东莞临深片区楼市降温 格兰名筑丽水佳园推新品

   一、一周房地产市场导读

   1、新增供应：传统淡季加推步伐放慢 全市新增4项目其中住宅2个

    8月首周东莞房地产供应市场较为冷清，全市仅有4个项目有商品房新增供应。供应住宅产品的项目有2个，一个是东城格兰名筑，推出40套47-66㎡小户型和70套77-98㎡两三房单位，另一项目是沿海丽水佳园，推出190套73-94㎡的刚需产品。非住宅方面有商铺和车库产品供应，商铺是格兰名筑的底铺，而车库则是来自于中信森林湖兰溪谷和天安数码城。

    2、成交情况：临深片区短暂降温 东莞楼市淡季成交仍处历年高位

据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周（2013年7月28日-8月4日）住宅共签约1210套，合计面积12.75万㎡，面积环比下滑4%，连续两周下跌，下跌主要原因有：一、持续火热的临深片区经过前七月大体量签约后终迎来短暂降温，尤其表现在塘厦，上周洋房排名前十中无一项目入榜，而临深片区入榜仅有凤岗的蓝山锦湾；二、备战金九银十“蓄客”动作全面拉开，加推或开盘的大幅减少，靠个盘拉高或维稳整体成交量的现象明显不再，如洋房排名前十中项目都比较均衡，排名第一是京仕柏豪庭66套，第二是信鸿熙岸花园61套，排名第三是居益公馆35套。虽环比下滑，但同比2012年8月第一周成交936套的数据来看，今年7月仍处于历年高位。

推广策略方面，经过7月末周大手笔的广告投放之后，8月首周出现明显的下滑，从瑞峰置业市场研究部监控各大网站及报纸的楼盘广告投放得知，上周仅有13个项目进行广告宣传造势。营销策略以“认筹优惠”的蓄客动作为主，为抢滩市场，开发商加大认筹优惠来吸引购房者。如碧桂园天麓山洋房1万抵4万均价6100元/㎡起；万荟时代3栋楼栋“2万抵5万”；绿茵温莎堡5000元抵98折；沿海江湾国际认筹5000抵6万，开盘享额外98折；中惠香樟半岛一房预存5千独享95折，两三房预存一万独享95折等。

    3、成交均价：高价项目签约比例增加 住宅签约均价持续上涨

上周住宅签约均价为8808元/㎡，环比上涨2%，其中普通住宅（洋房+公寓）8400元/㎡，豪宅产品为10646元/㎡，别墅为16661元/㎡。从单价各区间的成交比例得知，上周9000-10000元/㎡的产品比例上升，占全市24%，是价格上涨的原因之一。 此外，洋房排名前十的项目签约比例也上升，如虎门京仕柏豪庭、凤岗蓝山锦湾、东城格兰名筑、长安万达广场的签约均价都在9千之上，一定程度上推动整体签约均价继续上涨。

    4、区域供需：持续三周夺冠的塘厦 上周被虎门挤下冠军宝座

持续三周夺冠的塘厦，上周终于被虎门挤下冠军宝座。虎门在京仕柏豪庭、丰泰东海城堡两大主力盘的签约贡献之下，以115套排名第一。凤岗则在蓝山锦湾、名流印象花园、佳兆业水岸豪门、金桂华府等多项目的签约，以103套排名第二。而南城回归前三名，主要是中信森林湖兰溪谷、清华居、万科金域华府、江南第一城等项目的贡献，再加上盘多力量大，支撑南城成交量再度向好。

    5、产品成交：刚需产品依然占主导权 三大面积签约占总量近6成

    从签约产品类型来看，刚需产品依然占主导权，尤其70-80㎡（173套），80-90㎡（221套），90-100㎡（290套）这三大面积段产品签约比例较高，占总量近6成，主要是来源于信鸿熙岸、京仕柏豪庭、居益公馆、名流印象花园、鼎盛中环等项目。

    二、东莞房地产市场分析

    1、土地市场

    1.1待拍土地：企石约5.7万㎡商住地待拍  起始楼面地价1150元/㎡

本周将有一宗面积约5.68万㎡的商住地在东莞国土资源交易网进行最后一轮的竞拍，地块位于企石镇铁炉坑村，起始楼面地价约1150元/㎡。该地块位于镇中心，靠近东部快速干线，交通较为方便。据了解，企石镇的房地产市场仍在起步阶段，目前仅佳兆业东江豪门和金椅豪园两个项目在售，销售均价在4700-5200元/㎡之间，存货量较多的是佳兆业东江豪门。一直以来企石的居民以自建房为主，当地购买力有限。再加上此次出让地价偏高，远高于2010年位于同一区域的嘉宏盛世豪苑项目，当时成交楼面地价仅530元/㎡，故本地块的出让仍有待观察。

    1.2出让土地：上周无土地出让信息

    1.3土地成交：任恩个人1.25亿元拿下大朗商服地块  楼面地价约1460元/㎡

上周位于大朗镇求富村的商服地块被任恩（个人名义）以底价1.25亿拿下，折合楼面价约1460元/㎡。地块位于位于大朗镇求富路村长富西街与松佛路交汇处。地块周边交通便利，由松佛路西接莞深高速，距离市中心约40分钟的路程。地块附近配套设施比较成熟，有帝豪花园酒店、大朗体育馆、美宜惠百货、求富路花园、大朗镇中心小学等。

   2、房地产市场

   2.1、新开工：两大老盘上周加建  皆有别墅产品开工

进入8月，新开工市场仍然处于冷清状态。上周东莞全市仅2个项目取得开工许可证，且都是老盘加建。开工项目分别是位于塘厦的万科棠樾和大朗的碧水天源项目。从开工类别来看，两大项目都有别墅产品开工，别墅合计开工面积约5.26万㎡、洋房开工量约7.36万㎡。 

    2.2、新增供应：传统淡季加推步伐放慢  仅2项目有洋房新增

    2.3、楼市成交

    2.3.1、总体情况：进入传统淡季  东莞楼市淡季不淡

据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周（2013年7月28日-8月4日）住宅共签约1210套，合计面积12.75万㎡，面积环比下滑4%，虽连续两周下跌， 但同比2012年8月第一周成交数据来看，仍处于高企之位。

   2.3.2、供需量价走势：高价项目签约比例增加  住宅签约均价持续上涨

上周住宅签约均价为8808元/㎡，环比上涨2%，其中普通住宅（洋房+公寓）8400元/㎡，豪宅产品为10646元/㎡，别墅为16661元/㎡。从单价各区间的成交比例得知，上周9000-10000元/㎡的产品比例上升，占全市24%，是价格上涨的原因之一。 此外，洋房成交排名前十的项目，如：虎门京仕柏豪庭、凤岗蓝山锦湾、东城格兰名筑、长安万达广场的签约均价都在9千之上，一定程度上推动整体签约均价继续上涨。

2.3.3、物业类型成交

2.3.4、产品类型成交

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名

2.3.5.2、个盘成交排名

    2.3.6、成交明细

    2.3.6.1、普通住宅面积区间成交

    2.3.6.2、别墅产品面积区间成交

    2.3.6.3、住宅各单价区间成交

    2.3.6.4、别墅各单价区间成交

    2.3.7.楼盘活动：市场进入又一波蓄客期

    2.3.8.楼盘广告

    三、宏观经济政策环境

    3.1、国内：

    3.1.1、经济环境：

    3.1.1.1、商务部正研究出台促消费具体措施

最近，国务院常务会议研究确定保持国内消费稳定增长的措施，在谈及下半年商务部将采取哪些措施搞活流通、扩大消费时，高虎城表示，下半年国内消费市场将呈现一些亮点：从商品消费来看，新型电子产品、节能型和智能型家电、汽车、家具建材等将成为增长点。从服务消费来看，休闲旅游、文娱健身、网络服务消费、家政服务将成为发展亮点。从消费模式来看，网络购物、信用消费、汽车租赁将成为增长点。

    3.1.1.2、中国2013年GDP目标未变 延续宽财政稳货币思路

在经济弱势运行周期，国务院陆续出台的小微企业减税、简化进出口审批流程、部署改革铁路投融资体制等系列举措，被市场解读为“稳增长组合拳”。展望下半年，专家认为，长期结构性因素和短期周期性因素交织的矛盾，依然是影响中国宏观经济运行的主导力量，经济增长有下行压力。但随着“稳增长、调结构、促改革”政策的逐步实施，经济发展的动力和活力有望逐步增强，经济运行将有所趋稳。预计全年经济有望呈现“前弱后稳”态势，全年经济增长仍能保持在7.5%左右。

    3.1.2、政策环境：

    3.1.2.1、“营改增”8月1日起推向全国 增试点纳税人104万户

从2013年8月1日起，被称为我国目前税制改革“重头戏”的营业税改征增值税试点正式推向全国。根据统计，截至目前，各地已确认新增试点纳税人104.26万户。2013年4月，国务院常务会议决定，自8月1日起，将营改增试点正式推向全国，具体到试点行业上，在“1＋6”基础上，广播影视作品的制作、播映、发行等也纳入。根据营改增的改革部署，会择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入试点，力争“十二五”期间全面完成营改增改革。

    3.1.2.2、央行：坚决抑制 投机投资性购房需求

中国人民银行8月2日发布的《2013年二季度货币政策执行报告》称，下一步要坚持政策的稳定性和连续性，继续实施稳健的货币政策，增强调控的针对性、协调性，适时适度预调微调。

对于房地产调控，报告指出，要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制。

    3.1.3、楼市环境：

    3.1.3.1、北京8月起试点二手房“第三方” 实行资金监管

8月1日起，朝阳区将在全市首推以银行为第三方对二手房交易资金实行监管，买方需将除贷款外的全部资金存入监管账户后，才能办理房屋过户登记。这也意味着，今后，买方恶意拖欠房款现象将可避免。

朝阳区房管局透露，8月1日起，以银行为第三方对二手房交易资金实行监管，以网签合同日期为准。以后，凡朝阳区内存量房屋经过经纪机构成交并签订《北京市存量房屋买卖合同》的，买卖双方须接受资金监管。

不过，自行成交的二手房买卖，买卖双方可自行选择是否进行资金监管。如不选择，将由买卖双方自行承担风险。

    3.1.3.2、开发商信心指数创新高 广州居首

地产经理指数是在每季度对全国31个城市350位开发企业中高层管理者调研的基础上，对成交、供应、价格、投资等方面进行统计。日前公布的第三季度地产经理人信心指数（RMI）显示，三季度房地产经理人指数为60.85，较上季度大幅上涨7.63点，达2010年以来的历史最高值。

从各区域来看，2013年第三季度各区域RMI指数较上一季度有了明显上涨，信心指数最高的区域是中南区域，达65.45，高于全国水平4.60点。其中，广州是开发商信心指数最高的城市，高达77.68，高于全国水平16.83点。

    3.1.3.3、北京：二手房过户前房款由银行监管

 近期，北京房管局表示，朝阳区将推行由银行作为第三方对存量房即二手房交易资金实行监管。

从8月1日起，朝阳区将在全市首推以银行作为第三方对存量房交易资金实行监管，二手房以网签合同日期为准。以后凡朝阳区域内存量房屋经过经纪机构成交并签订《北京市存量房屋买卖合同》的，买卖双方须接受资金监管。中国银行朝阳支行、中国农业银行朝阳东区支行、北京银行东大桥支行和中国光大银行安慧支行将成为首批朝阳存量房交易资金的监管银行。届时，买卖双方可自行选择交易资金的监管银行，并与监管银行签订《存量房自有交易资金划转协议》。

    3.1.3.4、深圳：房地产登记作假最高可罚款登记价格10% 

深圳市人大常委会近期公布了修正后的2013版《深圳经济特区房地产登记条例》。规定当事人通过提供虚假材料等欺骗手段申请登记的，由登记机构提请市房地产主管部门按房地产登记价格的百分之五处以罚款；获得核准登记的，登记机构可以决定撤销核准登记，并由登记机构提请市房地产主管部门按房地产登记价格的百分之十处以罚款。

条例中规定，房地产登记应当对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、规划用途、价格、坐落等进行记载。查封房地产或者以其他形式限制房地产权利的期限，最长时间不得超过6个月。满6个月后需要继续查封或者限制的，有关机关应当在期限届满前作出继续查封或者限制的裁定、决定，并发送登记机构。

    3.1.3.5、广州：出台土地管理新规土地闲置按总价20%征费

 近期，广州市提出向社会征求意见的《关于我市土地节约集约利用的实施意见》（以下简称《意见》），新批准的农民住宅建设用地面积为80平方米以下。同时，对于土地闲置费的征收也首次规定按总价款20%征费。

《意见》首次明确公开闲置土地的土地闲置费和增值地价计收办法和标准，以公开和协议出让方式取得土地的，按土地出让合同总价款的20%计征土地闲置费。以划拨方式供应的土地，按评估的划拨时点划拨土地使用权价格的20%计征土地闲置费。并且，评估总价时，相应扣减公建配套面积；涉及城市房屋拆迁的，

    3.2、东莞：

    3.2.1、经济环境：

    3.2.1.1、我市年内将协助莞韶莞惠两园区引资43亿

“2013年，我市计划协助莞韶产业转移园引进项目23个，投资总额30亿元；协助莞惠产业转移园引进项目9个，投资总额13亿元。”日前，《方案》提出将引导东莞企业在转型升级过程中将部分生产环节向园区转移，并推动莞韶园干部到东莞挂职锻炼，推动人才共建和莞韶园的长远发展。

    3.2.1.2、广深港高铁福田站将开通 虎门去深圳30分

深圳市轨道办近日对外透露，位于深圳市民中心地下30米的福田站，将于明年年底正式开通。目前该高铁站地下三层结构已经建成，各层之间的扶手电梯安装完毕，正在进行站内非毛坯修。

根据计划，广深港高铁2014年底由深圳北站延长到福田站，2015年香港段通车。在福田高铁站乘坐列车，到达香港西九龙车站只需15分钟。记者粗略计算了一下，从虎门站到深圳北站约20分钟，而从深圳北站到福田站约10分钟，这样算下来，明年底，东莞市民去深圳中心区，只需要30分钟左右，这要比坐大巴到深圳所需的90分钟，快了近一小时。

    3.2.2、政策环境：

    3.2.2.1、市住建局：我市今年不会出台房价控制目标

 上周，惠州市政府正式发布文件，对惠州市区的一手住宅提出了房价控制目标：根据惠州近三年来市区城镇居民全年人均可支配收入的增长推测，房价涨幅可能会控制在13%以内。但东莞市城乡和住房建设局直言回应，今年新“国五条”的房价调控政策出台后，国家有要求省会城市、直辖市等大城市，必须公布房价调控目标，其他地级市不做硬性要求。因此，广东省内只有广州、深圳出台了房价控制的细则，东莞今年不会出台房价控制目标。

    3.2.2.2、我市22条措施深化体制改革 鼓励金融组织发展

《2013年东莞市深化体制改革工作要点》8月4日正式发布，整个改革涉及财税投融资体制、有利于科学发展的体制机制、市场配置资源机制、农村综合、民生、社会体制、行政体制等七个领域共计22个方面，其出台备受各方高度关注。焦点1：财税：鼓励发展新型经济金融组织；焦点2：农村：六镇街成基层管理改革新试点；焦点3：民生：部分公立医院试行“医药分开”；焦点4：行政：年底前七成审批事项网上办理。