中原地产：2009年上半年东莞房地产市场研究报告

宏观经济环境：

作为世界经济“晴雨表”的美元指数上半年自3月份以来走出明显的下降通道，反映出市场对美国政府为救市而大量发行货币导致美元贬值并可能发生通胀的预期；而国际原油也在年初触底反弹并快速走高，给全球性通胀带来压力的同时也更加深了市场对通胀的担忧。

国际油价快速上涨，输入性通货膨胀压力明显加大，加上国内投资信贷增长加快，上半年新增贷款额为7.37万亿元，同比增加4.92万亿元，为市场注入巨量的流动性，通胀预期持续增强。对于股市，市场出于对通胀的预期，投资意愿明显加强，资金大幅持续流入，股市持续上行趋势，在外围市场已经进入调整的环境下仍然一枝独秀，表明市场上涨动力依然强劲；对于楼市而言，在积极稳健的财政政策及适度宽松的货币政策刺激下，刚性自住需求上半年集中释放，后期由于通胀预期加剧，在信贷有所松绑的形势下，投资需求也开始逐步释放，给这轮反弹行情注入新的动力。

土地市场：

上半年东莞土地市场仍然持续低迷面，商住用地成交量价低位运行。

2009年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地52宗，共计175.52万㎡，同比减少52.75%。其中商住用地供应53.7万㎡，占总供应量的30.6%。2009年上半年共计交易土地43宗，成交面积113.78万㎡，同比下降64.48%；总成交金额17.08亿元，同比下降72.35%；其中商住地块成交16宗，成交面积29.18万㎡，同比下降72.60%；成交金额为12.68亿元，同比下降66.94%；从成交土地的类型来看，2009年上半年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的74%，商住用地位居其次占成交总量的25.64%。2009年上半年商住用地楼面地价为1532元/㎡，同比去年上半年1563元/㎡下降2.0%，环比下降了9.9%。

2009年上半年东莞土地市场仍然没有摆脱去年下半年的低迷局面，商住用地成交量价低位运行。一方面政府在上半年推出的土地总量较少，同时放出的好地块更是屈指可数；另一方面市场回暖，开发商重点在于回笼资金，上半年扩张意愿较低，从而导致成交低迷，成交价格也比较低；上半年一线城市高价地再现，但东莞上半年出让的地块所处地段大多处于镇区或者相对比较偏的区域，对开发商吸引力有限。从目前土地市场的成交均价看，地价已经回到06下半年到07年上半年的水平，结合目前的房价走势与房价水平，这样的地价已经具备较好的投资价值。