光大张永康：国人的土地情节是中国别墅的推动力

　　我们的产品没有那么快出来，整个面积，土地还是跟非刚需有区别，都是地上面积在400-500左右，因为项目区位对比较特殊，定位会肯定高端。我们整体别墅的世邦，群体都是在逐渐已经富起来这一群人，买别墅已经买得差不多到位，现在市场上大部分的别墅都属于联排这一类，这占了主力，在别墅市场来说，我在10年前进入我们公司，我进入光大的时候，在售楼盘就是景湖花园，这十年别墅市场的变化，购买力的产生基本上来自于两个动力。产品变化;区域变化。产品变化主要就是别墅变化，从地上向地下，天上发展这是最重要，还有风格园林。做景湖花园的时候，我们别墅两层，整个面积就是两层，但做到后面项目的时候就做到三层，再后面就往地下做一层，现在做地下两层，有一些已经很夸张甚至达到三层，购买力的动力源自于很多人，原来买两层，现在很多人由于别墅的形状变化，很多人也会产生购买的群体，现在产品主力，联排的产品达到精致，在政府区域计算方式的情况下，偷面积的手段用得极致，往天上，往地下做，如果做到四层应该不会有人住，所以不敢有去，东莞别墅动力就是不断变化，原来两层，有两梯买多一套，如果性价比再好再购买一套，这是很多人在购买别墅的动力之一。

　　区域变化。在各个区域里面购买别墅，像松山湖的新区，有很多人对新区整体的环境，整体的变化而产生购买的驱动力，购买推动东莞别墅乃至十年发展以来两大驱动力，除了这两个区域，各个镇区刚刚秘书长也说东莞很多很大特点就是有山有水，吸引着很多除了东莞本地以外的人群去购买别墅。

　　整个别墅的购买主力像我们了解的情况来说，东莞本地人购买群体应该不会过4成，现在为止都不会过4成，现在购买别墅主要驱动力最核心，两个产品，区域，核心驱动力在于中国人基因里面对土地的情节而产生的购买力，在座每一个人都会购买别墅，只要有条件的话一定会买。因为中国人是一定会对土地，对这一片洋房，我有上下楼，公共空间，他居住的舒适性跟别墅的情节不一样。中国人就是一个农民，农民对土地的热爱，是从基因，从头里面出来，别墅永远不会落后的产品。

　　现在为什么会有那么多联排?叠加等产品形态出来，而且还有那么大市场，是大家转换别墅土地概念，严格来说不动才叫别墅，联排是跟隔壁相隔，你一举一动跟隔壁都要商量，不能把这一栋墙打掉，不动就是完全的传承，中国人传宗接代，传家，家族兴旺这个情节在里面，别墅市场驱动根源在于中国人骨子里的东西，中国人那么多人在买房，来买买去为什么会买?很多点就是在于我们骨子里，基因里面对这一种固有的东西，有一个根基在里面，十年大概就是这样的变化。

　　上半年的市场，包括每一年的市场，包括现在“钱荒”，或者别墅竞争点，我觉得这是常态化的问题，政策不利因素，包括整个竞争，这就是常态化的东西，中国人骨子里对土地占有的东西，别墅市场就是永恒化，房地产在中国也是永恒化，中国人归根到底就是农耕，这在一百年之内也不会改变我们血液里面的变化。

　　这是对于政策跟下半年楼市或者以后别墅市场的变化，我认为它就是这样的变化，主流还是这样，次流，竞争，只能跟骨头，血液里面的东西我觉得不会有太大的影响。别墅新产品我觉得差不多已经到位了。

　　还有一点东莞是整个房地产别墅，很多人喜欢住，现在买的人很多都是外地人，中国房地产市场我们做房地产，我觉得我们更加应该关注整个东莞产业市场，因为整个东莞房地产市场源自于产业，源自于东莞城市的定位，如果这两个问题没有解决，东莞房地产市场就永远也没有变化去做到往上的态势，因为东莞为什么深圳来东莞购房，就一定要比深圳便宜2、3倍，打三折才购买，根源在这里。这说起来因为我们自己做松山湖，我们觉得像松山湖的区域在东莞越来越少，市政府所看到东莞产业问题所在，我们缺少大产业，大项目，现在整个东莞行政格局里面我们缺少这样大居，松山湖的地没有地了，全部已经分完了，72平方公里华为用的地是原来松山湖的非建筑用地，所以未来东莞松山湖之外，我们去找另外一个产业，或者东莞房地产土地资源的时候，其实没有承载力，整个东莞。

　　现在唯一一个点生态园区都不具备，生态园，整个东莞未来在公司里面看有两个方向：产业的融合一个往海，往深圳，在这个区域是可以把整个东莞，把我们的平台做大，平台大了我们才会更好融入深圳产业承接，我们现在承接深圳，不是承接深圳的工厂，而是承接第三产业，第三产业就是城市氛围和文化，在这方面是我们应该关注。