中原：东莞公积金新政解读 意在规范管理平稳预期

　　一、公积金政策调整背景及原因

　　1、东莞楼市成交放量，公积金贷款户数与贷款额剧增。

　　2012年下半年随着各种政策利好的逐渐呈现，楼市预期乐观，成交量节节攀升，在第四季度达到高峰，其中12月成交7369套，创下历史新高。2013年市场延续回暖趋势，1月东莞住宅成交套数6103套，成交面积61.87万㎡，同比去年1月上升346%。

　　人们的买房热情高涨，入市意愿极强，公积金作为低成本资金，大部分家庭只要符合条件都想把额度上限用足，楼市成交持续高奏凯歌，使用公积金贷款的购房者贡献不少，据东莞市住房公积金管理中心数据显示，2012年东莞公积金新增贷款额为417895.77万元，同比增长幅度高达50.44%，公积金贷款户数与贷款额剧增，公积金管理中心一时压力倍增。

　　此外，数据显示，2012年东莞公积金存贷比高达56.26%，同比2011年明显上升，贷款总额的增加，无疑加大了公积金的支付危机，从抵抗资金风险的角度讲，公积金存贷比不宜过高。

　　2、经济不景气个人公积金贷款逾期率大幅上升，公积金管理问题增加。

　　在全省各地级市的2012年经济数据中显示，东莞去年全年GDP为5100亿元，同比仅增长6.1%，继2009年后第三次没有完成GDP增长预定目标，经济状况再次陷入不景气。

　　2012年东莞经济的放缓，让许多企业陷入困境，部分经营下滑的企业无法继续或暂时停止缴纳员工公积金，员工对收入的不乐观，部分购房者在办理公积金贷款以后离职，个人贷款逾期率大幅上升，不少公积金还贷停滞，滋生一系列公积金信用管理问题。

　　3、多重因素造成公积金提取过大。

　　受2012年东莞经济影响，不少不景气企业的员工离开东莞去其他城市发展，岁末年初也出现一波返乡潮，这部分职工往往将公积金贷款余额提取出来并销户。此外受通货膨胀威胁，货币贬值预期加大，人们的理财意识普遍提高，有机会即提取公积金账户移做他用。楼市的火热，使到人们入市的积极性与迫切性都极大增强，提取公积金付首付或偿还商业贷款，这些因素也都会造成东莞公积金账户提取过大。

　　4、一线城市楼市调控加码预期加强，二、三线城市政策预期较为平稳。

　　2013年年初，北京等一线城市房地产市场量价齐升，热闹开局推涨房价预期。1月底地方两会相继召开，一些地方政府也纷纷表态稳定市场预期，一线城市表态尤为严厉。其中北京调控加码预期最强烈。北京市副市长陈刚在两会期间表示，对于房地产调控，政府还有手段。上海市委书记韩正也在上海两会期间表示，必须严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹。深圳市两会则提出，严格执行国家房地产调控政策。广州市长陈建华也表示，今年将继续坚决贯彻落实中央房地产市场调控政策不动摇。这些都意味着今年一线城市的楼市政策基调将维持从紧，一线城市的楼市调控加码预期加强。而受到国家支持“城镇化”发展的影响，二、三线城市的政策更趋向平稳。

　　二、政策出台目的——规范公积金管理，降低资金还贷风险。

　　综合政策出台的背景及原因，此次东莞公积金政策调整并非出于打压市场和需求，更非政策收紧的信号，而是出于规范公积金管理，降低资金还贷风险，让公积金持续、健康地发展。

　　在年初全国各大城市楼市量价齐升，楼市发展火热，两会又即将召开的大背景下，政策敏感期关于东莞楼市调控是否收紧的猜测喧嚣尘上，东莞中原研究中心认为，未来的政策走向将会出现分化：一线城市楼市调控将趋严，二、三线城市政策平稳。

　　2月20日最新出台的“国五条”政策，其目的也是为了防止楼市过热，最主要还是稳定房价与成交量及房地产市场发展预期，一方面强化中央房地产调控政策，巩固前期调控成果，另一方面消除楼市过火与不实传言，避免市场恐慌。就内容看，缺乏实际的“杀伤力”，没有具体的新政策规定，基本是老调重弹。一房价控制目标前年就已经存在，到目前已经名存实亡;二稳定房价的问责制或者约谈制，不是调控政策，而是行政手段，很难起到效果;三“保持房价基本稳定的原则”，没有实际的约束力;四限购不放松，但是城市范围没有提到，作用不大;五、房产税扩容，无具体时间安排。

　　两会后，各地尤其是一线城市及2012年房价上涨过快的其他城市，将会根据“国五条”的政策精神出具体的执行细则，但就东莞而言，2012年东莞房价基本与2011年持平，上涨幅度在可控范围，细则影响不大。东莞此时公积金政策的出台降低了东莞后期出台更严厉政策的可能性。

　　三、公积金新政要点细读

　　1、首套房公积金贷款首付由两成提高为三成。

　　【新政】

　　住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。

　　【解读】

　　新政取消小户型优惠，开发商降低首付可对冲政策影响。

　　此次新政取消了小户型优惠。此前首次购买90㎡以下的自住房可以享受两成低首付，新政后购买首套住房的，住房公积金申请额度不高于房屋总价的70%，也就是说只要申请公积金贷款最低首付是三成。以东莞2012年90㎡以下的东莞普通住宅成交总价的均值51.78万元为例，新政前的首付是10万左右，新政后首付为15万左右，事实上，如果开发商不作出应对，5万元的首付差距的确会让部分购买中小户型但手中资金不充裕的刚性需求受到影响，但是就东莞中原研究中心了解，在楼盘开发销售过程中，开发商为了快速出货回笼资金，会通过“垫首付”、“借首付”、增加折扣优惠等对刚性客户十分有效的手段积极消弭政策影响。

　　2、公积金贷款最高限额不高于账户余额8倍。

　　【新政】

　　住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：不高于申请人住房公积金账户余额的8倍。

　　【解读】

　　最高限额限制增多，多缴纳者多贷少缴纳者少贷。

　　按此前规定，东莞住房公积金贷款个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元。新政明确这一最高限额不变，但自2月8日起，申请住房公积金贷款最高限额还不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍，个人公积金贷款要想申请到最高额度46万元，公积金账户余额至少应有5.75万元。

　　根据东莞市住房公积金管理中心网站公布的相关数据显示，截至2012年12月，东莞市共有79.05万人缴纳公积金，全年全市住房公积金缴存额为597850万元。即2012年东莞市住房公积金人均年缴存额为7563元，如果按照这个平均数来计算，要缴存7年以上公积金才能够达到“5.75万元余额”的标准。

　　而公积金缴存各行业差异巨大，2012年5月住房公积金管理中心出台的一个规定，明确职工住房公积金(个人+单位)的月度缴存上限为8400元，缴存下限则以东莞市职工最低工资标准为缴存基数。对于以最低工资标准为缴存基数缴纳住房公积金的部分人群来说，每月公积金额度在150元左右，12个月也仅1800元，要贷款46万元按照新规至少要连续缴存公积金32年。新政对于这部分人群的影响是重大的。

　　新政设置贷款额度的上限，实质是要求在贷款者在享受权利的同时尽更多义务，多缴纳者多贷，少缴纳者少贷。

　　3、公积金贷款月供不得超过家庭月收入的55%。

　　【新政】

　　职工所有贷款月供合计不得高于其家庭月收入的55%，申请住房公积金贷款的职工家庭月收入按如下方式计算：

　　家庭月收入=申请人月收入+配偶月收入;

　　申请人月收入=申请当月申请人的住房公积金汇缴额(含个人和单位缴存的，下同)÷(单位缴存比例+个人缴存比例);

　　配偶月收入=申请当月配偶的住房公积金汇缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例);

　　【解读】

　　新政鼓励双方缴存夫妻共同贷款，但家庭月收入算法不严谨。

　　除了贷款总额受限之外，月供额度也受到桎梏。此前的公积金贷款的月供款额与收入比要求，无法通过住房公积金核实个人收入的，在核实贷款的月供款额与收入比时，借款人的月供款额不得高于借款人及其配偶月收入的50%;通过住房公积金核实个人收入的，借款人的月供款额不得高于借款人及其配偶月收入的70%。

　　新政在家庭月收入的计算上做了严格限制，与公积金缴存额度挂钩。申请人月收入=申请当月申请人的住房公积金汇缴额(含个人和单位缴存的，下同)÷(单位缴存比例+个人缴存比例)，以2012年东莞市住房公积金人均年缴存额为7653元为例，按单位缴存比例+个人缴存比例中间值25%来算，申请人月收入为6378元，那么个人月供额度不得高于1403元/月。对于夫妻双方皆缴存公积金的家庭来说，家庭月供额度不得高于2806元/㎡，对于购买总价较高住宅的家庭来讲，夫妻双方共同缴存贷款比个人缴存贷款更有利，且由于“余额的8倍”这一条款的限制，个人要申请到46万元的最高贷款申请，至少要7年以上，而在这个平均水平上共同缴存公积金的夫妻双方，只需要缴存4年左右公积金，就足以贷到66万元的这个最高贷款额度。政策更鼓励双方都有缴存公积金的夫妻共同贷款。但是政策中对于配偶未缴存公积金的家庭月收入应如何计算没有明确细则，这导致在实际操作中各楼盘相差很大，缺乏严谨性。

　　4、双拼房明确纳入二套房范畴，多套房不予贷款。

　　【新政】

　　购买“双拼房”申请住房公积金贷款的，按照购买第二套及以上住房认定;购买“多拼房”的，不予贷款。

　　已申请住房公积金贷款购买住房的，如再次购买该套住房的毗邻房产，市住房公积金管理中心可提前收回该笔贷款。

　　【解读】

　　合拼户型楼盘多引导客户做商贷，此条新规影响面不大。

　　针对大户型的贷款审核更加严厉。2006年国家规定新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90㎡以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。导致开发商推出了双拼、多拼房，规避限制。

　　东莞此次《通知》明确，购买“双拼房”的公积金贷款，将按照购买第二套及以上住房认定;购买“多拼房”的不予贷款。已申请公积金贷款买房的，如再次购买该套住房的毗邻房产，市住房公积金管理中心可提前收回该笔贷款。

　　以2012年东莞普通住宅新增供应数据为例，供应面积在144㎡以下的普通住宅共有45310套，而其中合拼户型4931套，占比为10.88%，这个比重并不高，并且，此前合拼户型的楼盘在销售过程中多引导客户做商业贷款，因此，此条政策对于购房者的影响面不会太大。

　　5、申请住房公积金贷款的缴存时间由满6个月改为12个月。

　　【新政】

　　1、职工必须正常缴存住房公积金满12个月方可申请住房公积金贷款。

　　2、住房公积金贷款发放后，借款人停缴住房公积金达12个月的，市住房公积金管理中心可提前收回该笔贷款。

　　【解读】

　　公积金贷款缴存时间长度和稳定性要求提高。

　　新政为了有效减低贷款无以为继的风险，对于申请公积金贷款的职工的公积金缴存稳定性和时间长度都提出了更高要求。此前规定，满6个月即可申请住房公积金贷款，现在缴存期限延长至12个月，且需没有欠缴、被封存等情况才能符合申请条件。

　　除此之外，新政明确，如果住房公积金贷款发放后，借款人停缴住房公积金达12个月的，市住房公积金管理中心可提前收回这笔贷款。两条政策相互呼应，有效规避了那些为了申请住房公积金贷款而临时缴存一段时间公积金的人，不仅将贷款的等待期延长，而且也大大降低了住房公积金管理中心的风险。

　　6、公积金诚信记录审核更为严格。

　　【新政】

　　住房公积金贷款以职工的诚信记录作为审批的重要依据之一。申请人及其配偶出现下列情况的，限制贷款或不予贷款：

　　(一)个人住房贷款(含住房公积金贷款或商业贷款)逾期累计满10次，且未结清或结清未满两年的，不予贷款。

　　(二)职工在申请住房公积金贷款时，隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，自该行为认定之日起5年内不予贷款。

　　(三)虚构提取条件,或持伪造资料提取住房公积金的，自该行为认定之日起5年内不予贷款。

　　(四)购买“双拼房”、“多拼房”申请住房公积金贷款须如实说明，隐瞒不报的，不予贷款。

　　7、二手房公积金贷款须进行价值评估，且年限最长不超过20年。

　　【新政】

　　1、购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额度的房屋总价。

　　2、使用住房公积金贷款购买二手房，贷款年限最长不超过20年。

　　【解读】

　　公积金贷款限额与价值评估双剑合璧，未来二手房成交价格更趋真实。

　　在二手房交易中，“阴阳合同”长期存在。“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同。一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。2012年3月起东莞市建立了存量房交易价格评估系统，以此杜绝存量房交易中“阴阳合同”形成的税收漏洞，全面规范存量房交易税收管理。此次新政将二手房价值评估与公积金可贷款额度相结合，购房者如要避税填低合同房价，相应的贷款额度也会减低，购房者很难再两全齐美，二手房交易举措更严，未来二手房成交价格也更趋真实。

　　二手房公积金贷款年限一刀切为20年。

　　二手房公积金贷款年限在此前的规定中明确要求，住房公积金贷款年限不得超过申请人法定退休年龄后5年，同时不得超过抵押房屋土地使用权年限，对于房屋面积有细分：房屋建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款最长年限为30年;房屋建筑面积在90平方米以上的，贷款最长年限为20年。此次新政，二手房公积金贷款年限将进行一刀切，最高年限不能超过20年。

　　四、公积金新政对市场的影响

　　1、新政难以扭转2013年楼市向上预期，对成交无实质影响。

　　总体而言，此次东莞公积金政策调整重在规范公积金管理，在两会召开之前的政策敏感期，会引发人们的各种猜测，造成购房者的短暂观望，但是2013年楼市不管从市场整体走势、经济影响、各方心态来看，都是平稳向上的，新政难以扭转预期，对成交无实质影响。

　　①2013年全国楼市预期走好，市场各方普遍乐观。

　　2013年开年，全国各地土地市场和商品房交易市场呈现一片火热景象。数据显示，2013年1月以来，30个重点城市土地成交平均价格环比涨幅近15%，同比涨幅超七成。1月，全国40个大中城市一手住宅共成交2436万平方米，环比上月回落8%，但与2012年月均成交水平相比，仍有17%的增幅。此外，据中国指数研究院发布的2013年1月份百城住宅价格指数报告显示，1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，该指数自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。2013年楼市延续去年下半年以来的回暖趋势，继续平稳向上，市场预期持续走好，市场各方普遍看涨，开发商回笼资金顺利，普遍存在乐观心态。

　　②2013年经济触底回升明显，市场信心恢复促进楼市活跃度。

　　从2012年11月起，中国经济数据开始表明经济出现明显的触底反弹趋势，新的一年，经济的探底回升迹象愈加显著，股市绝地反弹，市场对于经济的信心逐步恢复。此外，2013年政策面除了继续支持刚性需求的释放，也明确鼓励改善型需求入市。在公积金新政后大家翘首以待中迎来的20日最新出台的“国五条”中提出“增加普通商品住房及用地供应”，政策信号依然有利刚需。客户购房意愿及购房热情都有极大增强，一些资金充裕的换房一族趁机入市，对于房价上涨抗性增强，入市心态急切。刚性需求、改善需求等多管齐下，楼市活跃度、旺盛度比2012年有过之而无不及。

　　③2013年东莞楼市面临多重利好，量价都将稳中有升。

　　而就东莞本土来讲，2012年东莞商品房成交面积超越2007年创下新高，据东莞中原研究中心测算预计，2013年东莞商品房潜在新增供应约719万㎡。而截止12月底，东莞商品房库存656万㎡，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量接近1400万㎡，庞大的供应量将极大刺激需求的释放。

　　随着楼市发展，一线城市房地产发展空间有限，而二、三线城市在十八大提出城镇化之后，房地产市场具有更广阔空间。东莞作为一线城市广州、深圳包围中的三线城市，具有“价格洼地”的优势，随着“挤出效应”的发挥，发展机会更大，除了更多的房企进入东莞耕耘，之前抢先布局的众多房企尝到了甜头，新的一年产品线、营销线都针对性地扩大扩长，新的一年东莞楼市不会缺乏热量。

　　2、无论新政前后，城区高总价住宅都以商业贷款首付成本更低。

　　对于刚需客户来讲，买房影响最大的就是首付门槛。首套首付提高至三成会对首次置业中小户型较低价位房屋的购房者造成一定压力，但东莞住房公积金贷款明确个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元，那么，个人首次购买总价65万元以上的普通住宅，或夫妻共同贷款购买94万元以上的住宅，公积金贷款所需的首付额度就要比商业贷款支付的首付高。目前，东莞城区大部分项目实际价格已达9千，以一套80万房子为例，使用商贷首套3成首付为24万;调整前公积金政策最多贷46万，则首付实际为34万，仍以商贷首付成本更低。此外，就东莞中原研究中心了解，地产商在开发过程中，为了资金尽快回笼，也会开展“垫首付”、“借首付”的相关营销活动，对冲政策调整带来的影响。

　　对于东莞镇区项目，政策影响同样较小。首先镇区公积金缴存比例相当低，主要缴存对象以公务员、事业单位为主，而这批人群公积金缴存额相对较高，本次政策调整对其影响较小。

　　3、商贷月供与公积金贷款存在差异，迫切买房的刚性需求仍会积极入市。

　　目前东莞普通住宅成交均价为7313元/㎡，首套刚需户型一般为80-90㎡左右，那么以总价60万元的首套住宅为例，商业贷款银行利率按8.5折算,商贷与公积金贷款首付皆3成，贷款额度为42万元，两者不同年限的贷款月供情况仅相差200多元，对于占楼市主要购房群体的刚性需求客户来讲，即使无法选择公积金贷款，他们买房的迫切性需求仍会使其积极选择商业贷款入市。

　　改善型客户换房面积要求更大些，首先购买144㎡以上的住宅已经无法使用公积金贷款，政策影响面缩小。其次以总价90万元的二套改善型住宅为例，商业贷款银行利率按9折算，公积金贷款利率则上浮1.1倍，商贷首付6成，贷款额度36万元，公积金贷款首付5成，贷款额度45万元，公积金贷款15年月供比商贷多769元，30年月供也至少比商贷多374元，使用公积金月供压力比商贷还要大许多。

　　4、自2012年8开始许多开发商已经提前消化公积金政策影响。

　　2012年8月出台的公积金政策“认房又认贷”严重打击了希望通过公积金贷款的改善型需求，在经过半年的政策消化期，这一次的新政调整实际并没有前次影响大，在“认房又认贷”的政策铺垫下，更多的购房者本就倾向于商业贷款。此外，公积金贷款放款慢，手续复杂，此前很多楼盘都不建议使用公积金。