中原地产：2009年上半年东莞房地产市场研究报告

3、 消息面对楼市持续利空，政策面或有所收紧，投资需求将有所平抑；

近期媒体消息面主要集中在三方面：一是通胀预期加剧，二是房价再度飙升，三是房贷过于宽松。如央视《经济半小时》栏目报道各大银行集体违规，二套房贷暗中松绑；中国证券报报道深圳楼市重现一成首付，中国式次贷隐患局部抬头；央行今年以来首次提到密切监测房地产价格波动；银监会对金融机构发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》等等。消息面从前5月的平静到6月的升温，给到市场一个政策调控信号，市场预期下半年将对住房信贷有所收紧，在贷款条件审核方面会有所严格。这样势必对投资需求带来抑制作用，房价飙升的势头也会有所遏制。

4、 一线重点楼市房价重回前期高位，或构筑M型头部，或真正见顶回落；

目前北京、上海、深圳、广州等一线重点城市的房价已经重回2007年的高位，这轮反弹行情的原动力虽然是政策性的结果，但随着行情的持续回暖，通胀预期的加剧，前期2007年炒房被套的解套强烈需求也促使这波行情进入飙涨行情。反映在二手市场交易量的持续放大，说明前期套牢盘逐步解套，甚至借反弹冲高出货套现。而当套牢盘解套，2008年成功抄底的投资客趁市场进入加速上行出货套现后，意味着楼市才真正见顶回落，再度进入调整。

5、 下半年预期东莞土地交易市场呈现温和放量态势；

东莞下半年将逐步启动新一轮的投资热潮，土地财政使政府有着较为强烈的放地冲动。从6-7月份的土地出让情况来看，短期内市场已经开始呈现温和放量的态势。从土地需求角度而言，随着楼市的回暖，开发商资金回笼较为到位，特别一些上市企业，由于股市反弹幅度更大，资金实力大大增强，再加上项目资本金比例的下调，银行投资信贷政策的持续宽松，通胀预期的加剧，开发商目前已经具备较强的资金实力，也有了比较强烈的拿地冲动。从这个角度而言，也会一定程度上推动政府多放地。同时，下半年一些地段比较好的地块也将陆续挂牌上市，个别地块或拍出近期“东莞高价地”，从而刺激到周边的房价，为后市东莞房价的平稳上升提供强有力的支撑。

6、 第三季度或现空涨危机，商品房成交缩量，房价加速上行；

经过上半年的楼市回暖，大部分开发商手头上的存货消化了一大半，资金回笼比较到位，因此，进入第三季度出货的意愿并不是很强烈；再加上上半年需求集中释放，大部分项目普遍出货速度过快，使得开发商后悔卖得太快，卖得太便宜。因此，目前阶段开发商的心态已经发生明显的转变，从之前的出货导向型向利润导向型转变，从出货到惜售，宁可放缓销售速度来换取更高的利润。