中原车德锐：东莞城镇化的发展助推楼市焕发活力

　　中原地产东莞公司策略研究中心总监

　　说到当前的楼市，不得不谈两个热门关键词，一是城镇化，二是政策调控。目前东莞面临的政策调控有中央的新国五条，还有本土的公积金贷款新政，因此，在这里我想谈的角度一是城镇化进程加快中的东莞楼市，二是城镇化进程加快中的房地产政策调控。

　　这虽说是两个角度，其实是一个事情。城镇化下的城市经济、房地产行业的变迁必须要做些分析，洞悉了当中的发展趋势才能理解当下的房地产政策调控，也才能发现这里头所带给东莞这个城市以及楼市的影响。

　　城镇化的提出背景是我国面临的的经济现状是经济增长放缓，主要表现在外需不足，投资放缓，内需消费不旺。城镇化的目的还是保持我国经济保持平稳快速发展。外需不足在全球经济增长放缓的情况下难以改变，加快投资需要耗费土地资源，刺激内需消费需要扩容消费群体，增强消费力。而一线城市土地资源日益稀缺，扩大投资空间有限;一线城市消费虽然旺盛，但毕竟消费规模有限。按照这样的思路，加大投资和扩大消费的重任就落在了二三线城市。因为这些城市土地资源依然还是比较丰富，城市化率相对比较低，投资发展空间大;另外，除了提出城镇化，中央还提出推进农业转移人口市民化，这当中的用意就是在二三线城市通过农民工市民化来扩容消费群体，增强消费力。

　　理解了城镇化提出的思路，我们就可以分析一线城市和二三线城市在未来发展的分化。城镇化进程的加快需要资金、需要人才、需要技术等等，最现成的办法就是从一线城市中分流出来，当然，通过二三线城市的政策扶持发展是可以拉动一线城市的资源重新分配，但也需要在一线城市身上做一些挤出支持，令得一线城市的各行各业看到二三线城市的发展机遇，更看到自身发展所面临的瓶颈和限制。