均起拍楼面地价为1102元/平方米。该出让地块的基本情况和规划指标要求与在本月12日成功拍出的2009G010地块非常相似，地段相近，容积率同为4.0，建筑密度同为30％，就连起拍楼面地价都几乎一样，仅相差2元/平方米。之前的2009G010地块以超出起拍价17%的3.84亿元成交，被东莞市龙泉实业公司投得，相信2009G012地块的拍卖也将会引起一番争夺，而龙泉实业公司很有可能将该地块一并拿下共同开发。

2、本月地块成交情况

2009年5月份东莞市土地成交共9宗，成交面积为28.7万平方米，成交总金额为6.6亿元，环比4月份的土地成交数据皆有较大幅度的增长。本月的土地成交面积和成交金额同比08年5月份则分别下降了26％和48％，主要是08年5月份成交的一宗位于南城水濂山水库北侧的商业金融用地的单宗面积已经高达25万平方米，成交地面单价为3001元/平方米。

本月商住用地成交量达到09年的小高峰

09年5月份成交的土地类型占比最大的科研设计用地，共成交2宗，皆位于松山湖北部工业城，成交面积为15万平方米，占总量的52％。虽然本月的商住用地成交面积仅占总量的47％，但是其成交数量环比过去4个月大幅增长，为09年前5月中成交量最高。本月商住用地共成交5宗，成交面积为13.4万平方米，成交金额为5.7亿元，皆是进入09年后商住用地单月成交数据中的最高值（见下表）。环比09年4月份商住地的成交情况，本月的成交面积和金额都大幅提升，而地块平均的楼面地价也有小幅度的增涨，上涨14％，为1257元/平方米。

本月成交的5宗商住用地集中在虎门、石碣、凤岗镇和南城区，其中成交量最大的是虎门镇，成交面积为74836平方米。该地块位于虎门镇金洲村，被东莞市龙泉实业公司以超出起拍价17%的3.84亿元投得，折合4.0的高容积率算得楼面地价为1284元/平方米。从地块的地理位置和综合素质来看，1284元/平方米的单价可以说是十分便宜，远远低于相近项目虎门1号当年3513元/平方米的楼面地价。本月城区成交的唯一一宗商住地块位于南城区政通路东侧，面积仅为9174平方米，属于土地二级市场交易转让地块，被东莞市恒泰建筑工程有限公司以起拍价4600万元投得，楼面地价为1114元/平方米。

楼市动态

总述

5月销售再创新高 楼市供求矛盾持续减缓刷新4月，5月东莞住宅销售再创新高，月销售再上60万平方米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市商品住宅签约面积约63万平方米，达07年7月以来22个月最高值（见下图）。09年1-5月各月销售持续走高，尤其3-5月份陡然走高。前5月全市商品住宅累计签约面积达238万平方米，约2.2万套，面积总和同比08年同期大幅增加约81%，相当于08年全年销售面积总和的67%.09年东莞楼市信心增加明显，楼市销售一改08年的低迷，近三月销售井喷，销售面积呈现“四连阳”。与此同时，东莞住宅均价亦得到持续回升，楼市回暖明显。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市商品住宅签约均价约5662元/平方米，环比4月略涨3.4%，同比08年5月略降4.3%，住宅均价呈现“三连阳”（见下图）。

近几月东莞商品住宅需求得到了迅猛释放，投资需求亦得到了一定激活，构成成交井喷因素之一。除受到利好政策扶持及经济大环境改观的支撑外，在高质素产品带动下，在成交井喷利润驱使下， 东莞房价呈现“抬头”趋势。随着楼市存量的迅速消化，楼市供求压力减缓明显，加之随着07年高价地块的逐渐开发入市，未来房价上行压力明显，后市预计将面临“房价走高，成交走低”的担忧。

08年11月始，供求矛盾连续7月持续减缓

08年第四季度，为尽可能降低世界金融危机对中国的影响，为保持中国经济平稳较快发展，国家加强对经济的宏观调控，频频为楼市吹暖风，楼市信心得到逐步增强，商品房销售出现转机，楼市供求矛盾得到改观。尤其近三月，供求矛盾加速减缓（见上图）。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年1月至09年5月全市累计新增住宅面积约1453.1万平方米，累计成交面积约1210.2万平方米，整体供求比约1.20：1。东莞住宅供求比从08年10月的1.35：1逐月下降到09年5月的1.2：1，市场以消化存货为主，供求矛盾大大减缓。“9.27”后东莞住宅供求矛盾持续走高（见上图），并于08年10月达至最顶峰，11月始开始缓解。近三月东莞住宅供求矛盾减缓趋势强劲，预计未来半年供求矛盾仍将继续减缓，幅度将趋于缓和。

一.东莞大市整体供求特征

（一）整体特征

供应大幅同比减少 销售同比大幅增加

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市住宅供应面积仅23.7万平方米，仅2281套，面积同比大幅减少超六成，环比减少近五成。全市住宅签约面积达63.1万平方米，约5757套，签约面积同比大幅增加55.3%，环比小幅增加6.1%。5月份东莞楼市仍以消化库存为主，供求矛盾大大减缓。全市住宅签约均价约5662元/平方米，同比略降4.4%，环比上涨约3.4%。近几月东莞住宅“量”“价”持续上扬（见下图）。

5月低价房急剧减少 高端住宅成交比重持续上扬

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，均价5000元以下住宅成交比重持续减小，3-5月成交比重分别为53%，52%和44%，其中5月下滑明显，低价房急剧减少是近几月均价上涨重要因素之一。与此同时，近三月东莞住宅成交另一显著特征为高端住宅成交比重持续上扬（见上图）。如3-5月均价7000元以上住宅成交比重分别为13.1%，16.3%和20.6%，5月份均价7000元以上比重均在3月和4月之上，高端住宅成交比重上扬亦构成近几月均价上涨重要因素之一。5月全市住宅各均价区间成交面积比重最大为5001-6000元/平方米，占27.6%，成交主力均价区间亦达到近三月最高。

二．东莞城区整体供求特征

（一）整体特征

消化库存为主  销售环比4月基本持平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月东莞四城区新增住宅面积仅7.7万平方米，同比大幅减少超七成，环比亦大幅减少超五成；签约面积约23.3万平方米，同比增加约34%，环比4月基本持平；住宅签约均价约6800元/平方米，同比仍上涨8.5%，环比略降2.4%。5月城区住宅均价环比略降主要表现为别墅和公寓均价的略降（别墅-15.7%，公寓-6.0%），而洋房均价则小幅上涨（洋房7.9%）。影响别墅均价变化的主要因素有成交产品类型及质素差异，影响公寓均价变化主要因素有成交产品质素差异。5月洋房均价上涨主要原因为低价房的日益稀缺，高端洋房成交比重增加以及市场产品整体质素的提升。

（二）月度销售

城区销售3月陡然冲高后小幅回落

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1-5月东莞城区住宅均价呈现逐月上扬趋势，尤其4-5月上涨明显，主要由别墅成交带动。从成交量来看，整体呈增加趋势，3月陡然走高后呈现小幅回落趋势，5月成交环比略有减少。

（三）城区住宅价格段签约情况

均价5000元以下成交比重持续减小，均价7000元以上高端住宅成交比重持续加大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月东莞城区住宅成交主要集中在5001-6000元/平方米，此均价区间成交比重占城区整体高达31.8%。如上图，城区均价4000元以下住宅基本绝迹，成交比重仅占2.5%（4月份为2.3%）。均价5000元成交比重持续减小，3-5月城区均价5000元以下成交比重分别为52.1%，24.9%和23.6%；同时均价7000元以上高端住宅成交比重持续上扬明显，3-5月城区7000元以上成交比重分别为13.6%，24.8%和33.1%。4-5月低价房急剧减少和高价房明显增多共同导致城区4-5月均价较前3月一定幅度上涨。同时说明，以刚性需求迅猛崛起的3月楼市，满足刚性需求的低价产品被迅速消化，以至于4-5月这类低价产品急速稀少。

三．各类型商品房供求分析

（一）别墅

供应同比及环比大幅减少  销售同比增长超一倍

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市新增别墅约1.7万平方米，约54套，同比和环比均大幅减少，与4月份截然相反；销售面积约5.65万平方米，约199套，同比增长超过一倍；销售均价约12159元/平方米，同比下降约一成。

09年5月东莞新增别墅供应项目2个,分别为虎门丰泰华园山庄和常平蔚蓝城邦。其中虎门丰泰华园山庄供应3套独栋别墅，蔚蓝城邦以联排供应为主.

（二）公寓

供应及销售环比双升  价格略降

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月新增公寓面积2.4万平方米，同比大幅减少66%，环比4月大幅增加约七成。5月新增供应楼盘为东城东海阳光，亦是全市销售最好项目(见下表)。5月签约面积约3.87万平方米，同比略降7.9，环比增加约一成。签约均价约5691元/平方米，同比及环比均略降约6%。

（三）洋房

全市洋房均价5256元 其中城区洋房均价5970元

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市洋房新增面积约19.6万平方米，同比和环比均减少5-6成；销售面积约52.5万平方米，同比大幅增加近六成，环比不相上下。其中城区销售面积约18.1万平方米，同比大幅增加四成，环比不相上下。5月销售同比增长主要体现在镇区。从价格来看，5月全市洋房均价约5256元/平方米，同比略7.3%，环比涨7.9%.5月城区洋房均价约5970元/平方米，同比和环比均有所上涨，近几月城区房价处上涨轨道。

5月洋房供应楼盘较少 以镇区供应为主

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，5月全市新增洋房供应约1863套，其中城区仅424套，其余1439套为均为镇区供应（见上图）。5月供应状况与4月份相同，近两月城区供应出现一定程度萎缩，以消化库存为主，供求矛盾减缓明显。四大城区除南城区外，其余三城区均有洋房新增供应。

长安，南城，东城和石龙洋房均价依次位列全市前四

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，签约面积前16名区域中，洋房均价6000元以上区域由分别为长安6647元/平方米，南城6228元/平方米，东城6132元/平方米和石龙6110元/平方米。东城和南城洋房签约量位列全市前二。大朗镇凭借万科金域蓝湾热闹销售，全镇签约量挤身全市第三名。石龙镇近期楼市推广以高端住宅为主，5月洋房均价挤身全市第四名。

09年5月全市成交套数10套以上洋房楼盘约110个，环比4月增加10个。其中成交100套以上楼盘有7个，环比4月增加1个。从全市洋房销售面积前十名项目来看,城区项目占6席，与4月持平。.从城区洋房销售面积前十名项目来看,均价均在5000元以下项目仅2个，比4月增加1个；5000-6000元项目5个比4月减少1个，其余3个为均价6000元以上项目，与4月持平。

（四）办公

5月签约均价6200元/平方米，环比4月下降近1000元

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市办公类商品房签约面积约1.1万平方米，环比略有增加.销售均价约6200元/平方米,环比4月下降近1000元/平方米，主要原因为个别项目拉低； 5月新增办公供应项目仅1个，为常平嘉骏中心，供应面积约2.8万平方米，约356套，5月共签约5套，约489平方米，签约均价约6000元/平方米。5月办公均价高最项目为第一国际，签约1637平方米，约13套，均价约9503元/平方米。

（五）车库

5月签约均价约10147元/平方米，环比4月大幅上涨

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市车库销售面积约8040平方米，环比4月4488平方米大幅增加。5月无新增供应.；销售均价约10147元/平方米，环比与4月大幅上涨，其中一定程度受东方华府项目拉高影响。

（六）商铺

5月签约均价7495元/平方米，由个别项目拉低

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市新增商铺面积约1.0万平方米，环比4月3.8万平方米大幅减少，主要来自香港街，新世纪江畔花园和阳光海岸项目。5月销售面积约1.68万平方米，环比4月0.66万平方米大幅增加；销售均价约7495元/平方米，环比4月大幅下降，主要原因为个别项目拉低。

四．潜在供应分析

5月东莞商品房新开工面积约39.97万，环比增加约35%，同比减少26%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月份东莞全市商品房新开工面积约39.97万平方米，环比09年4月份29.39万平方米增加了近四成；同比08年5月份50万平方米减少了近三成。5月份商品房新开工项目分布在五个镇区，其中南城区新开工面积最多，约19万平方米，均为光大地产开发的景湖时代花园项目新开工，预计下半年八、九月份上市；莞城区新开工面积为10.8万平方米，新开工项目为花城广场项目；松山湖新开工面积为4.85万平方米，新开工项目为松山湖一号；万江区新开工面积为2.45万平方米，新开工项目为阳光海岸；寮步镇新开工面积为2.45万平方米，新开工项目为菁英时代园；凤岗镇新开工面积为4061平方米，新开工项目为翠湖豪苑，产品为商铺。

注：上表建筑面积主要指商品房，含少量住宅底商铺，车位及公共设施等