中原地产：2009年5月东莞房地产市场分析报告

一、 宏观市场环境

1.1经济面

1.1.1 国内经济“稳”字当头，略有好转，但下行压力依然巨大

央行称经济下行压力仍较大

央行日前发布的《2008年中国区域金融运行报告》指出，目前经济反弹基础尚不稳固，下行压力仍然较大，而区域经济正成为中国经济发展的新动力。央行表示，国际金融危机对我国经济的影响还在加深，外部需求持续萎缩，一些行业产能过剩，部分企业经营困难，农业稳定发展、农民持续增收难度加大，就业压力很大。但我国经济社会发展的基本面和长期向好趋势并未改变，工业化、城镇化以及产业和消费结构升级正在快速推进。央行认为，虽然我国经济运行出现了一些积极的变化，但基础尚不稳固，经济下行压力仍然较大。

物价持续下降：4月份CPI、PPI持续双降，CPI下降1.5%，PPI下降6.6%

4月份，居民消费价格总水平同比下降1.5%。其中，居住类价格同比下降4.0%。其中，水、电及燃料价格下降2.2%，建房及非毛坯材料价格上涨0.7%，租房价格上涨1.2%。1-4月份累计，居民消费价格总水平同比下降0.8%,居住类价格下降3.2%。
另外，4月份，工业品出厂价格同比下降6.6%；原材料、燃料、动力购进价格下降9.6%。

在工业品出厂价格中，生产资料出厂价格同比下降8.1%。其中，采掘工业下降21.5%，原料工业下降10.3%，加工工业下降5.4%。生活资料出厂价格同比下降1.7%。其中，食品类价格下降2.7%，衣着类价格下降0.1%，一般日用品类价格下降0.4%，耐用消费品类下降2.7%。1-4月份累计，工业品出厂价格同比下降5.1%，原材料、燃料、动力购进价格下降7.7%。

实际使用外资：已连续7个月下降

近日，商务部公告表示，今年1-4月，中国实际使用外资金额276.7亿美元，同比下降21%。自2008年10月份以来，中国实际使用外资已连续7个月下降。此外，今年1-4月，全国新批设立外商投资企业6241家，同比下降34.2%。其中4月份当月，全国新批设立外商投资企业1687家，同比下降33.6%；实际使用外资金额58.9亿美元，同比下降22.5%。

进出口：4月进出口总值同比降22.8% 出口下降22.6%

海关统计显示，4月份当月我国进出口总值1707.3亿美元，比去年同期下降22.8%，降幅比今年1季度累计同比降幅减少1.9个百分点。其中当月出口919.4亿美元，下降22.6%；进口788亿美元，下降23%。按工作日平均计算，今年4月份与3月份环比进出口值增长10.4%，其中出口增长6.9%，进口增长15.1%。

信贷：4月信贷增长陡降至5918亿元

央行数据显示，4月人民币贷款增加5918亿元，较3月份少增了1.3万亿（3月份新增贷款1.89万亿），环比大幅下降68.7%。这也是今年以来单月新增信贷首次低于1万亿元。这也意味着，今年前四个月本币新增信贷达5.17万亿元，超过去年全年新增信贷，并提前实现了《政府工作报告》设定的“今年新增贷款5万亿元以上”的目标。

消费：“五一”消费品市场繁荣兴旺 ——千家重点零售企业销售额同比增长9.0%

据商务部监测，5月1日至3日，全国千家重点零售企业实现销售额120亿元，同比增长9.0%。一、金银珠宝、家电、汽车等商品热销。二、婚宴唱主角，大众餐饮受追捧。三、生活必需品市场供应充足，价格总体平稳。

房价：我国4月大中城市房价同比降1.1% 环比增0.4%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，降幅比上月缩小0.2个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

4万亿投资构成及中央投资项目最新进展情况

广东实际利用外商直接投资实现增长

今年一季度，广东实际利用外商直接投资37.14亿美元，同比增长1.0%，增长幅度高于全国（下降20.6%），比去年第四季度增长5.0%；占全国的比重为17.1%，同比提高 3.7个百分点。新签外商直接投资项目1036个，合同外资金额31.14亿美元，同比分别下降50.0%和62.0%。截至今年一季度止，外商投资企业工商登记6.82万家，其中一季度新登记企业1042家。而4月份单月直接利用外资为16.44亿美元，为09年来最高，同比上升7.20％，实现了持续增长。

国内经济面汇评：

第二季度已经过去两个月份，国内经济延续了相对稳健的走势，初步实现了年初保持经济稳定的宏观调控目标。虽然国内各项经济指标尚未全面公布，但从已公布的数据可以看出，国内经济或许已经走到了关键的节点上。从国情出发，第二季度的经济数据是最有参考意义的，最具有定调09经济走势的资格。回顾近期的经济指标，CPI、PPI持续下行，4月全国CPI同比下降1.50％，PPI下降6.6％，降幅较前期有所收窄，底部已现雏形，而且考虑到由国际原油上涨所带来的生产成本上升，美元走弱，和前期出口转内销导致国内供应大增，物价下降等因素，后期有出现输入性通货的风险，国内物价可能见底转上。

作为拉动国内经济的三驾马车：出口，投资，消费在近期也是展现出了较好的势头。对外贸易方面，出口额自2月份以来连续两月出现涨势，而进口额则连续3个月上涨，进出口贸易基本上扭转了前期持续下行的态势，但需要谨慎的是进口额的不断上升也可能加快了输入性通胀的进程。

消费方面，4月份社会消费品零售总额为9343.2 亿元，比上年同月增长14.8 ％，1-4月累计社会消费品零售总额为38741.2亿元，比上年同期增长15.0％。而五·一黄金假期期间，全国千家重点零售企业实现销售额120亿元，同比增长9.0%。这说明了国内市场还是相当广阔的，需求也是比较旺盛的。作为保值增值型的产品商品房，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，已经连续两月出现了环比上涨。因此，随着通胀预期的不断加深，保值增值类消费有望逐步上升，如地产、黄金等。

投资方面，随着4万亿投资计划的不断落实，这必将成为未来一段时期内拉动经济的最有力措施，而09年前4月的新增贷款额度高达5.17万亿元，预期5月新增贷款额约为6000亿元左右。随着工程项目的陆续开工，其前期动工数量大，启动资金大所引起的贷款额度剧增的情况将有所改变，往后工程进度走稳对资金的需求量也将呈现出放缓的态势。

1.1.2东莞：经济持续地位，后劲依然十足

进出口：4月份东莞进出口跌幅继续收窄，进出口总值环比上升5.5%

据黄埔海关统计，2009年1~4月东莞市外贸进出口总值251.8亿美元，比上年同期（下同）下降30.5%，比1~3月降幅（下同）收窄1.6个百分点。其中出口150.1亿美元，下降25.6%；进口101.7亿美元，下降36.6%。比广东省和全国的增幅，分别低8.8、7.8、9.4个百分点和6.2、5.1、7.9个百分点。 其中，4月份单月进出口总值73.1亿美元，下降26.1%，比3月份单月降幅收窄2.5个百分点，环比上升5.5%。

财政收入：4月东莞地方财政收入20.13亿元

从市财政局获悉，在我市宏观经济带动下，今年4月份我市地方财政收入当月入库20.13亿元，比上年同月增收1.84亿元，增长10.06%。累计收入77.58亿元，比上年同期增收6.50亿元，增长9.14%，增幅高于全年预算目标（8%）1.14个百分点；完成年初预算34.34%，快于时间进度1.01个百分点。各月收入情况来看，我市地方财政收入增幅呈现逐月提升趋势，前4个月累计收入增幅分别为3.08%、7.84%、8.83%、9.14%。

从全省收入形势来看，今年前4个月我市地方财政收入增幅在全省21个地级以上市排名第6位，在珠三角7个地级以上市排名第1位，高于全省市县平均水平（2.57%）6.57个百分点、珠三角平均水平（2.28%）6.86个百分点。

松山湖招商：松山湖赴京招商 签约42宗引资超85亿元

东莞松山湖2009北京推介会在北京钓鱼台国宾馆举行，松山湖一举签下42宗项目，总投资额达85.07亿元人民币。推介会上，松山湖管委会与五矿多尼尔房车有限公司、民政部紧急救援促进中心、以色列INC环球科技、北京汉唐互动科技有限公司、北京中维畅想科技有限公司、中科招商投资（基金）管理公司、中国软件行业协会、清园高新技术创业投资有限公司、雨林木风计算机科技有限公司、深圳光韵达光电科技股份有限公司等签订42宗投资项目，总投资额达85.07亿元人民币。

用工：4月份东莞用工出现回暖

据劳动力市场供求状况分析数据显示，2008年，我市用工需求呈下降趋势，一至四季度分别为28.5万人、19.6万人、15.6万人、10.9万人。2009年第一季度用工需求12.99万人，求人倍率为0.75，这是“多年来首次降至1以下”。进入4月份，劳动力市场出现回暖迹象，求人倍率为1.16。

东莞经济面汇评：

东莞经济对外依存度高，此番金融海啸影响深远、尽管各方利好不断频传，但作为东莞重要的经济动力，进出口贸易依然还没摆脱困境，依然深陷泥潭。4月份单月进出口总值73.1亿美元，下降26.1%，虽然比3月份单月降幅收窄2.5个百分点，环比上升5.5%；而出口额同比降幅还在扩大，要短期内扭转这个局势存在着较大的难度，一方面国际经济环境依然严峻，金融海啸的消极影响还不断深化；第二方面，东莞进行的经济产业转型还在推进当中。第二季度经济指标是作为全年经济指标的最有价值参考数据，就目前来说，东莞的经济数据并不好看，受金融风暴的影响还是深远的。但好的一面依然是存在的，股市、楼市的飘红一定程度上活跃的经济氛围，刺激的消费和投资需求，支持了地方经济的稳定发展。目前东莞用工量逐步回升，财政依然收入，吸收外资成绩依然喜人，这也补强了东莞的经济后劲。

1.2政策面

国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知

为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：    钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%。    水泥项目，最低资本金比例为35%。    煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%。铁路、公路、城市轨道交通、化肥（钾肥除外）项目，最低资本金比例为25%。

保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。    其他项目的最低资本金比例为20%。

物业税：国务院《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》研究开征物业税

25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，《意见》提出，今年要全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税。

企业所得税：关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知

近日，财政部和税务总局发布了《关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》，明确了此前发布的《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发〔2007〕39号）所涉及的企业，在定期减免税的减半期内，可以按照企业适用税率计算的应纳税额减半征税。

政策性租赁房：粤年内试点政策性租赁房制度 解决夹心层住房

从广东省保障性安居工程工作电视电话会议上了解到，广东将在年内试点政策性租赁房制度，解决既不符合廉租房和经济适用房享受条件，又买不起商品房的“夹心层”群体的住房问题，并力争到２０１１年在珠三角地区全面推行。

拆迁补偿：《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（征求意见稿）出台

市政府日前公开发布《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（征求意见稿），根据该意见稿，我市以镇街为单位将集体土地划分为两类区片，第一类区片的宅基地、商业用地的补偿标准为：3000元／㎡，第二类区片为2000元／㎡；第一类区片农用地补偿标准为8.5万元/亩，第二类区片为6.5万元/亩。其中，第一类区片范围包括莞城、东城、南城、万江四个街道及长安、虎门、厚街、常平、塘厦五个镇；第二类区片范围为第一类区片以外的其他镇。

政策面汇评：

5月25日国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，为扩大国内需求，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。房地产投资项目资本金比例的下调，使得房地产开发融资的信贷杠杆放大，以较少的自有资金可以撬动更大的银行信贷资金，降低了开发投资的门槛，也加快了房地产开发的步伐；一方面反映了房地产业在投资中的拉动作用，同时通过加快开发带动存量以合理价格快速消化，并保证后续供应，平抑房价增长；另一方面可以增加开发商开发信心，提高拿地的积极性，使得土地市场尽快走出目前相对低迷的局面，助力整个楼市全面复苏。当然，针对开发结构上有所区别，沿袭解决中低收入家庭住房困难问题的宏观调控思路，对保障性住房和普通商品住房项目的开发支持力度较大，资本金比例下调幅度高达15个百分点，而非普通住宅项目、非住宅项目的下调幅度较小，仅有5个百分点的下调。

5月25日东莞政府发布关于公开征求对《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（征求意见稿）意见的公告，制定统一的拆迁补偿标准，为东莞50个重点项目上马扫清障碍。2009年东莞通过加大投资保增长，启动了各项重大工程项目，预期从2009年下半年开始，新一轮的城建投资热潮真正启动，有望逐步带动房地产业掀起新一轮的开发热潮。

除此之外，主要政策还有两点：一是国家发改委的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，当中第九点是加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制，明确了今年要深化房地产税制改革，研究开征物业税；二是东莞政府发布《东莞市新莞人子女接受义务教育暂行办法》，除了明确了新莞人子女在民办学校接受义务教育的条件外，更重要的是符合相关条件的新莞人子女，可以通过积分制方式，入读当地公办学校。

1.3市政规划

莞深共建国家公路运输枢纽

从莞深国家公路运输枢纽总体规划编制工作会议上获悉，东莞将对客运站场的数量和位置进行整合。“通过新一轮的规划，东莞希望能大力强化在珠三角乃至全国的辐射和带动作用，提高东莞运输行业的层次和水准。”而正在编制中的《莞深国家公路运输枢纽总体规划（2009~2020）》将包括四方面内容：合理确定客货运输枢纽需设置的站场数量及布局；优化论证客货运输枢纽的选址方案；明确各客、货站场等级和用地规模；确定客运、货运枢纽信息系统的功能、结构和主要建设内容。

莞惠城轨8日常平动工

5月8日，东莞至惠州城际轨道交通项目开工仪式在常平文化广场隆重举行，中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋、省委副书记、省长黄华华等省市领导出席了仪式。莞惠城际轨道交通项目的起点为穗莞深城际东莞市洪梅站，向东经东莞市道滘、南城、东城、寮步、松山湖、大朗、常平、谢岗等镇区，惠州市沥林、陈江、惠环、惠城等镇区，终点为惠州大道站。正线全长约为96.96公里，近期新建车站13座，速度目标值为200公里每小时，预计全程运行时间在一小时以内，而从东莞至惠州最快只需半小时，该项目总投资253.45亿元，预计建设工期为3年半。

万江新行政文化中心再选址

市城建规划局公布的《关于万江中部片区控制性详细规划重大调整》中， 公布了万江新行政文化中心调整后的新址，从原来规划的银龙北路东侧（现万成制药厂附近），调整至银龙北路西侧。据悉，新址的调整将更有利于万江建设“水岸新城”核心功能区，有更好的城市发展辐射作用。

南城将控制用地规划 水濂山片区三成土地可用

根据南城新一轮的规划显示，到2020年，本地人口有17万，外地人口28万，合计居住区内人口45万。目前，南城建设用地比例已达53.83%，高出东莞市建设用地比例的1.38倍，在接下来的土地开发中将适度控制用地规模，满足用地的有效需求。据南城街道办事处有关负责人介绍，中央生活区住宅将占主流，商业配套不得超过中央生活区总建筑面积的5%，预计2020年，本土地的人口将控制在6万以内。据悉，水濂山片区还有三成的土地可用。将严格控制建设用地比例，规划城建比例不会超过42%。即到2020年，还有近三成的水濂山片区土地将用于城市建设。

深莞惠三市联手共推25项重点合作事项

深莞惠三市第二次联席会议在东莞召开,共商推进珠江口东岸一体化发展大计，并就近期25项重点合作事项、界河及跨界河综合治理计划、边界道路建设及连接计划、跨界客运班线公交化运营合作计划，达成共识且签署协议。

规划汇评：

近期“惠莞深一体化”一直是东莞规划建设的热点，前期沸沸扬扬的轨道建设已经陆续投入建设，而近期跨市规划、跨市联合等一系列措施让人看到了未来大城市生活圈的美景。

界河及跨界河综合治理计划，三地跨界客运班线公交化运营合作、边界道路建设及连接计划，莞深国家公路运输枢纽总体规划等都提上了重要议事日程；而跨市出租车侯客点的设立，跨市置业的便利以及各方面经贸合作的不断加强，将使得惠莞深一体化进程将进一步深加快。

1.4其他关注

深圳小产权房或有望转正 房地产市场或遭冲击

5月21日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。

500万助万科搞研发 松山湖申请4A旅游景区

8日上午松山湖管委会工委书记陈建枝在记者见面会上透露，万科住宅产业化基地等园区内的6家企业，目前已经获得松山湖管委会分别500万元的配套资助资金。据悉，松山湖希望通过支持这些龙头企业发挥技术创新的带头作用，以此来组建东莞市行业性创新平台。另外，陈建枝表示，松山湖正在申报国家4A旅游景区。

李嘉诚：内地楼价会平稳上升

李嘉诚前日出席“长和系”股东大会后坦言，在低息环境下，通货膨胀迟早重临，笑指自己也正在研究抗通胀的方法。不过，他也指出，通胀来临时买楼成本增加，故若能力所及，认为现时买楼属不错的投资，直言“放三四年一定赚钱”。 他认为，内地土地供应多，楼价难以像香港一样一年之内上升两成，只会平稳逐步向上。

莞深惠将相互放开工程承包市场

22日下午，深圳、惠州和东莞三地的建设局局长，在深圳签署了《深惠莞三市城乡建设紧密合作框架协议》（以下简称《协议》），标志着三市建设领域合作全面铺开。今后，三市相互放开工程承包市场，互认工程业绩，共建信息平台，共享市场信息资源。

二、土地市场分析

1、土地供应分析

2009年5月东莞市国土资源局挂牌上市9宗土地，总面积29.36万㎡，其中3宗为商住用地，面积总计3.62万㎡；6宗工业用地，占地25.74万㎡。8宗以挂牌出让方式交易，1宗挂牌转让。

2、土地交易分析

2009年5月东莞市成交7宗土地，5宗为商住用地，总面积为134263.5㎡，成交总金额57000.01万元。其中南城区20094009和虎门2009G010的两块商住用地的楼面地价达到5000多元/㎡，但由于容积率较高所以楼面地价只有1000—1300元/㎡之间；另外一宗商住用地位于石碣镇，占地面积29666㎡，总成交金额为8900万元，楼面地价1500元/㎡，是本月最高的成交价格；而凤岗镇成交的地块，由于地理位置较为偏僻，所以成交价格最低，楼面地价为913元/㎡。

2009年5月，在全国范围内土地市场丝毫不逊色于楼市回暖的速度，北京、上海、广州、深圳、杭州等地相继有知名地产商高调拿地，其中北京、杭州都出现今年或近几年以来的新“高价地”，而对处于二线城市的东莞而言，土地市场虽然没有一线城市那样火热，但已经呈现供需稳定的市场格局。

位于南城区政通路东侧编号为20094009的商住地块，占地面积9173.5㎡，容积率为4.5，最终以低价4600万元被东莞市恒泰工程有限公司收入囊中，楼面均价仅为1114元/㎡，相比南城区的新盘价格，具有较高的开发价值。

位于虎门镇金洲村编号为2009G010的商住用地，占地面积74836㎡，容积率为4.0，经过几轮的角逐，最终被东莞市龙泉实业发展有限公司以1284元/㎡竞得，据悉目前虎门镇中高档的楼盘售价格为6000元/㎡左右，而本项目楼面地价仅为1284元/平方米，建安成本大约1500元/平方米，再加上其他的税费，项目总成本不会超过4000元/平方米，依然具有很高的开发价值。
位于石碣镇鹤田厦村编号为2009G011的商住用地，占地面积29666㎡，容积率为2.0，起始价为8900万元，由于该地块只有东莞市达鑫实业发展有限公司参与竞买，所以最后以低价成交，折合楼面地价为1500元/平方米。据悉该宗地块也带有拆迁补偿，建成后石碣镇政府优先以不高于4550元/平方米的价格选择首层商铺3130平方米受让，以不高于4050元/平方米的价格选择二层商铺6260平方米受让。

位于凤岗镇东深路塘沥村段西侧编号为2009G012的商住用地，占地面积13313㎡，容积率为2.5，受90/70户型政策限制，以高出底价100元被首次进入土地市场拿地的张艳萍、吴焕恩、列进洪、林科四人联名获得，折合楼面地价为913.4元/平方米，相对目前凤岗中心区5000多元的楼价来说，比较便宜，但项目位置偏僻，未来要想获取较高的投资收益还是比较困难的。

3、商住用地成交量价走势分析

2009年5月东莞成交5宗商住用地，总面积为134263.5㎡，成交地块大部分来自镇区，只有一块商住用地来自南城区。相比前4个月，本月商住用地成交量较4月份有所收缩，但与今年前3个月相比，仍然维持在一定的水平，并且楼面地价一改以往下跌的态势，达到1257元/㎡，环比4月份亦有13.66%的小幅上扬，显示随着楼市的持续回暖，房地产开发商资金链得到缓和，对未来的发展趋向乐观，所以更加积极的出手拿地。

土地市场小结：

透过今年前5个月商住用地成交价量走势分析图可知，虽然近期东莞商住用地已经摆脱流拍无人问津的尴尬处境，整体成交量有所回升，但具体到每块土地，我们不难发现绝大部分土地只有少数竞标者，甚至只有一个买家唱“独角戏”，所以造成大部分土地以底价或略高于底价成交，与北京、上海、广州、深圳等一线城市的火热场面相去甚远。

不过，近日也有有利土地市场的利好消息出台，国务院公布下调项目资本金比例使得房地产项目开发的融资信贷杠杠放大，从而起到促进房地产开发投资的作用；此外随着目前东莞商品房存量的持续消化，加上下调资本金比例将更有利于保证后续的开发供应，维持供需平衡状况，从而有利于保持房价的稳定。对于土地市场而言，开发商逐步看好后市，预期开发商拿地的积极性会逐渐增强，所以比较有实力的开发商会加大对优质地块的储备力度，但东莞土地成交市场产生井喷的可能性也不大，未来几个月的土地成交将会是一个潜序渐进的过程。

三、新增供应状况

5月全市新增商品房供应39.19万㎡，环比下降28.6%。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年5月全市共有18个楼盘项目有新增供应，总供应面积为39.19万㎡，总供应套数为4318套，供应面积环比下降28.6%，同比下降44.1%。一方面是五一小黄金周过后，推盘热潮有所减弱；另一方面是东莞建设局交楼样板间预售制度从5月1日开始执行，部分楼盘没有建设好交楼样板间从而导致预售证办理延后而延缓了新货的上市供应。

新货上市77.28%的货量集中在镇区，城区继续以消化存量为主。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年5月商品房新增供应大部分集中在镇区，镇区的新增供应面积为30.29万㎡，环比微幅下降，占全市的供应比例为77.28％，该比重环比4月上升近17个百分点；城区供应面积为8.91万㎡，环比大幅下降，占全市供应比例为22.72％。2009年5月全市商品房新增供应中，镇区有12个项目，主要的供应项目有：新世纪·江畔湾花园、万科·金域蓝湾二期、丰泰·观山碧水、东田丽园、鼎峰·品筑、嘉骏中心、雍景香江等；城区仅有6个项目有新增供应，分别是：荷塘月色、香港街三期、东海阳光、阳光海岸·晶岸、金域中央三期、深业·御泉山。普通住宅供应比重有所上升，主要来自镇区普住项目持续上市供应。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年5月东莞新增供应普通住宅的比重有较大幅度上升，主要来自于镇区的多个普通住宅项目有新货上市供应，这些项目包括新世纪·江畔湾花园、万科·金域蓝湾二期、丰泰·观山碧水、东田丽园、鼎峰·品筑、雍景香江、翠湖花园等。反映镇区整体市场普通住宅的货量较为充足，除了可售存量持续消化外，新货持续上市供应，可以为置业者提供更多的选择。这是有别于城区市场的明显特点，城区目前货量多集中在大户型，中等或中大户型的选择空间比较小。

据此判断，下半年的市场成交预期多集中在镇区，城区则有待新上市项目去填补中大户型的市场空白。

新货中大户型仍然缺乏，以81-100和141-160㎡居多，市场结构性供求失衡在加剧。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2009年5月东莞新增住宅供应中，主要以81-100㎡的两房三房为主，其次是141-160㎡的三房四房。可以看出，101-140㎡中大户型的供应比较缺乏，市场结构性的供求失衡状况比较明显。

四、 库存供应状况

全市商品房可售存量共666.84万㎡，环比下降3.8%，库存保持高位持续回落态势。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年5月底目前东莞商品房的累积可售存量为666.84万㎡，自2009年1月份开始库存保持高位持续回落态势（如下图），一方面市场缩量供应，另一方面市场成交持续放量，存量快速消化，高库存消化压力开始逐步缓解。目前东莞住宅存量为543.44万㎡，环比下降4.6%，共49560套；其中洋房存量为446.19万㎡，环比下降4.2%，共41122套；别墅存量57.49万㎡，环比下降6.2%，共1416套；公寓存量39.76万㎡，环比下降6.9%，共7022套。别墅洋房公寓等住宅物业的可售存量均有不同程度的下降。

五、潜在供应状况

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年5月全市商品房新开工面积45.11万㎡，环比4月份大幅上升100.8%，同比去年4月份基本持平。5月新开工的项目有5个，分别是：松山湖的虹溪诺雅、南城的景湖时代花园、寮步的菁英时代园、万江的阳光海岸·晶岸、莞城的花城广场等项目。新开工的温和放量反映出开发商的市场信心在逐步恢复，同时可以看出部分开发商仍然看好2009年的市场，加快项目工程进度，赶在金九银十前后上市出货。

六、 市场成交状况

09年5月东莞商品房成交总面积为65.63万㎡，增幅接近两成，成交持续放量。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年5月东莞共有246个项目有商品房成交，成交面积为65.63万㎡，环比增加16.95%，同比上升51.29%；成交总金额为40.73亿元，环比上升14.73%，同比上升39.44%；其中住宅成交62.45万㎡，成交金额为37.96亿元，共成交5735套。

商品房成交量再创20个月来的新高，通胀预期加剧，资金持续流入楼市。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从月线走势图可以看出，5月份全市商品房成交量创9.27以来新高，一方面是五一小黄金周的假日消费所带动，另一方面更重要的是5月通胀预期加剧，投资需求和刚性需求均持续释放。

镇区成交环比增幅接近三成，去货加速，城区成交则保持稳定。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年5月东莞商品房镇区成交面积为39.73万㎡，环比增长29.3%，占比为60.18%，环比上升近6个百分点；城区成交面积为25.9万㎡，环比增加2.0%，成交基本持平。从户均成交面积看，城区户均成交面积为106.28㎡，比上月大幅上升了9.63㎡，大户型成交增多；而镇区的户均成交面积为98.23㎡，环比下降2.14㎡，表明中等户型产品成交比重增多。

从各区域成交情况来看，5月份东城成交面积为11.12万㎡，位居全市各区镇榜首；第二位的是南城10.97万㎡。上述两个片区单月成交面积均在10万㎡以上，而厚街、大朗、寮步、常平等区域的成交量均在1.5-4万㎡之间。环比4月，全市32个区镇中，成交量增长的有21个区域，比上月增加4个。城区中，东城成交放量明显，莞城上升也较为明显，而南城、万江、松山湖等区域成交量均有不同程度的下降；镇区中，大朗成交上升最为明显，上升幅度达360.93％，其次是清溪，其成交上升了109.30％，而厚街、石龙、道滘、谢岗、黄江等镇区均有较大幅度的上升。

自住需求持续释放，通胀预期加剧，投资需求开始逐步释放。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年5月东莞商品房成交中，别墅成交仍然维持较高比重，同时公寓、写字楼成交比重有较大幅度的上升，而普通住宅成交比重下降，但仍然占据主导位置；一方面反映自住需求持续释放，同时也看到由于通胀预期加剧，投资资金开始在市场上活跃。

现阶段改善型需求和投资需求持续释放。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从2009年5月普通住宅成交户型面积区间变化分析，首次置业的主攻的面积区间60-120㎡的户型成交的套数合共占比为56.85％，成交比重环比下降明显，降幅达3.68个百分点；而作为改善置业面积区间集中的120-160以上㎡的成交比重则明显上升，合共成交套数占比为29.86％，环比上月提高了2.66个百分点；另一方面，作为投资性需求的公寓小户型40-60㎡5月成交套数占比为12.4％，环比4月份上升了3.89个百分点，反映了投资需求逐步释放，小户型公寓加快消化，同时改善型的需求仍然在持续释放。

市场成交个盘分化持续，城区大盘成为市场热点，镇区市场热点较为单一。

从1-5月全市普通住宅签约成交的前十名项目的情况来看，市场集中度进一步上升。5月份普通住宅成交前十名的成交面积占全市的比重为26.84%，环比4月上升1个百分点，较年初上升近11个百分点。说明随着市场反弹行情的展开，市场成交进一步分化，市场资金越来越集中在优势资源项目上，这些项目由于成交状况良好，价格也是稳步走高，给市场其他大部分项目造成比较大的销售压力，这些项目也不敢贸然提价，价格基本保持稳定。

另外，从5月份普通住宅签约成交的前十名项目的情况来看，城区大盘成为市场热点，镇区市场热点较为单一，除了帝景湾、风云汇是4月份开盘5月份签约外，5月份的镇区成交热点主要集中在万科金域蓝湾、中惠·沁林山庄二期等个盘；而城区成交则主要集中在荷塘月色、东骏豪苑三期、新世纪星城二期、联华花园城三期、世纪城·国际公馆三期、塞纳河畔等项目。

存量快速持续消化，市场吸纳周期明显下降，高库存消化压力明显得到缓解。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，截至5月底，全市商品住宅的市场吸纳周期为8.76个月，城区为7.68个月，均较前期有明显下降，意味着随着存量的快速持续消化，市场的高库存消化压力已经得到明显的缓解。

七、 市场价格状况

09年5月东莞市商品房均价6205元/㎡，环比下降1.91%，唯独洋房价格上涨3.7%。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年5月东莞市商品房均价为6205元/㎡，环比下降1.91%，同比下降7.86%；普通住宅均价为5413元/㎡，环比微幅上涨3.1%，同比下降4.8%；其中洋房均价为5394元/㎡，环比上升3.69%，同比下降3.85%；公寓均价为5586元/㎡，环比下降7.86%，同比下降9.83%。5月份，除洋房外其他物业类型均价环比均有不同幅度的下降。

城区量稳价升，镇区价格在成交大幅放量的支撑下快速上涨。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从城区和镇区的普通住宅成交均价月度走势曲线对比来看，5月份城镇普通住宅价格均有较为明显的上涨，5月城区普通住宅均价6183元/㎡，环比上升3.5%，而镇区普通住宅均价为4940元/㎡，环比上升5.1%。结合成交量分析， 5月东莞商品房镇区成交面积为39.73万㎡，环比增长29.3%；城区成交面积为25.9万㎡，环比增加2.0%。说明城区市场成交增速开始放缓，价格呈现惯性上扬；而镇区市场在这轮反弹行情中，前几个月价格一直保持平抑，随着成交热点逐步向镇区转移，镇区成交量开始大幅放量，从而使得价格在近期呈现较大幅度的上涨。

大部分区域普通住宅成交均价延续升势，偏远镇区成交价格有所回落。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从各区镇普通住宅成交均价的环比增幅看，大部分区域延续升势；而一些较偏远的镇区成交价格有所回落，包括凤岗、东坑、石碣、麻涌、桥头、洪梅等区域，寮步镇由于区域内楼盘众多，竞争激烈，整体价格也有所回落。

5月普通住宅均价为5413元/㎡，环比上涨3.1%，市场成交呈现量价齐升态势。

从5月普通住宅成交套数看，环比增加超过1成。受成交量的支持，整体价格保持上升趋势。说明5月份在五一小黄金周的假日消费带动下，市场购房热情仍然较高。同时，部分刚性和投资需求受通胀预期的加剧影响，积极入市，助推了这轮反弹行情延续。

5月份普通住宅加权均价加速上升，市场成交分化但价格不分化。

可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从可售存量加权均价走势来看，2月的普通住宅可售存量加权均价触底回升，继而波动上行，而5月份普通住宅可售存量加权均价为5332元/㎡，环比上升2.85％，有加速上行的态势。造成这样的原因主要是市场成交分化但价格不分化，市场成交量的回升，提振了市场整体的信心，具备条件的项目价格在本身成交量的推动下有所上涨是正常的，但对于部分库存大、去货速度慢的项目来说，在得不到量的配合下提升价格会造成后市的一种潜在危机。

因此，5月份加权均价上行可以一分为二地看：一是销售良好的项目在良好的销售前提下，价格上行，如世纪城·国际公馆三期、帝景湾、新世纪星城二期、万科·金域蓝湾二期等；二是，相对滞销的大盘价格依仗大市成交，价格有所上行，如龙城国际、虎门地标、清华居二期、新世纪·上河居、阳光粤港花园二期和新天地华庭三期等项目。所以，5月份普通住宅加权均价加速上行，既有理性的因素，也有不理性的因素，这给后市成交造成了一定的压力，部分库存量大的项目量缩价升，必将给后市埋下隐患，市场可能逐步呈现出价升量跌的局势。因此，各个项目必须充分了解自身项目是否局面提价条件，盲目提价必将打压成交，归根到底不利用自身项目的销售。

八、月度销售排行

 

九、 后市展望

1、 东莞扫清障碍落实促投资扩内需保增长，下半年城建投资热潮真正启动。

5月25日东莞政府发布关于公开征求对《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（征求意见稿）意见的公告，制定统一的拆迁补偿标准，为东莞50个重点项目上马扫清障碍。2009年东莞通过加大投资保增长，启动了各项重大工程项目，预期从2009年下半年开始，新一轮城建投资热潮真正启动，在房地产项目资金本比例下调的政策调控下有望逐步带动房地产业掀起新一轮的开发热潮。

2、 房地产板块跑赢大盘，反弹上行趋势不改变。

从股市角度分析，A股上证指数在这轮反弹行情中，截至到6月3日，从1665点上行到2764点，趋势持续向上，反弹幅度高达66%；而房地产板块的指数则从1534点到3821点，反弹幅度近150%，远远跑赢大市。目前房地产板块反弹上行趋势不改变，资金持续流入，成交仍然持续放量，后市仍有上行空间。

3、市场通胀预期加剧，资金持续流入楼市。

作为世界经济“晴雨表”的美元、黄金、原油三者近期的表现：美元指数继5月8日以来跌破颈线后走出明显的下降通道，反映出市场对美国政府为救市而大量发行货币导致美元贬值并可能发生通胀的预期；同时也可以看到国际现货黄金价格在5月6日突破前期的下降通道并在近半个月大幅上涨，表明抵御通胀的黄金受到市场的追捧，包括有色金融等稀缺能源均受到市场的青睐。而原油在突破底部颈线后稍作整理并在4月底快速走高，截至5月29日上到66.64美元/桶，原油价格的快速走高给全球性通胀带来压力的同时也更加深了市场对通胀的担忧。

对于国内市场而言，在国际油价快速上涨后，发改委不得不在6月1日起再次调高国内成品油的价格，输入性通货膨胀压力明显加大；加上国内投资信贷增长加快，预期国内生产和生活消费价格随后将逐步触底回升，物价重拾升势。对于股市，市场出于对通胀的预期，投资意愿明显加强，资金大幅持续流入，6月1日我国股市上证指数跳空高开高走并快速突破2700点，表明市场上涨动力依然强劲；对于楼市而言，同样由于对通胀的担忧，房产抗通胀保值升值特点促使刚性需求和投资需求都在持续加快释放，给这轮反弹行情注入新的动力。

4、 房地产项目资本金比例下调加快开发进程，推动存量快速消化，房价受到平抑。

5月25日国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，为扩大国内需求，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。房地产投资项目资本金比例的下调，使得房地产开发融资的信贷杠杆放大，以较少的自有资金可以撬动更大的银行信贷资金，降低了开发投资的门槛，也加快了房地产开发的步伐；一方面反映了房地产业在国民经济促投资保增长中的重要拉动作用，同时通过加快开发引导存量以合理价格快速消化，并保证后续供应，平抑房价增长；另一方面可以增加开发商开发信心，提高拿地的积极性，使得土地市场尽快走出目前相对低迷的局面，助力整个楼市全面复苏。

政策针对开发结构上有所区别，沿袭解决中低收入家庭住房困难问题的宏观调控思路，对保障性住房和普通商品住房项目的开发支持力度较大，资本金比例下调幅度高达15个百分点，而非普通住宅项目、非住宅项目的下调幅度较小，仅有5个百分点的下调。

5、 反弹行情仍在持续，部分项目加快建设，赶早上市。

目前楼市依然处在调整期，此轮反弹行情只是调整期中的一次反弹，虽然反弹力度较强，但市场仍然认为不可能行情反转，毕竟经济环境受金融风暴影响仍然不容乐观。因此，市场对后市预期仍然持谨慎态度。从而导致部分项目趁反弹行情仍在持续，加快工程进度，赶早上市，尽快出货。对于市场而言，新增供应出现提前效应，短期内会给市场带来较大的供应压力。对于产品而言，由于赶工程进度，产品质量或许容易出现问题，或园林景观没有完善便匆忙上市，与现在市场上众多现楼相比竞争优势明显不足；对于置业者而言，正是因为开发商这种心态，项目开盘首批产品定价相对谨慎保守，不失为一个比较好的入市购买时机。

6、 城区大户型供应持续增加，供求矛盾较为突出，消化压力加剧。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，目前城区大户型产品供应项目主要有23个，供应总面积为86.97万㎡，合计4896套；近期后市新上市供应的项目还有红溪诺雅、帝庭园、御泉山、海蓝湾等。总体上城区供过于求的矛盾比较突出，竞争将会非常激烈；从户型面积和价格综合分析，目前城区大户型产品的户型面积平均接近180平米，成交均价在6569元/㎡，意味着在城区购买一套大户型住房总价普遍超过100万元。一方面是整体大户型供过于求，另一方面是户型面积普遍过大，造成城区大户型项目的消化压力明显加剧。

7、 投资需求带动小户型公寓加快消化，短期小户型公寓项目迎来较好的出货时机。

随着投资需求的逐步释放，5月的小户型公寓项目走货加快，特别是一些地段好、定价比较实惠的公寓项目，对投资客吸引力较大。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，5月全市小户型公寓共成交921套，环比4月增长超过四成；而整体成交均价方面表现出较大幅度的回落，降幅为8.35%，目前的成交均价在5586元/㎡，反映出小公寓项目重出江湖后定价普遍低于市场预期。

5月公寓成交排前十名的项目包括：中信风云汇、东海阳光、香缤城市花园二期、城市假日三期、香港街三期、世博·领寓、甲壳虫之家、西城楼·华府、尚书银座、虎门地标等。

8、 预期城区成交量缩价稳，镇区成交持续放量，价格上升势头有所放缓。

城区市场目前产品结构呈现两极分化，大户型洋房和小户型公寓占据主导，而大户型供过于求矛盾非常突出，同时城区大户型洋房成交均价普遍站在6500元/㎡以上，套均面积近180㎡，总价普遍超过100万元。对于改善性的购房需求而言，成本比较高，购买力相对较低的改善型置业者逐步开始观望，从而导致市场成交预期放缓，价格预期增长趋缓；而小户型公寓在投资需求的带动下预期持续放量，在成交量的支撑下预期价格将有所回升；城区市场整体而言表现是量缩价稳，大户型和小户型市场分化比较明显。

由于未来几个月市场成交预期逐步向镇区转移，而镇区的项目户型产品丰富多样，可供选择的空间比较大，特别是一些新上市的项目，定价普遍低于市场预期，对购房者触动比较大，比较容易促成购买。预期镇区市场成交持续放量，而价格经过5月的快速上涨后将会有所放缓。

9、 市场进一步分化，加上淡季到来，大部分项目销售放缓，价格面临调整压力。

从全市普通住宅成交前十名的市场集中度来看，比重持续上升，5月该比重已经去到26.84%，说明市场分化越来越严重，市场资金愈发向优势资源项目集中。从而使得市场大部分项目的出货明显放缓，销售压力加剧。从目前市场上各项目的价格走势来看，大部分项目的价格还是保持平稳上升态势，但成交分化则非常明显，部分项目价格上调后销售速度明显放缓，包括一些存量积压货量很大的项目也在上调价格。反映出反弹行情整体市场持续放量的支撑下，开发商普遍有上调价格的冲动。随着市场的进一步分化，加上淡季的到来，这种局面预期将逐步打破，库存积压较大、销售速度明显放缓的项目价格上涨势头将受到抑制或开始有所松动。