中原地产：六月第三周东莞楼市回顾(6.15-6.21)

一、 一周楼市观察

进入6月中下旬，本周东莞市商品房成交面积15.45㎡，环比上升35.03%，同比上升201.89%，合共1402套，日均成交200套，创下5月下旬以来的新高。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度高达41%，环比上升10个百分点，其中城区就占据6席，可见城区与镇区分化的同时，各楼盘的分化也十分明显；本周刚开盘不久的万科•松山湖1号虹溪诺雅成为业界聚焦的楼盘，以138套的销售量遥遥领先，显示出市场对高端豪宅的吸纳能力十分明显，所以近期各大开发商热衷于不断加快高端项目入市，也是基于这样的判断。

本周东莞市普通住宅均价为6400元/㎡，环比上升20%。本周城区成交的面积比例大幅增加，从前一周的34%迅速升高到48%，主要得益于虹溪诺雅成交，并且超过1万元/㎡的均价对全市价格的拉动作用也十分明显，这轮行情说明价值与资源支撑的高端物业，深受高端人群的争相追逐；此外，剔除虹溪诺雅的成交，本周普通住宅均价仍然高达5800元/㎡左右，较上周快速上涨500元/㎡，环比上涨10%。正是由于热点楼盘的带动，各大高档楼盘本周售价出现大范围的跟涨之风，大部分涨幅在5%-10%之间，其中湖景壹号庄园一期、东田•翠湖湾、天骄峰景涨幅都在20%以上，每平方米售价攀升了1000多元，远远超出普通楼盘的涨幅，此举也反映了大部分开发商在消化存量比较理想的情况下，各大楼盘惜售的心理有所抬头，价格普遍作出调整，宁可放缓销售速度来换取更高的利润。

本周全市成交别墅37套，成交面积14887㎡，与前一周基本持平，其中世纪城•国际公馆香谢里、丰泰•观山碧水、沿海•丽水佳园，分别以7套、6套、5套的销售量排名前三甲，可见进入6月份以来，东莞别墅市场与普通住宅市场相比并没有经历太多的大起大落，成交量一直维持在一定的水平。

本周全国楼市争论的一个焦点是关于“温州炒房团”重现楼市，是否被故意炒作夸大，特别是深圳楼市，进入6月份新房价格继续大幅攀升，表现尤为突出的是投资客比例迅速增加到20%以上，此举严重影响了大部分白领首次置业的需求进行释放，市场泡沫慢慢浮现出来；与一线城市的热闹场面相比，目前东莞楼市并没有全国性的购房者大量涌入，珠三角周边城市前来的购房者也远远没有恢复到2007年的历史水平，所以纯粹的炒房者、投机客并没有主导楼市的走向，价格即使出现上升，中长期看来也是比较温和的，而绝大部分购房者都是先考虑自住，才兼顾投资的功能。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

中国经济处企稳回升关键期

6月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议强调，我国经济运行正处在企稳回升的关键时期，要坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；会议指出，当前，经济运行出现积极变化，有利条件和积极因素增多，总体形势企稳向好，但同时经济回升的基础还不够稳固。

中国吸收外资连续8个月下降

6月15日，商务部公布1-5月我国吸收实际外商直接投资(FDI)340.5亿美元，同比下降20.4%；全国新批设立外商投资企业7890家，下降33.8%；5月当月吸收实际外商直接投资为63.79亿美元，下降17.8%，连续八个月下降。

中国减持44亿美元美国国债

中国连续增持美国国债的动作终于停止。15日美国财政部网站透露,截至今年4月底，中国持有的美国国债为7635亿美元，低于3月底的7679亿美元。这意味着4月份我国减持了约44亿美元美国国债。不过，中国仍是美国国债的最大持有者。这是自去年7月以来，中国首次出现单月减持美国国债的情况。

中国5月财政收入6569亿

财政部公布，2009年5月全国财政收入达6569.47亿元，比去年同月增加301.32亿元，增长4.8%，结束了今年以来的同比增幅连续下跌之势。1-5月累计，全国财政收入27108.67亿元，完成预算的40.9%，比去年同期减少1955.7亿元，下降6.7%。

首届广东外商投资企业产品博览会开幕

6月18日，为期三天的首届广东外商投资企业产品（内销）博览会在厚街广东现代国际展览中心拉开大幕。据悉，展会上共有上万种终端消费品实现厂货展销、厂价直销、出口转内销；主要包括家电、消费电子、服装鞋帽、玩具礼品、餐厨用品、家居饰品、建材饰品、日化用品以及食品九大类。

东莞GDP增长“脱负”

改革开放以来首次出现的GDP负增长态势终于得到扭转，东莞市2009年前5个月的经济运行分析报告显示，前五个月的GDP整体同比增长0.1%；尽管幅度甚微，但相比1季度2.3%的负增长数据，已经有2.4个百分点的提升，对于政府而言，这是一个相当积极的变化；全市生产总值1382.19亿元，同比增长0.1%，其中第三产业752.52亿元，增长14.0%，增幅比一季度提高1.9个百分点。

东莞5月CPI同比降2.9%

6月15日，东莞市统计局发布统计数据显示，5月份东莞居民消费价格总水平（CPI）同比下降2.9%，虽然是继今年2月以来连续第四个月下降，但降幅已比4月份收窄0.6个百分点，1~5月份累计同比下降2.8%。

2、 政策法规

个税起征点将适时调整

6月17日，财政部公布《我国个人所得税基本情况》报告指出，根据经济发展情况、居民消费支出、市场物价水平等变化情况，今后个税起征点还将适时作出调整。不过报告认为，大幅提高起征点后，高收入群体受惠多，低收入群体的利益反而会受损。近年来工薪所得项目个人所得税收入占个人所得税总收入的比重约为50%左右。

国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》

近日，财政部、国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳个人所得税。

10%国有股将转由社保基金持有

6月18日，经国务院批准，财政部、国资委、证监会和社保基金会联合印发了《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》，明确从即日起在我国境内证券市场实施国有股转持。实施办法明确了国有股转持的范围、比例和方式。实施办法规定，股权分置改革新老划断后，凡在境内证券市场首次公开发行股票并上市的含国有股的股份有限公司，除国务院另有规定的，均须按首次公开发行时实际发行股份数量的10%，将股份有限公司部分国有股转由社保基金会持有，国有股东持股数量少于应转持股份数量的，按实际持股数量转持。

“穗六条”信号意义不容忽视

珠江新城“高价地”拍出后，广州市国土房管局第二天即出台“穗六条”，以防广州楼价快速上升，政府反应之迅捷，出乎多数人意料。之所以说“局部”发生，是因为“穗六条”仅为广州市国土房管局所为，房管局手中的“武器”唯土地而已，信贷、税收等政策，非房管局之力所能及，对重装上阵、全身盔甲的开发商直接杀伤力不大。

东莞廉租房小区物管费敲定1.1元/m2

6月15日东莞市住房保障工作领导小组公布，市廉租房、经济适用房小区的物业管理费标准，最终以1.1元/平方米的价格，定下由东莞市安民物业管理有限公司“接棒”；市住房保障工作领导小组有关负责人表示，本周内将和该公司签订合同，督促其尽快入驻小区，并加快施工进度，保证市廉租房、经济适用房小区一期在年底顺利入住。

东莞市工程招投标试行新规

6月18日，东莞市建设局发出通知，从6月22日起正式试行对房屋建筑和基础设施工程招标程序及定标方式的规范，此举旨在加大中标的不确定性，遏制围标串标等不法行为。

3、 市政规划

东莞将建五个湿地公园

近日，由市城管局组织的30个镇街、松山湖园区、虎门港、东莞生态园的绿地系统规划通过了市政府批准；东莞生态园规划总面积30.54平方公里，绿地规划指标显示到2020年园区绿地面积1717.90公顷；园区绿地规划分为三个阶段，2010年绿化覆盖率达到45%以上，2015年增长到53%以上，2020年可以达到56%以上。园区内将建5个湿地公园，分别为三角洲湿地公园、大圳埔湿地公园、下沙湿地公园、岛群湿地公园和燕岭湿地公园，湿地面积达到328.08公顷。

虎门北栅拟建历史文化公园

据悉，北栅拟投资1300多万元，兴建占地69000平方米的历史文化公园，展现北栅立村800多年来的历史文化。有专家建议，北栅历史文化公园除了要有小桥流水、亭台楼阁外，最重要的是要具备岭南建筑风格，突出北栅的历史文化特征；通过有特色的建筑布局，通过对人物事迹与诗文的碑林展示，展现和延伸北栅的历史文化内涵。

大岭山镇北规划出台

继黄旗山、水濂、横岗等板块依靠生态优势搅热东莞豪宅之后，同样山环水抱的同沙生态保护区开始发力，近日《东莞市大岭山镇北入口片区控制性详细规划方案的批前公示》出台，40余万平方米土地将成为住宅用地，大岭山镇北或是下一个类别墅的战场。

松山湖重拳打造“珠三角IC硅谷”

6月20日，省委书记汪洋在东莞松山湖科技产业园会见了台湾高科技企业考察团一行。目前莞深高速旁聚集着大型IT企业，形成一条名副其实的“IT黄金走廊”；松山湖正地处“IT黄金走廊”的核心地段，松山湖科学规划了四个功能区域，分别是高科技产业带、教育研发区、国际总部研发区和台湾高新科技产业聚集区；其中，台湾高新科技产业聚集区，面积大约8220亩，以吸引台湾电子信息相关行业龙头企业为主。

东江南特大桥明年底完工

位于东莞市境内的东江南特大桥，是广深沿江高速公路全线最大的一座桥梁，也是整个广深沿江高速公路最关键的控制性工程之一，大桥于2007年动工，预计明年底可完工。大桥主跨长达256米，离水面高度55米，桥宽19.85米 ，为双向八车道。除东江南特大桥外，广深沿江高速东莞段其他标段目前进展顺利，东莞段有望于明年年底按计划通车。

望牛墩拟建“三合一”图书馆

6月16日，望牛墩镇政府表示，今年将投入约3000万元兴建“三馆合一”图书馆综合楼。新图书馆将融信息化、网络化、智能化于一体，规划占地面积约6亩，楼高5层，每层约2000平方米，总建筑面积10000平方米左右，计划藏书量达10万册，总投资约3000万元；新图书馆主要划分为四大功能：一是图书馆功能，二是博物馆、展览馆功能，三是成人教育中心及办公功能，四是设立购书中心、文具中心、文艺培训中心等商业功能。

高埗投八千万建二甲医院

为配合高埗镇城市功能升级，健全高埗镇辖区内的综合性医疗服务，高埗镇拟投资8000多万元在年内建设一座二甲级别的综合性医院，缓解辖区内看病难的问题；拟建立的高埗新医院位于高龙路北面低涌村与新联村交界处，占地46.4亩，总建筑面积3万多平方米，预计6月底完成招标工作，7月份动工建设，12月底完成整体施工工作，春节前交付使用。

虎门大学城建在威远岛

虎门镇创意产业园、教育园区、文化产业园区三大重点项目选址初定；其中虎门威远岛除了成为创意产业基地，还将兴建大学城引入高等教育；6月18日，从虎门镇获悉，创意产业园、教育园区将规划在威远岛，占地约700亩的大学城选择与高校合作办学，大学城引进2亿元至3亿元的民间资金，计划与中山大学、广东商学院、广东工业大学、华东纺织大学等高校合作办学，为虎门的重点产业发展提供强有力的智力支持和人才支撑。

4、 市场动态

广东房地产市场继续回暖

广东省物价局根据当前监测的房地产价格运行形势分析指出，广东房地产价格出现明显上涨，房地产市场继续回暖，房价仍有上涨空间。从当前广东省房地产市场情况看，在政策效应和市场需求的共同作用下，消费者信心不断恢复，房地产市场进一步回暖；1-5月广东省商品房销售面积同比增长47.1%，其中商品住宅销售面积同比增长51.6%；商品房销售均价同比上涨3.7%，与一季度均价相比略涨1%；商品住宅销售均价同比上涨4%，相比一季度上涨2%。

东莞地价约占开发成本40%

东莞的地价占开发成本的比例到底有多少呢？业内人士所认为的比例虽然不尽相同，但都认为东莞市场的土地成本占开发总成本的比例大约在40%-42%。姚丽军表示，拿东莞城市中心区来说，2006年楼面地价平均为2000元-2500元，后期也有达到3000多元，此后在楼市疯狂期也曾出现过5000元-6000元的楼面地价，但这样的地块毕竟不多，所以平均下来楼面地价就是在2000元-2500元；加上建筑成本在2200元-2500元，及相关税费1000多元（按每平方米计算），因此，东莞楼市价格的土地地价比例其实并不难知道。

深圳小产权房地下市场曝光

据央视调查发现，在深圳，围绕着小产权房，俨然已经形成了一个完整的地下房地产市场；有人做开发，有人做销售，有人建立信用体系，分工明确，协调合作；而对购房者来说，这个市场已经可以初步为他们提供小产权房的买、卖、出租等全方位服务功能；令人讽刺的是，小产权房市场不依赖政府，也能独立运转下去。

5、 其他信息

沃尔玛要在80城市叫卖东莞货

虽是奔着今天开幕的“外博会”而来，6月17日沃尔玛中国区副总裁傅希孟刚下飞机，就直入东莞市政府二楼接待一室。市委书记、市人大常委会主任刘志庚早已在等候这位老朋友；傅希孟一进屋就迫不及待地告诉刘志庚一个好消息——将在80个城市开展东莞外贸产品展销周，提振内需以应对金融危机；这次“外博会”之行，傅希孟除了带40位专业买手进行采购，还将帮助外企进行自主创新。

东莞2.5亿资金启动松山湖淘宝创业园

6月19日，在东莞松山湖创意生活城展贸中心，东莞市政府主要领导、淘宝网首席运营官张勇等现场签约，合作共建“松山湖淘宝创业园”，帮助东莞企业开辟内销网络新渠道，孵化网货品牌，同时帮扶大学生创业，实现“东莞制造”整体升级网货。

寮步六千万建农民公寓

6月16日，记者从寮步镇获悉，为了彻底解决修建松山湖大道时的拆迁户安置等问题，该镇上底村委会计划投入6000万元建设农民公寓。据悉，该公寓总占地面积5万余平方米，计划分三期施工建设，首期将于近期动工，其中将重点解决192户拆迁户的住房问题。

二、 数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：2009.6.15-6.21期间新增商品房供应5.48万㎡，合共566套。

一周需求：2009.6.15-6.21期间商品房成交面积154539.74㎡，环比上升35.03%，同比上升201.89%，合共1402套，成交套数环比上升33.14%，同比上升159.63%。其中住宅成交135666.85㎡，合共1246套；非住宅成交面积18872.89㎡。

一周价格：2009.6.15-6.21期间，东莞市普通住宅均价为6400元/㎡，环比上升20%。剔除虹溪诺雅项目的影响，普通住宅均价仍然高达5800元/㎡，环比上涨10%。

市场存量：截至2009年6月21日，全市商品房累计可售存量为655.3万㎡，合共81283套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为473.83万㎡，合共46996套；别墅可售存量为57.86万㎡，合共1439套。

三、 地产工程信息

四、 普通住宅销售排行

注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。