星彦地产：2009年6月东莞楼市解密

第一部分：产经要闻

热点透视——

热点一: 国土资源部四大举措制止违法用地 守住耕地红线

事件回放：

6月23日一些地方为了扩大投资、保增长，以优先保障重点项目建设用地的名义，出现了借机违规用地，突破政策界限的现象。对此，国土资源部副部长鹿心社今日在公开场合称，将采取三方面的措施，及时发现、及时制止、及时处理。

应对措施：

这种现象，国土资源部，包括国家土地督察局采取了以下几方面的措施：一是加大对违法用地的巡查、监察力度，包括利用卫星照片来进行检查，及时发现、及时制止、及时处理。二是加大国家土地督察的例行督察和专项督察，对政府违法用地的现象及时予以纠正，进行处理。三是层层落实保护耕地和土地执法的责任制。一个地方如果土地违法问题严重，要进行问责。四是充分发挥社会监督、舆论监督的作用。为了方便社会监督，将开通国土资源违法举报电话，对开通电话相关的准备工作，以及将来对接到违法举报的处理，都做了认真的准备。接到电话之后将分类核实情况，根据核实的情况及时做出处理。

热点二：国土资源部：不会出台小产权房统一文件

事件回放：

6月25日，全国国土资源统一举报电话12336的开通仪式后，国土资源部副部长贠小苏接受记者提问时透露，由于各地小产权房的情况不一样，国土资源部将不会出台统一的处理意见，但会携手各地共同从实际出发，依法合情合理地处理。

事件影响：

盖商品房占农用地，必须在依法办理转让征收手续以后，按照城市规划来建商品房，否则其他行为都是违法违规的。”对于已经遗留的小产权房，国土部将责成地方国土部门，具体调查每一个楼盘，“各地的情况不一样，每一宗土地的性质不大一样，开发投入的情况不一样，买房人的情况也是各不相同，对这种复杂的小产权房问题，国土部将与地方政府共同从实际出发，认真调研，依法妥善处理，积极主动处理，这才是基本态度”。

宏观指标分析——

1）、.全国财收5月同比增4.8% 结束7个月负增长

5月份，全国财政收入6569.47亿元，比去年同月增加301.32亿元，增长4.8%。6月15日，财政部发布了2009年5月份财政收支情况。今年1至4月，各月的全国财政收入均呈现同比下降状态，5月份出现同比增长尚属今年首次。5月份全国财政收入6569.47亿元，其中，中央本级收入4063.43亿元，同比增长5.7%；地方本级收入2506.04亿元，同比增长3.3%。

2）、1-5月固定资产投资同比增长32.9%

6月11日，国家统计局公布的数据显示,1-5月,城镇固定资产投资53520亿元,同比增长32.9%，而此前，1-2月城镇固定资产投资同比增长26.5%，1-3月城镇固定资产投资增长28.6%。1-4月，城镇固定资产投资37082亿元，同比增长30.5%。城镇固定资产投资同比增速加快。1-4月的城镇固定资产投资中，其中,国有及国有控股完成投资23055亿元,增长40.6%;房地产开发完成投资10165亿元,增长6.8%。

3）、1-5月份全国规模以上工业企业利润同比降22.9%

1-5月份,全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业,下同）实现利润8502亿元,同比下降22.9%。在规模以上工业企业中,国有及国有控股企业实现利润2467亿元,同比下降41.5%。集体企业实现利润200亿元,同比下降0.7%;股份制企业实现利润4543亿元,下降24.1%;外商及港澳台商投资企业实现利润2430亿元,下降22.4%。私营企业实现利润2303亿元,同比增长2.4%。

4）五月份居民全国消费价格同比下降1.4%、东莞同比下降2.9%

2008年-2009年5月CPI变化图

5月份，全国居民消费价格总水平同比下降1.4%。环比下降0.3%。与4月份相比，同比跌幅缩小0.1个百分点，环比跌幅扩大0.1个百分点。东莞同比下降2.9%，降幅比4月份收窄0.6%.其中，食品类同比下降0.6%，衣着类和交通通信类下降2.3%，居住类下降4.8%；扣除食品和能源的价格指数下降1.3%；服务项目下降1.3%；食品类环比下降0.6%，居住类环比下降0.3%5月份。

5）、五月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%

2008年1月-2009年5月全国70城市房价同比涨幅变化图

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，这是该数字连续6个月保持两位数以来，首度回落至一位数。

5月份全国新建住房销售价格同比上涨10.2%，涨幅比4月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月高0.1个百分点；其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.1%。其中青岛房价同比涨幅为6.2%,低于全国水平。

6）、五月份国房景气指数为103.34同比上升1.71点

5月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”) 为103.34，比4月份回落0.73点，与去年同月基本持平。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.08，比4月份回落0.20点，同比上升1.71点。1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%，其中，经济适用住房投资256亿元，增长23.4%土地开发面积分类指数为96.42，比4月份回落0.46点，同比下降1.35点。1-5月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%。数据还显示 5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。

要闻综述——

胡锦涛：中国经济长期向好趋势没有改变

胡锦涛十六日在上合组织第九次峰会上发表了题为《携手应对国际金融危机 共同创造和谐美好未来》的重要讲话。他指出，面对罕见的国际金融危机，中国果断实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，形成进一步扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划，大力拓展国内市场特别是农村市场，大范围实施产业调整振兴规划，大力推进科技创新和技术改造，大幅度提高社会保障水平，大力加强节能减排和生态环境保护。

财政部：中央政府2009年安排新增投资4875亿元

2008年四季度至2010年新增4万亿扩大内需投资中,新增中央政府公共投资1.18万亿元,其中:2008年四季度安排新增投资1040亿元,2009年安排新增投资4875亿元,2010年预计安排新增投资5885亿元其中用于保障性住房建设资金493亿元,占5.4%;

国资委：国有产权转让首次挂牌价不得低于评估

6月25日,国务院国资委网站正式公布了《企业国有产权交易操作规则》（下称《规则》）,并确定该规则自7月1日起正式施行。《规则》共分八章,主要对国有产权交易在受理转让申请、发布转让信息、签订受让意向、组织交易签约、结算交易资金、出具交易凭证等方面做了全局性的规范和细化。

工信部：2.3亿基础设施投资将增加水泥消费5亿吨

工业和信息化部表示,得益于国家“保增长、扩内需、调结构”一揽子计划实施的拉动,特别是4万亿投资中有2.3亿用于铁路、公路、机场、港口等基础设施和廉租房建设,这些投资对直接拉动建材需求作用明显。其中仅水泥便因此增加消费5亿吨左右。其中建材行业完成固定资产投资1838亿元,同比增长56.2%,增幅高于去年同期11个百分点。

国土资源部：保护18亿亩耕地红线不会推涨房价

今年全国土地日的主题是“保障科学发展，保护耕地红线”。日前，有专家讲称，由于守红线，土地偏紧、地价偏高，影响房价。鹿心社表示，守18亿亩耕地红线不会影响到房价。也就是说我们在土地利用总体规划对各类用地安排的时候，既把18亿亩耕地红线保住，同时为发展建设、特别是住房用地留下了足够的空间。他强调，“不管中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求我们都保障”。 目前，我国地价占房价的平均比例是23.2%。

财政部：工薪阶层个税约占个税总收入50%

近年来工薪所得项目个人所得税收入占个人所得税总收入的比重约为50%左右。其原因：一是我国个人所得税主要来自城镇居民， 2008年我国城镇居民人均可支配收入中工薪收入所占比重达71.6%。二是近年来职工工资收入增长较快，纳税人数不断增加，个人所得税收入水涨船高。据统计，1998年，我国城镇职工年平均工资为7479元，2007年为24932元。1998年工薪所得纳税人次为1.09亿人次，2007年上升为8.5亿人次。三是工薪收入者中的高收入者对税收贡献大

6月中旬发电量增幅转正

根据国家电网调度中心昨天发布的最新统计,发电量延续了较快的增长势头,6月中旬全国日均发电量同比上升3.8%。而此前,6月上旬全国日均发电量同比下降0.2%,5月上中下旬的日均发电量增幅分别为-3.9％、-0.57％、-5.56％进入夏季气温大幅升高是沿海地区发电量明显增长的重要原因,广东地区的发电量尤其能说明问题.

上海：数十家开发商疯抢七块地 成交价溢价超100%

土地市场突然升温,6月11日上海公开招拍挂的7幅地块受到开发商疯抢。土地市场激烈竞争的“盛况”再现,7块土地全部被拍走,拍卖款合计达23.58亿元。其中,最受关注的地块是长宁区周家桥街道91街坊地块、以及宝山区高境镇金家巷南侧地块,最终该地块以4.22亿元的价格,被上海朗华置业有限公司买走,折合楼面地价2.198万元/平方米。该地块起始价为2.1117亿元,上述成交价溢价超过100%。

北京：7成楼盘普涨 多个达历史最高价

目前北京在售的400多个活跃楼盘中，二季度至少有300个楼盘售价比一季度高，占比达到70%以上，这预示着北京楼盘已经进入了普涨阶段.通过对6月在售楼盘统计发现，近50个楼盘目前售价已经涨回至了历史最高点。

城建规划——

南城环莞快速路首期工程完工

经过两年施工,环莞快速路首期工程基本完工。环莞快速路是我市公路网络重点工程项目之一，06年底开始动工,长约3.4公里，双向六车道，总投资超3亿元。整条环莞快速路建成后，可以将市区与厚街、虎门、松山湖等片区快速便捷地连起来，该工程将为南城水濂板块的开发建设打通又一条“经济走廊”。

再投20亿完善虎门港设施

6月25日，在《珠三角改革发展规划纲要》的调研活动会上获悉，市里已批准再投入20多亿元完善虎门港基础设施，建设珠三角新兴物流城市。目前，虎门港已完成市政基础设施投资近30亿元，港区内路网、通讯管网、信息、金融和生活配套已基本形成。

东江南特大桥明年底完工

被称为“空中之路”的广深沿江高速，在东莞境内经麻涌、洪梅、道滘、沙田、虎门、长安等镇。全线采用双向8车道，时速100公里，总投资约165亿元。相信明年底可通车。位于其中的东江南特大桥，是广深沿江高速公路全线最大的一座桥梁，预计明年底可完工。大桥主跨长达256米，离水面高度55米，桥宽19.85米

望牛墩：李屋村危桥重建工程即将全面竣工

望牛墩镇随即投入近150万元启动实施封路重建桥梁工程，新建的李屋村1号、2号桥梁为钢筋混凝土结构，桥长33米，桥宽10.5米，桥侧各有1.5米宽的人行道,能通过50吨重的大型车辆。目前，李屋村1号、2号重建工程已完成总工程量的近九成，预计在7月份中旬即可全面竣工并通车。

麻涌：中麻公路扩建工程进入实质施工阶段

据了解，中麻公路全线大修工程总投资6.8亿元，目的是把原为二级路的中麻公路升级为一级公路，工程中涉及拆除重建、加固利用、新建的大桥、中桥达10座之多、互通立交3处、跨线桥1座、人行天桥6座，除了镇区路段为60公里/小时外，道路设计速度为80公里/小时，计划两年时间内全线完工通车。

厚街：256省道改造：解决施工难点 确保如期开工

S256省道厚街段改造工程总长度为12.1公里，按规划将把道路拓宽至50米，两边景观按中心区主干道标准改造，并对管网地埋。S256省道改造工程将于本月20日正式动工，该工程预计2012年6月完成.

沙田：设计建设镇中心地区概念性城市

为加速融入珠三角城市群，使沙田镇规划符合珠三角地区一体化和港城互动的要求，该镇邀请相关专家对全镇城市规划、功能定位进行设计。6月25日，沙田镇举行中心地区概念性城市设计咨询方案邀标活动，听取专家粗对该镇城市规划建设的意见和建议。

沙田：40多万建排涝站为企业解内涝

每到暴雨或台风季节，沙田镇部分低洼地带就容易发生内涝。为此，该镇斜西村自筹资金40多万元建设两个村级排涝站，优化投资环境，为企业和居民解决内涝水浸问题，解决他们的后顾之忧。

大岭山：森林公园二期服务设施建设进展顺利

大岭山森林公园二期服务设施项目建设正有条不紊地开展，包括环湖自行车道、霸王城森林浴步行道、大板湖服务区-山猪窝车行道、林场-怀德车行道等道路工程，另外森林公园内还将建有花灯盏、老虎唿湿地生态园。整个二期工程由市财政投资7322万元，从2009年开始建设。

凤岗：斥资1亿元 龙凤大道工程下月施工

6月25日从龙凤大道道路工程设计方案评审会上获悉，由市镇两级斥资1亿多元的龙凤大道凤岗段通过专家组评审，将于下月正式进场施工。同时，同步进行的龙岗段目前也正在方案设计之中，预计明年底将实现全线通车。龙凤大道是深莞惠三市18条路网对接工程之一，即有利于深圳龙岗与深圳平湖之间的互利互通，也力地提升凤岗镇乃至我市的区位优势和城市功能

东坑：十五项重点工程奠基（竣工）

东坑15项重点工程项目，总投入近5亿元.主要内容包括7条路、2座桥、1条河、5项建设，重点工程中既有城市基础设施项目，又有与群众息息相关的民生项目。 据了解，按照“立足四个根本，建设活力东坑”的工作思路，东坑镇全力以赴应对危机保增长、保稳定、保民生，一方面推进产业调整“三落实”工作，加快转型发展步伐，另一方面加大投入推进重点工程建设。

政策动向——

全国政策列表：

1、中华人民共和国国土资源部令第45号《土地调查条例实施办法》，已经2009年5月31日国土资源部第9次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行（二○○九年六月十七日）.

2、国家安全生产监督管理总局令第21号《生产安全事故信息报告和处置办法》已经2009年5月27日国家安全生产监督管理总局局长办公会议审议通过，现予公布，自2009年7月1日起施行。

3、中华人民共和国卫生部令第66号《互联网医疗保健信息服务管理办法》已于2009年3月25日经卫生部部务会议审议通过，现予以发布，自2009年7月1日起施行。

东莞政策列表：

东莞市建设局发布了《关于做好住宅专项维修资金征缴工作的通知》东房[2009]20号并于2009年6月9日发放通知。

第二部分：土地市场分析

一、总体特征分析

本月商住用地环比上月上涨1028.8%，其中商业用地占比83.9%，土地供应气候回暖。

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2009年6月份东莞全市新增土地7宗，总供应面积为487316.5㎡。同比下降了67.7%，其原因为08年6月份工业供应非常活跃，占供应面积的51%，宗数占五成以上；其中，商住用地供应4宗，供应面积为409169㎡，商住供应地环比上涨33.3%；另外3宗工业和科研设计。

二、09年6月份土地供应明细

2009年6月东莞市国土资源局挂牌7宗土地，总供应面积为487316.5平方米。本月只有南城地块成交，其余下月进行公开拍卖。其中商业用地占83.9%.城镇占比比例为3：5，总体来讲，城区的供应量还是相比比较活跃的。从区域供应来看，南城供应面积最多，商业用地面积共171800平方米，占比35%；塘厦供应1宗商业用地，面积为122232平方米，占比为25%.......

三、09年6月份土地交易情况

2009年6月，全市共5宗出让地块成交，其中2宗商住用地、3宗工业用地。共成交面积为116511㎡环比上月下降59%，成交总金额为60809万元。其中南城区蛤地地块遭遇流拍。

6月3日下午，东莞市龙泉实业有限公司投得位于虎门镇金洲村编号为2009G014地块，该地块占地面积为15659平方米，成交价以起始底价11800万元成交，折合容积率的4倍算得楼面地价为1883.9元/平方米，该地块出让挂牌交易属于二级市场商住用地。

南城区供应的编号为2009G015面积17万㎡的商住用地遭遇流拍，这也是进入09年以后第二宗流拍的商住地块。据星彦地产研究部分析认为，该地块出让面积大，起叫总价高（达到51540万元）是造成流拍的产要原因。

从以上流拍地块案例预测，为能促进土地商住用地的成交量，市政府将会减小土地单宗地块出让规模来促进土地交易，如此来说，对于实力较强，资金充分的开发商是拿地的好时机。

四、7月份土地挂牌出让预告

根据国土资源局目前发布的供应地块信息显示，按照地块挂牌出让公布时间进行统计，7月份将要推出的4宗商住用地，分别位于莞城、寮步、大朗镇和塘厦镇。

其中，位于莞城体育跟出让地块编号为2009G019，单宗面积最大，为53715平方米，起始价达到26860万元，是目前最受市场关注的地块；位于寮步镇新旧围村的地块编号为2009G020，面积为8733平方米，起始价为1370万元；位于大朗镇美景东路南侧的地块编号为2009G021，占地面积为28050平方米，起始价为7850万元；位于塘厦镇塘厦社区塘坑水库旁的地块编号为2009G022，占地面积为33139平方米，起始价为5000万元。

从国土资源局本次出让的4宗地块来看，最受市场关注的莞城体育路地块最终落入谁的囊中？这非常让人期待，到7月17日我竟拍非常和激烈，我们共同关注！

第三部分：商品房新增供应分析

〈一〉总体供应特征：

09年6月份东莞市全市商品房总供应量约32万㎡，较去年同期下降50.6，而环比09年5月份也下降11.3%。其中住宅供应量为29万㎡，同比下降9.4%；住宅供应套数为2353套，同比下降23.9%；住宅供应占到总供应的70％。从住宅数据分析，本月大面积供应房多于5月，非住宅面积则下降。

二、09年6月份各镇区项目楼盘供应情况：

2009年6月份共有11个楼盘项目有新增供应 ，供应楼盘主要有富康豪庭、观山丰泰华园山庄、海蓝湾、江南第一城、侨丰大厦、盛世华南、石竹山水园、时富花园、世纪城·国际公馆、塘厦东郡、万科松山湖1号花园和裕田丰泽园小区。总供应面积约32万㎡，供应套数3340套。环比5月份的16个楼盘减少5个，供应面积环比下降11.3%。

三、09年6月份区域供应情况：

南城供应面积第一，塘厦供应套数第一。

6月份新增供应以镇区为主，南城新增供应量较大。从供应面积看，其供应面积11万㎡，占全市总供应量的34%，从供应区域看，本月城区只南城（112484㎡）和松山湖（28361㎡）供应，松山湖以万科1号花园为主，镇区以塘厦为首，供应面积占19%.其套数占24%，整个市区之首。

四、09年6月份商品房供应类型情况：

从监测数据来看，6月份东莞全市供应类型仍以洋房为主流，总供应面积为18.6万㎡，占总供应比例为59%，而洋房供应的项目楼盘主要有时富花园（30239㎡）、万科松山湖1号花园(41305㎡)，而最受关注的是别墅以105341㎡排名第二，主要以世纪城·国际公馆·香榭里（93127.45㎡）为主；商铺供应面积为17104㎡，排名第三。车库本月成交794套，主要以裕田丰泽园小区供应为主。

五、6月份供应面积区间分布情况：

区间121-140㎡的三房成本月销售主流

根据监测结果统计显示，从6月份东莞户型面积区间分布来看，两房单位的面积主要为81-100㎡之间，三房的面积集中在121-140㎡之间，别墅的面积集中在201-300㎡、301-40㎡之间，从最近市场上热销需求来看，两房、三房户型区间仍是市场供应的主流。但，其由世纪城·国际公馆·香榭里项目备案的别墅乘胜追击占领三、四名从供应面积区间分布可知，6月份东莞住宅供应主要集中在121-140㎡区间上，其原因为桥头镇桥新路26号石竹山水园听涛阁和楼江南第一城，项目备案面积区间以121-140平米为主。

六、6月份供应户型结构情况：

三房和别墅新增占比并驾齐驱

09年6月份东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在2-3房和别墅，其中，三房和别墅分别占整体的很32%，并列第一，两房占27%，一房和四房在本月占比率较小。

第四部分：商品房成交分析

一、东莞全市商品房成交总体情况：

根据东莞市房产管理局显示，2009年6月东莞市商品房总成交面积58.54万㎡，成交套数5474套，环比下降17.3%，同比大幅上升一倍以上；其中，住宅成交面积为52.78万㎡，成交套数4707套；非住宅成交面积为57.52万㎡，成交套数为767套。本月成交量略有下降，其主要原因是受六月份雷雨季节影响。

二、2008年1月-2009年6月度普通房价变动率

本月市场需求略有下幅，价格呈上扬趋势。6月份东莞全市共成交商品房住宅面积52.78万平米，套数4707套，总成交住宅金额达30.62亿元。普通住宅成交均价为5801元/平米，价格有所上涨，上升幅度为2.42%。

三、区域成交情况

2009年6月份，东莞全市共32个行政区域显示签约备案，6月份东莞商品房城区成交面积为22.99万㎡，共成交套数为2318套，占比为38%;镇区成交面积为37.24万㎡，共成交套数为3373套，占比为62%。城镇区域成交面积比重为5：8。从各区域成交情况来看，南城区领跑全市，成交套数1054套，比上月减少了一套。东城区以成交套数305套的排名第二，其次是常平、松山湖、寮步、厚街等行政区镇。

四、城区前十名销售名细：

城区万科·松山湖1号花园夺冠；排名销售量环比上涨16.2%

2009年6月，城区活跃成交的楼盘排行中，松山湖的万科·松山湖1号花园以销售338套的成绩领跑全市；莞城区八达花园以销售141套排名第二；南城区东骏豪苑销售155套排名第三；南城区世纪城-国际公馆销售129套排名第四；南城区东莞市商业中心三期销售92套排名第五；南城区丰盛名苑销售88套排名第六；东城区景湖·名郡和销售76套排名第七；东城区新世纪星城销售84套排名第八；东城区康乐花园销售77套排名第九；南城的盛世凯旋销售76排名第十。

本月值得注意的是地段较好的小户型公寓项目表现活跃,如万科松山湖1号花园，主要以区间为80-100㎡的两房为主。其价格适中总价低而受到首次置业者或部分投资者的欢迎，投资需求得到了一定激活。

五、镇区前十名销售明细：

镇区以东田丽园夺得本月冠军；排名销售量环比下降9%

2009年6月，镇区活跃成交的楼盘排行中，常平镇的东田丽园以销售235套成为镇区第一名；沙田镇的利澳花园以销售190套排名第二；寮步镇的时富花园销售90套排名第三；大岭山镇的中惠沁林山庄以销售84排名第四；虎门镇的地标大厦以销售76套排名第五；寮步镇的鼎峰品筑、厚街的汇景凯伦花园和凤岗的三正财富新地并列以销售74套排名第六；大朗的金域蓝湾以销售70排名第七；长安的信义怡翠豪园以销售69排名第八；寮步的海悦花园以销售66套排名第九；塘厦的东郡以销售65套排名第十。

六、本月简报