张远：卓越集团2012年销售规模首破百亿元

　　时代周报记者：市场过剩对商业地产的利润空间会造成怎样一个挤压?

　　张远：过剩肯定会是少赚钱。可以说，未来十年商业地产是决定中国房地产企业成败的关键。谁能把商业地产做好，谁就能走在前面。谁在这方面陷进去了或者说控制不好，它面临失败的可能性就会很大。说的危言耸听一点，这可能是一个坑。

　　时代周报记者：您刚才提到电商对零售商的冲击，商场的功能也正在发生一些变化。那么，卓越对商业地产的开发现在会有一个什么样的变化，就是它在设计定位功能上，会具体做哪些调整?

　　张远：我觉得这应该是开发商，各个楼盘都必须要考虑的一个事情。传统的商业业态肯定会发生变化，传统的商场形态或者运营模式也在发生变化。那么，作为它的载体商场，我觉得应该做一些相应的调整，这个需根据不同的项目而定。我们目前在做的几个项目都是原来设计的，当时也考虑到了一些变化，但是现在很多的变化它不一定全部都考虑到了。但总的来说，卓越的产品还是赶得上市场变化的，因为我们毕竟走在前面。

　　时代周报记者：目前，卓越除了已经进入的深圳、上海、武汉、长沙这些城市，未来会考虑进入哪些城市?

　　张远：2013年的重点主要是深耕已经进入的城市，这是我们的战略目标，定位非常清楚。但今年卓越会有一个比较大的动作，那就是进入北京。我们已经等了很多年。

　　时代周报记者：目前关于城镇化的讨论很热烈，近年房企都在竞相进入一些三四线城市。但最近看到相关的报道，一些房企进去又退出来了，因为没钱赚利润低，这是为什么，以及卓越未来是否会考虑进入三四线城市?

　　张远：因为城镇化是一个社会发展的趋势，房地产是一个市场概念，最后还是根据市场来定。中央要发展城镇化它有一大套的政策，这些政策本身是与民生相关的，住宅只是民生的一部分，更多的可能是老百姓希望能让它进城，房子虽然是最基本的但是还有别的东西，政府要把这些东西给出来，它才能进，你不给它是不能进。

　　卓越主要定位还是CBD开发，目前还没有太关注三四线城市。我们在上一轮就没进去，未来是否会进入还得看机会、看项目。房地产市场很大，但实际分类也很细。企业要根据自己的定位，各自发挥各自的优势。卓越发展这么多年，沉淀了一些自己的经验，它不一定要到三四线去。

　　谨慎持有商业地产

　　时代周报记者：业界有这么一句话叫“北SOHO，南卓越”。SOHO在以前商业地产基本都是以出售为主，但它目前正逐渐加大持有物业比例，转向“持有模式”。而卓越大部分商业地产项目过去以自持为主，这两年则拿出一些来开始出售。像这种“以住养商”的组合是不是发展商业地产一个较为主流的模式?

　　张远：用一句话概括，那就是市场选择的结果。企业初始一些战略，实际上有可能是臆想出来的，但最终市场选择的结果可能更适合国内的房企去作出选择。因为，(商业地产项目)租有租的好处、同时也存在租的压力，售有售的好处也有售的压力。可能一些项目卖了马上就后悔，但是全部持有公司的现金流又会有问题。因此我觉得这还是一个市场选择的结果。

　　时代周报记者：那卓越在商业地产自持上是怎么考虑的，未来还会不断地增加持有的比例?

　　张远：应该是的，商业地产自持比例会逐渐提升至20%。但我觉得商业地产持有多少，还是与资本结构、债务结构是相关的。随着开发能力的提高、资本积累的增加，企业持有的能力应该会上升。