中原地产：2009年上半年东莞房地产市场研究报告

宏观经济环境：

作为世界经济“晴雨表”的美元指数上半年自3月份以来走出明显的下降通道，反映出市场对美国政府为救市而大量发行货币导致美元贬值并可能发生通胀的预期；而国际原油也在年初触底反弹并快速走高，给全球性通胀带来压力的同时也更加深了市场对通胀的担忧。

国际油价快速上涨，输入性通货膨胀压力明显加大，加上国内投资信贷增长加快，上半年新增贷款额为7.37万亿元，同比增加4.92万亿元，为市场注入巨量的流动性，通胀预期持续增强。对于股市，市场出于对通胀的预期，投资意愿明显加强，资金大幅持续流入，股市持续上行趋势，在外围市场已经进入调整的环境下仍然一枝独秀，表明市场上涨动力依然强劲；对于楼市而言，在积极稳健的财政政策及适度宽松的货币政策刺激下，刚性自住需求上半年集中释放，后期由于通胀预期加剧，在信贷有所松绑的形势下，投资需求也开始逐步释放，给这轮反弹行情注入新的动力。

土地市场：

上半年东莞土地市场仍然持续低迷面，商住用地成交量价低位运行。

2009年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地52宗，共计175.52万㎡，同比减少52.75%。其中商住用地供应53.7万㎡，占总供应量的30.6%。2009年上半年共计交易土地43宗，成交面积113.78万㎡，同比下降64.48%；总成交金额17.08亿元，同比下降72.35%；其中商住地块成交16宗，成交面积29.18万㎡，同比下降72.60%；成交金额为12.68亿元，同比下降66.94%；从成交土地的类型来看，2009年上半年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的74%，商住用地位居其次占成交总量的25.64%。2009年上半年商住用地楼面地价为1532元/㎡，同比去年上半年1563元/㎡下降2.0%，环比下降了9.9%。

2009年上半年东莞土地市场仍然没有摆脱去年下半年的低迷局面，商住用地成交量价低位运行。一方面政府在上半年推出的土地总量较少，同时放出的好地块更是屈指可数；另一方面市场回暖，开发商重点在于回笼资金，上半年扩张意愿较低，从而导致成交低迷，成交价格也比较低；上半年一线城市高价地再现，但东莞上半年出让的地块所处地段大多处于镇区或者相对比较偏的区域，对开发商吸引力有限。从目前土地市场的成交均价看，地价已经回到06下半年到07年上半年的水平，结合目前的房价走势与房价水平，这样的地价已经具备较好的投资价值。

新建商品房市场：

上半年市场成交回暖，累积需求集中释放，商品房成交面积和金额同比双双大幅增长。

2009年上半年受宏观政策调控，东莞房地产市场成交回暖，累积需求集中释放，商品房成交面积和金额同比双双大幅增长

2009年上半年，全市商品房成交面积为295.18万㎡，同比增长81.6%；成交金额为181.8亿元，同比增长66.2%；上半年商品房成交均价为6160元/㎡，同比下降8.5%；其中商品住宅成交均价为5988元/㎡，同比下降4.0%；普通住宅（含洋房和公寓）均价5329元/㎡，同比下降7.7%。

上半年市场库存快速消化，新增供应大幅减缓，供需逐步趋向平衡。

商品房库存从年初的723.13万㎡快速下降到2009年6月底的629.6万㎡。存量的消化面积为230.12万㎡，占总成交面积的78%；全市新增商品房供应面积为219.04万㎡，同比下降35.83%；

下半年商品房潜在供应预计199.38万㎡，创六年来新低，下半年供需矛盾逐步显现。从新增供应和成交量的供求比半年度走势分析（如上图），2008年上半年的供求比高达2.1：1，随后高位回落，至今年上半年的0.74：1。从2007年至今年上半年的两年半时间里，累积的供求比为1.27：1，基本达到供需平衡。但从趋势上分析，随着下半年新增供应的持续减缓，而成交预期仍然持续放量，短期供求矛盾逐步显现，供求平衡状况快速向供不应求扭转。

上半年自住需求集中释放，长线投资资金陆续入市。

表现在上半年普通住宅和别墅的成交增长幅度高于商品房整体增长水平，当中别墅成交激增，同比增长184.29%。说明受政策支持，累积的自住需求集中大幅释放，而别墅成交激增则主要由于供应大幅放量，并普遍以低于市场预期的价格推出市场，吸引到众多长线投资资金入市。另外，在上半年的5-6月份，在个盘热销的带动下，小户型投资热潮再度重来，城区多个小户型项目快速出货；随着小户型公寓存量的快速消化，目前小户型公寓市场供求关系逐步趋向平衡甚至开始趋紧，随着投资资金的持续入市，小户型公寓下半年仍然有着比较好的出货时机。

改善型需求大幅释放，首次置业需求遭遇产品结构性供求失衡释放受阻。

上半年新增供应以大户型为主，别墅新货放量明显，中小户型供应逐渐紧缺，市场结构性供求失衡在加剧。城区的情况则更加突出，在上半年城区新增商品住宅供应中，120㎡以上的大户型比重超过八成。上半年全市商品房成交以大户型为主，120㎡以上大户型成交比重为36.39%，较去年同期的28.66%有较大幅度的提高；城区这种成交情况也是尤为突出，上半年城区大户型成交比重为48.92%，较去年同期的26.78%有更大幅度的提高；

市场在回暖后开始逐步分化，市场资金向优势资源项目集中。

市场在回暖后开始逐步分化，前5个月全市普通住宅签约成交的前十名项目的市场集中度持续走高，市场资金向优势资源项目集中。进入6月份，市场集中度有所回落，市场热点明显减少，大部分项目成交普遍出现较为明显的回落。

东莞楼市在这轮反弹行情中仍然保持比较理性，房价相对平稳。

量价结合分析，上半年3-6月份市场成交持续大幅放量，使得房价在3月份触底回升，连续几个月保持平稳上涨态势。相对其它一线重点楼市，东莞楼市在这轮反弹行情中仍然保持比较理性，房价相对平稳，6月份普通住宅加权成交均价相比较于2月份最低点不足8%的涨幅，平均每月仅2%的上涨。但受周边市场的影响，开发商的心态已经发生较大的变化，惜售提价跃跃欲试，阶段性的卖方市场已经形成。

后市展望：

1、 股市金融地产板块加速上行，通胀预期加剧，资金持续流入股市楼市；

从6月初开始，受新增贷款额巨量释放流动性、通胀预期加剧、项目资本金比例下调等因素影响，国内股市金融地产板块均双双跳空高开，随后进入一波加速主升浪行情。股市先行，意味着通胀预期加剧，投资资金持续流入楼市，为短期楼市带来较强的上涨动力。

2、 外围股市反弹后已经进入阶段性调整，A股面临较大的调整压力；

从道琼斯指数、纳斯达克指数、恒生指数、日经指数以及东南亚国家的股市近期走势分析，大部分市场在反弹后已经进入阶段性调整，目前仅有中国A股一枝独秀加速上行。而A股这轮反弹在3130-3360点将遭遇较大的阻力，跟随周围市场进入阶段性的调整可能性较大。楼市在股市风险加大的时候通常有部分资金选择套现并回流到楼市，购买房产居住或持有升值。因此，楼市中存在的投资机会将陆续受到市场的进一步挖掘，短期内为楼市带来持续的投资资金流入。

3、 消息面对楼市持续利空，政策面或有所收紧，投资需求将有所平抑；

近期媒体消息面主要集中在三方面：一是通胀预期加剧，二是房价再度飙升，三是房贷过于宽松。如央视《经济半小时》栏目报道各大银行集体违规，二套房贷暗中松绑；中国证券报报道深圳楼市重现一成首付，中国式次贷隐患局部抬头；央行今年以来首次提到密切监测房地产价格波动；银监会对金融机构发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》等等。消息面从前5月的平静到6月的升温，给到市场一个政策调控信号，市场预期下半年将对住房信贷有所收紧，在贷款条件审核方面会有所严格。这样势必对投资需求带来抑制作用，房价飙升的势头也会有所遏制。

4、 一线重点楼市房价重回前期高位，或构筑M型头部，或真正见顶回落；

目前北京、上海、深圳、广州等一线重点城市的房价已经重回2007年的高位，这轮反弹行情的原动力虽然是政策性的结果，但随着行情的持续回暖，通胀预期的加剧，前期2007年炒房被套的解套强烈需求也促使这波行情进入飙涨行情。反映在二手市场交易量的持续放大，说明前期套牢盘逐步解套，甚至借反弹冲高出货套现。而当套牢盘解套，2008年成功抄底的投资客趁市场进入加速上行出货套现后，意味着楼市才真正见顶回落，再度进入调整。

5、 下半年预期东莞土地交易市场呈现温和放量态势；

东莞下半年将逐步启动新一轮的投资热潮，土地财政使政府有着较为强烈的放地冲动。从6-7月份的土地出让情况来看，短期内市场已经开始呈现温和放量的态势。从土地需求角度而言，随着楼市的回暖，开发商资金回笼较为到位，特别一些上市企业，由于股市反弹幅度更大，资金实力大大增强，再加上项目资本金比例的下调，银行投资信贷政策的持续宽松，通胀预期的加剧，开发商目前已经具备较强的资金实力，也有了比较强烈的拿地冲动。从这个角度而言，也会一定程度上推动政府多放地。同时，下半年一些地段比较好的地块也将陆续挂牌上市，个别地块或拍出近期“东莞高价地”，从而刺激到周边的房价，为后市东莞房价的平稳上升提供强有力的支撑。

6、 第三季度或现空涨危机，商品房成交缩量，房价加速上行；

经过上半年的楼市回暖，大部分开发商手头上的存货消化了一大半，资金回笼比较到位，因此，进入第三季度出货的意愿并不是很强烈；再加上上半年需求集中释放，大部分项目普遍出货速度过快，使得开发商后悔卖得太快，卖得太便宜。因此，目前阶段开发商的心态已经发生明显的转变，从之前的出货导向型向利润导向型转变，从出货到惜售，宁可放缓销售速度来换取更高的利润。

同时，目前的房价上涨还有着很多的支撑因素，除了宏观经济环境外，还有：近期豪宅个盘高价热销带动高端豪宅项目重新定价；近期高端豪宅价格涨幅过大，有望带动住宅市场全面普涨；产品结构性供需失衡助推中小户型房价持续稳步上涨；下半年优质个盘热销成为风向标，引领周边楼盘房价上涨；周边市场投资需求趋旺，房价反弹接近前期高位，东莞市场存在补涨需求等等。因此，目前阶段性的卖方市场已经形成，定价权再度回到开发商手中，在惜售的心态支配下价格的上调或会脱离市场实际需求情况，出现非理性的价格上涨，从而导致市场出现缩量上涨的态势，一旦价格上涨过快，刚性需求容易快速陷入观望，投资需求则由于东莞的实际情况追涨的欲望有限。

7、 第四季度优质个盘热销成为楼市风向标，房价持续反弹上行后有望站稳；

金九银十前后城区市场有新增优质项目上市，这些项目具备地段好、户型产品丰富、品牌实力强等优势，对第三季度的中档户型空档起到较好的填补作用。预期这些项目市场关注度高，追捧者众，认筹情况乐观，价格定位也比较高。届时这些项目的热销将成为楼市的风向标，带动周边楼盘的价格上涨，突破近期市场的心理价位，站稳更高一线。

8、 下半年城区二手房市场预期交投活跃并分流部分一手房需求。

随着市场回暖，市场需求集中释放，中等户型产品出现结构性供求矛盾；随着一手房价的持续上涨，一二手房价的价差逐渐拉大；随着中心区新房的持续快速消化，剩余货量较多的一手楼盘分散在中心区边缘甚至外环路周边等偏远地段。而城区二手房在地段、配套、户型选择、价格等方面有着明显的优势。

另外，按现在二手房交易营业税的减免政策，5.5%的营业税根据持有年限情况可免征或按转让交易差额征收。值得注意的是，这个减免优惠政策的执行时间是截止到2009年12月31日。因此，下半年城区二手房预期交投逐步活跃，同时将分流部分新房的置业需求。

9、 预测下半年商品房成交面积约260万㎡，全年总成交面积约550万㎡。

预测参考数据主要来自2009年上半年的市场成交数据，主要考虑存量消化和增量消化两个角度。

上半年数据：

年初商品房存量：723.13万㎡

上半年存量消化面积：230.12万㎡

存量消化率：31.8%

上半年增量面积：219.04万㎡

上半年增量消化面积：65.08万㎡

增量消化率：29.7%

下半年预测数据：

截至6月底商品房存量：629.6万㎡

下半年商品房新增供应：199.38万㎡

下半年商品房预计成交量：629.6万㎡×31.8%+199.38万㎡×29.7%=259.43万㎡

全年预测商品房成交面积：554.63万㎡