今日话题：东莞商业地产野心下有忧 前景仍良好

　　商业地产水深 寡头雄霸江湖

　　最近两三年，受住宅调控反助，大江南北掀起新一轮商业地产热，新商业体在东莞也是遍地开花，其中，更有万达、万科等巨头纵横驰骋，攻城略地。

　　就东莞商业地产的发展，万达集团华南唯一旗舰店的营销操盘手——东莞东城万达广场投资有限公司副总经理何广长在接受南方日报采访的时候曾这样说道：“对于商业地产的前景，要充满信心。经过十年的发展，大家都在进步，无数‘先烈’倒下了，留下来的企业肯定比以前的要好。但是，商业地产的水很深，东莞市场未来寡头现象会很明显。中小开发商中，仍然会有人倒下，仍然会有人活下来，但是大多会很艰难。”

　　东城万达意欲留住高端消费

　　万达目前在全国范围内有116座万达广场，最高级别的旗舰店仅5家，东城万达广场就是其中一员，也是华南地区唯一的旗舰店。当被问及华南旗舰店为什么不选址于广州、深圳等高端消费力更足的地方，而选择东莞东城?

　　何广长表示东城万达广场体量足够大，位于东莞市中心传统消费旺区，毗邻在建的地铁站，可以辐射东莞32个镇街甚至更远的地方。同时，东莞这座被称为“世界工厂”的城市，目前正在转型升级，需要万达广场这样的城市综合体为第三产业的发展提供平台。东莞的消费力是非常强的，每年外溢的高端消费高达一两百亿元。当时拿地的时候，东莞市政府就希望万达广场把东莞高端消费留在东莞本土。

　　东莞转型，万达扩张正当其时

　　何广长还透露除了现在的东城、长安这两座万达广场之外，还会在厚街、大朗、虎门、万江等镇街至少再建3座万达广场。长安万达广场将在今年7月开业，发展常规业态，辐射区域市场，而东城万达广场位于城市中心，发展最高端的业态，辐射全市，两者不会冲突。至于其它项目，现在尚未拿地，但是可以推测的是，业态和市场也不会一样，项目与项目之间不会重叠。相比发达国家，珠三角的人均商业面积还有相当大的差距。东莞工业很发达，商业欠发达，镇区市场是分散的，万达在主要支点镇街设点的话，消费力完全支撑得起。

　　万达开发是讲究快速，但企业发展是稳健的，广东的商业地产领先于全国，万达成为巨无霸、商业航母之后，才杀入广东。现在，东莞经济发展速度是放缓了，这是所有经济体都要经历的阵痛，东莞从工业一骑绝尘转向工商业比翼齐飞，这样的城市更需要万达这个商业地产龙头企业，万达发展正当其时。就算东莞有人口外流，但是离开的一般是打工族，有消费力的人口还是扎根在东莞，所以人口外流不会影响万达广场这样的中高端商业体。长安、东城万达的成功试水，坚定了万达集团对东莞市场的信心。

　　中小房企 搞商业地产不容易

　　在2003年前后，东莞掀起了第一波商业地产热，目前大型商业体及步行街大多建于那个时期，但是后期的经营却不甚理想，令人感慨。何广长认为这不是东莞的独家现象，而是全国的共性局面。当时，商业地产大热，千帆竞发，百舸争流，但是有资金有实力耗得起的不多，大多倒下了。

　　万达、天河城等少数奉行自持的企业成功了，而那些资金实力不足的，就散售格子铺，无法统一经营权，所以后期经营不理想。格子铺项目，以超低的总价来吸引客户，二三十万一间，几乎是一锤子买卖。由于业权分散，难以统一经营，80%以上的格子铺项目都是很难生存的。同时，做商业地产还需要专业的商业运营团队，否则很难搞活。

　　何广长坦言，跟中国人均的商业体面积跟发达国家相比，东莞商业地产还差得远，对于商业地产的前景，要充满信心。经过十年的发展，大家都在进步，无数“先烈”倒下了，留下来的企业肯定比以前的要好。但是，商业地产的水很深，东莞市场未来寡头现象会很明显。中小开发商中，仍然会有人倒下，仍然会有人活下来，但是大多会很艰难。以前搞住宅开发，什么人只要盖起房子都能卖，实力不足的中小房企搞商业地产，就像让初中生考大学，没那么容易，除非他是天才。