合富辉煌：2009年上半年东莞房地产市场总结报告

第一部分：楼市背景

■08年底确立的宽松货币政策是房地产市场热闹的直接推手。从历史经验看，近几年来，央行货币政策每次转向，都伴随着房地产市场的大起大落。

宽松资金环境不但支撑着宏观经济增长，而且通过各种渠道使楼市股市双双复苏：4月份开始，房地产市场预期开始看涨的情绪高涨，投资购房开始增加，信贷政策的放松，还使开发商更容易得到银行贷款，增强资金周转和开发能力。

■随着新增信贷的屡创新高，物价回升的动力正逐渐增强,下半年通胀预期再度抬头。就在6月份新增信贷1.53亿元数字公布，各界均在猜测央行下半年是否还会坚持适度宽松货币政策的时候，7月10日，国务院总理温家宝明确表示，将坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划。流动性继续保持宽松，通货膨胀预期增强，房价和地价的上涨，将促使更多的人选择不动产作为资产保值工具。

2009：改革开放以来，东莞经济形势最为严峻一年

09年上半年，东莞经济主要经济增长指标，为92年以来表现最差。从1993年年至2008年，东莞经济增长速度连续16年一直保持在 14%以上，即使在遭受97亚洲金融危机冲击后的1998年，仍然保持了20%以上的增长速度。但是在本轮经济调整中，2009年一季度，东莞GDP下降2.5%，出现前所未有的负增长，1-5月份，经济有所回升，但仍处在0.1%的增长停滞状态中。

收入放缓，消费力仍在增加

■09年1-5月份，东莞个人所得税比去年同期减少8.4%，企业所得税减少16.4%，数字表明，经济增长的放缓，同时也带来了人们收入的减少。同时，规模以上工业企业税后利润出现大幅滑坡，比去年同期减少75.5%，亏损增加64.87%；亏损企业的数量，占规模以上企业的过半数。东莞人口基数也在减少，移动电话用户比去年减少7.3%，用户减少108万户。

前瞻

■东莞经济下滑幅度小幅收缩，工业总产值、进出口、第三产业增长速度都开始有所回升，但短期内东莞经济还难以出现大幅反转。较长一段时间内，外向型企业仍将处在开工不足、产能过剩的状态。

■一些抗风险能力不强的小企业率先倒下，而一些抗风险能力比较强的大企业挺了过来，并正在调整布局、增资扩产，为未来做准备。

■下半年或者明年初，国内发生通货膨胀可能性极大。

■政府宣布适度宽松的货币政策稳定不变，与此同时六月中旬以来，北京杭州等地相继传来二套房贷政策开始收紧的信息，这表明，政府货币政策基本方向不会发生重大转向，但在投放方向和贷款审批将从严把关。房地产企业下半年应提防如果二套房贷从紧，有可能出现成交量下降情况，需审慎管理企业现金流。

宏观小结：地产与经济依然处于“蜜月期”

经济已经如期出现企稳并初步展开恢复的进程；

经济企稳和恢复的动力来自内需释放。

经济增长的基础仍然不够稳固，宏观和微观方面都不具备支持经济实现复苏的必要条件。

房地产行业为这轮经济硬启动作出巨大贡献，未来经济复苏快慢依然有赖于地产行业的贡献.

通货膨胀预期开始显现

东莞：

短期内东莞经济难以大幅反转  ,后市值得期待

较长一段时间内，外向型企业仍将处在开工不足、产能过剩的状态。

一些抗风险能力不强的小企业率先倒下，而一些抗风险能力比较强的大企业挺了过来，并正在调整布局、增资扩产，为未来做准备，后市值得期待。

第二部分 土地市场分析

一、土地总体供求情况

1、土地总体供求量全线下滑

合富辉煌东莞市场研究部统计数据表明（见表1），09年上半年东莞的土地供需量为近3年来的最低值.

09年上半年东莞全市的土地供需数据全线下滑，一方面是由于受到08年楼市和土地市场双双不景气的影响，政府在09年刻意减缓土地的供应量，特别是商住用地的供应量急剧减少，09年上半年商住地的供应量仅是08年上半年的34％。商住地的大量减少，直接导致成交金额和土地单价的大幅下降，因为商住地的成交单价远远高于工业用地的土地单价。

2、土地流拍量明显减少

08年土地流拍不断，整个08年流拍的地块宗数高达32宗，流拍面积为106万平方米，创下历年来地块流拍量的新高，其中商住地流拍高达20宗，流拍面积为63.9万平方米，占总量的60%。

进入09年，土地流拍现象明显好转，09年上半年全市流拍的地块只有3宗，流拍总面积为30万平。

3、工业用地供求量仍远大于商住用地

上半年东莞工业用地供应19宗，供应面积为68.9万平方米，占总供应量的39％；成交23宗，成交总面积为78万平方米,占上半年总成交面积的57％，同比08年上半年175.9万平方米的成交量，09年的工业用地成交量大幅减少56％。

3、 全国各地高价地重现，东莞目前地价平稳

虽然全国一线城市的地价不断推高，但是09年上半年东莞的土地市场就相对平静很多。09年上半年东莞商住地市场流拍现象大大减少，但是成交地价都控制在合理的水平，并没有出现像07年高价地频现的疯狂景象，这有利于东莞楼市的健康发展。

4、城区未来2年内可开发商住地存量充足

09年上半年四大城区商住地成交量为近年来的最低值，仅有2万平方米。但是早年通过招拍挂成交但尚未开发的商住地存量不少，从06年至今，四大城区未开发的商住地总面积约为81万平方米，折合容积率算得总建筑面积约为161万平方米，加上早期非招拍挂形式取得的住宅用地，还有那些已经动工但未上市销售的项目，东莞城区未来2年内的新增住宅供应货量还是较充足。

第三部分 住宅市场分析

一． 东莞全市概况

1.上半年全市整体供求价

消化存货为主 供应减三成  销售增八成 均价略降

09年上半年东莞楼市主要以消化存货为主，新增供应大幅减少，刚性购房需求迅猛释放令楼市成交井喷，整体房价同比略降。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年上半年全市一手商品房面积约243.2万平方米，其中住宅新增预售面积仅206.4万平方米，较08年同期减少三成，较07年同期减少23.3%，08年楼市成交的低迷令开发商调低09年楼市预期，新增供应大幅减少，市场以消化存货为主；09年上半年全市一手商品房面积约310.9万平方米，其中住宅签约面积约290.6万平方米，较08年同期大幅增加85.2%，较楼市高峰的07年同期基本持平，这一数据是08年全年销售面积总和的81.4%。

09年上半年全市一手商品房签约金额约180亿元，其中住宅签约金额约160.7亿元，较08年同期大幅增加七成，较07年同期仍增加12%，这一数据是08年全年销售金额总和的78.6%，今年上半年仅住宅的销售开发商就回笼了160.7亿的资金，有效的缓解了之前的资金压力，同时也使开发商的降价意愿有所减少甚至有提价的可能，房价将得到一定程度的支撑。上半年全市一手住宅签约均价约5532元/平方米，较08年同期略降7.2%，较07年同期仍然上涨约15.8%。上半年东莞高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中端住宅在成交激增的势头下稳中有升，导致上半年整体均价不低。

2.全市整体供求态势

上半年全市住宅供求压力收窄明显  供求比整体水平基本回到07年12月

进入09年后，东莞楼市供求态势减缓明显，尤其3月份后，供求压力加速减缓，主要原因为新增供应大幅减少，同时楼市销售大幅增加。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年1月至09年6月全市累计新增住宅面积约1479万平方米，累计住宅销售面积约1263万平方米。

08年第四季度，为降低金融危机对我国影响，为保持经济平稳较快发展，国家加强对经济宏观调控，制定一系列利好政策，经济下滑趋势得到缓解，楼市信心明显增强。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月全市住宅供求比达07年以来最到，达1.35：1，自始供求比逐月减小，并于3-5月加速减小，6月供求比减小至1.17：1，较08年10月高峰时期减小13.3%。6月份供求比减小势头减缓。

3.  月度供求走势

刚性需求爆发  3-5月迎来成交高潮  房价出现“四连阳”

进入2009年后，在一系列利好政策的刺激下，东莞楼市成交逐渐回暖，1-5月连续4个月成交量持续上扬，并在3-5月跳跃式增长，将楼市成交推向08年以来最高潮，成交势头仅次于07年楼市成交高峰的5-7月；从供应量来看，1-4月持续增加，5-6月有所回落；从成交价格来看，2-6月持续上涨，6月均价达到最高，约5799元/平方米。整体来看，上半年东莞楼市新增供应同比大幅减小，价格同比小幅下降，销售同比大幅增加。3月份始，房价止跌回升，连续4月环比上涨。

城区销售回暖先于镇区

东莞楼市看城区，城区楼市代表东莞全市楼市发展方向。但凡楼市销售回暖，城区始终走在镇区前列。如上图，楼市高峰时期的07年5月份，东莞楼市“量价”开始疯狂上涨，城区销售比重则持续上扬，并在7-8月达到顶峰后回落；08年2月底，东莞城区万科项目“七折惊城”，打响全市楼市下行调整第一枪，在接下来的3-6月，城区成交比重持续上扬，6月达顶峰后逐渐回落（见上图）；进入09年后，在利好政策的刺激下，刚性需求得到释放，城区1-3月成交比重持续上扬，并在3月份达到顶峰，随着城区可售货量的减少，成交量开始回落，成交比重逐渐回落

大三房以上户型供应成主流

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年上半年东莞城区以大户型供应为主，二房和小三房产品供应较少，大三房以上产品供应较多，121平方米以上户型供应2692套，占58%，其中181平方米以上产品供应1175套，占25.5%，其中包含约近500套别墅。城区大户型供应居主流，其中不乏高端住宅，这将直接导致整体均价的高企。

洋房供应主要分布于南城区  且均为中高端以上项目

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上半年城区洋房新增供应有15个项目，其中南城区占7个，占城区一半，且均为中高端以上项目，均价均在6000元以上。东城和莞城也以中高端及高端洋房供应为主。

热销楼盘均价以“5字头”为主 高端项目成交占不少比重

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上半年城区洋房整体成交均价约94.2万平方米，约7512套，均价5648元/平方米。从销售面积前10名项目来看，其中2个项目均价“4字头”，4个项目均价“5字头”，4个项目“6字头”以上，高端项目成交占不少比重。从前5名项目来看，“5字头”项目占4席，城区热销项目整体以“5字头”为主。2个“4个字头”项目分别位于房价偏低的万江区及位于东城区相对偏远的五环路边上。

二． 竞品分析

各档次住宅需求情况

刚性需求迅猛释放 改善型需求和投资需求逐渐显现

08年四季度以来，国家为房地产提供众多利好政策，尤其鼓励和支持首次购房需求，发挥房地产拉动经济内需作用。因此，进入09年后，以满足刚性购房需求为主的低端住宅（均价5000元以下）在1-3月份得到了较快销售，成交比重均在40%以上。
3月份，随着低端住宅的迅速抢购一空，低端住宅成交比重陡然减小，城区在售产品以中端（5001-6000元）以上为主，中端住宅成交比重持续上扬，并在4月份达到顶峰，成交比重接近40%。

伴随着市场中端住宅的迅速被消化，中端住宅4月份后成交比重减小明显，市场转向中高端（6001-7000元）及以上产品（见下图）。中高端住宅成交比重在5-6月上升明显，高端住宅（7000元以上）在5月份成交比重达到最顶峰，约34.9%。5-6月中高端以上住宅成交比重快速上扬除市场可售产品因素推动因素外，市场对通胀预期的增强也是一大因素，部分购房需求转向升值潜力大的高端物业，改善型需求和投资需求逐渐显现

三． 存货分析

总体：全市住宅存货约433万平方米 消化存货需要9个月  城区存货压力相对宽松

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至09年上半年全市住宅存货约433万平方米，约3.5万套(不含06年以前存货，下同)，按照09年上半年月均47.5万平方米消化速度，消化存货需要9个月。按区域划分，存货面积前6名区域分别为：南城区53.0万平方米，东城区40.4万平方米，常平镇39.7万平方米，石龙镇29.4万平方米，厚街镇28.7万平方米和万江区20.3万平方米。前6名区域存货总量达211万平方米，占全市一半。其中四大城区存货总面积约130万平方米，9800套，套均面积132平方米/套，按照09年上半年月均19万平方米消化速度，城区消化存货仅需6.8个月，城区供求压力相对宽松。

从存货面积前16名区域来看，虽然东城和南城存货全市最高，但后市供求压力全市最小，按照09年上半年消化速度，消化存货均只需半年左右。常平镇，石龙镇和厚街镇后市供求压力相对较大，消化存货需要一年至一年半时间（见上图）

洋房： 90-120㎡基本断货  150㎡以上大户型存货超过城区存货总量一半

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至09年上半年东莞城区洋房存货约6033套，主要分布于南城和东城，分别为1973套和1814套，莞城区相对较少，约855套。按照户型划分，城区中小户型存货较少，如91-120平方米存货仅约900套左右，仅占全市存货总量的15%，这部分存货主要分布于相对偏远位置，如花园城，花园1号，阳光海岸等，如果分摊到城区主要在售40个洋房项目中，平均每个项目仅22套，已处于断货状态。120平方米以上户型达4600套左右，占约77%，其中151平方米以上大户型存货近3200套，超过城区存货总量的一半,大户型产品在下半年竞争仍将激烈

四． 后市供应

1.全市新开工情况

合富辉煌东莞市场研究部根据《东莞建设网》统计数据显示， 09年上半年新开工商品住宅面积约191万，同比08年上半年下降了21％，同比07年上半年下降了12%。

由上图可看出，09年上半年新开工商品住宅面积均低于前两年上半年的新开工商品住宅面积，08年的余货较多，开发商急于消化，开发进度有所放缓。从08年第一季度后，各季度的新开工面积均不高，楼市以消化库存为主。

从各区域来看，除了东城区和南城区两大城区的新开工面积达到40万平方米以上，其他区域的新开工面积均不多。

2.下半年四大城区潜在供应预测

据监测，下半年四大城区约有24个项目有潜在供应,潜在供应总套数约6000套，加上市场9800套存货，下半年城区市场可售货量约1.6万套，09年上半年城区住宅销售总套数约1.1万套，按此消化速度，下半年城区楼市供求压力相对较小。

后市走势：

下半年全市住宅销售总量将与上半年持平   全年销售面积预计将达580万平方米

供应：预计7-10月市场供应整体往高走，11-12月供应回落，预计下半年新增住宅供应总量约250万左右平方米，全年累计约460万平方米，同比08年减少约两成

销售：预计7月份销售量继续回落，8月开始增长，9-10月达到顶峰，11-12月成交回落，预计下半年销售总量约290万平方米，全年累计总量约580万平方米，同比08年增加约六成.

价格：预计整体将小幅上涨，在9-10月份冲高后有所回落。全年累计将达5800元/平方米左右，同比08年将微涨1-2个百分点
以上预测基于乐观估计，下半年“价格走高，成交走低”风险仍存

下半年全市住宅均价将重上“6000元”

30天均线在09年3月再次越过90天中期和180天长期均线，颇似07年下半年态势，并且已经维持数月。当前30天均线仍处强势向高冲状态，短期内东莞房价上行趋势明显

预计东莞房价最终将重上“6000元”，在9-10月份冲高后慢慢回落，预计全年住宅均价将达5800元/平方米。

小结：

经济环境

世界金融危机仍在影响中国实体经济，上半年对经济冲击势头得到减缓。08年四季度始中国制定一揽子保持经济增长措施，经济发展信心得到明显增强，货币供应大增，股市楼市双升，房价止跌企稳，市场出现一定程度通胀预期，市场投资开始显现。

东莞经济遭遇改革开放以来最严峻的考验，2009年一季度，东莞GDP下降2.5%，出现前所未有的负增长，1-5月处在0.1%的增长停滞状态。东莞外部需求减弱，企业利润减少或企业亏损现象增多，部分企业外迁或倒闭，东莞人口基数有所减小，居民收入放缓，但消费力在增加。东莞产业结构未出现质变。下半年东莞基建投资将大大增强。

土地市场

仍以工业用地供求为主，土地流拍现象减少，土地市场整体氛围比08年有所好转。商住地供求水平达6年来最低值，供应量及成交量均同比减少六至八成。上半年全国高价地频现，东莞地价相对平稳。城区未来2年内可开发商住地存量充足。

住宅市场

以消化存货为主，新增供应同比减少三成，成交同比大幅增八成，房价同比略降7%，楼市供求压力减缓明显甚至相对宽松。楼市库存迅速消化，市场预期迅速提高。开发商资金回笼明显，降价意愿微弱，房价上行压力明显。月度成交量及房价惊现环比“四连阳”。刚性购房需求迅猛爆发，中小户型产品抢购一空，城区市场出现结构性供应短缺。改善需求激活明显，投资需求开始显现。高端大户产品推广加强，并拉高全市房价，同时也为市场主要存货。全市住宅存货约433万平方米，消化存货需要9个月。其中四大城区存货总面积约130万平方米消化存货仅需6.8个月，城区供求压力相对宽松。新开工同比减两成，城区下半年住宅供应将明显增多。

楼市展望

下半年经济形势继续好转，货币政策保持“适度宽松”，市场通胀预期持续提高，市场投资增多。房地产市场预期得到提高，东莞土地市场将逐渐升温，土地“供，求，价”将同升。新增供应及新开工将增加明显，中小产品将得到一定补充，但整体仍以中大户型供应为主。城区房价将出现一定程度结构性上涨，中小户型（90-120平方米）产品将得到明显上涨，高端大户型房价将相对平稳。在合理房价下下半年楼市成交量将较平稳，“高房价，低成交”将成为下半年市场担忧。

2008年底，我们以“激活”为2009年中国房地产市场年度主题，首要任务是激活持币观望的置业需求。上半年市场发展过程正是这一主题的现实演绎。

对国内楼市影响最大的并不是国际经济环境变化而是中央政策变化，当前正逢经济复苏关键时期，虽然中央政府对房价回升比较关注，但表态非常谨慎，主要着力点也在刺激开发投资拉动以经济增长和避免供应大幅下降，至少在年内，中央宽松的货币政策和房地产政策掉头可能性不大。

但不可否认的是这一波成交量和价格的大幅回升，是由在信贷投放大幅增加、资金充裕以及由此引致的通胀预期推动的。在现时通胀仍未来临，资产价格的快速回升与实体经济增长缓慢更是背离，市场风险是在增加。

总体而言，2009上半年房地产库存货量的快速消化，为激活之后的持续复苏奠定了基础。