金九银十东莞多盘抢先入市 刚需主导市场成交活跃

   楼市观察

一周商品房成交回顾：

据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2013.8.19-8.25）商品房成交面积19.74万㎡，环比上升45.15%，同比上升26.22%。本周商品房成交套数2015套，环比上升9.51%，同比上升28.92%；成交金额18.14亿元。

本周住宅成交面积18.11万㎡，环比上升49.96%，同比上升38.04%；成交套数1770套，环比上升53.78%，同比上升34.19%；成交金额16.18亿元，环比上升50.72%，同比上升61.12%。非住宅成交套数245套，成交面积1.63万㎡，成交金额1.95亿元，成交均价11978元/㎡。

价格方面，本周住宅成交均价为8936元/㎡，环比上升0.5%，同比上升16.72%。其中普通洋房成交均价为7096元/㎡，高端洋房均价为9495元/㎡，豪宅洋房均价为12376元/㎡，公寓均价为10696元/㎡，别墅均价为17462元/㎡。

住宅网签大幅上涨，临深片区个盘热销。

进入8月中下旬以来，储客理想项目陆续入市，本周网签量大幅上涨，据东莞中原研究部数据监测显示，本周住宅成交面积18.11万㎡，环比上升49.96%，同比上升38.04%；成交套数1770套，环比上升53.78%，同比上升34.19%。

从住宅成交区域来看，住宅成交的18.11万㎡中，临深片区签约量约7万㎡，约占住宅成交的4成，主要是益田大运城邦签约227套合计2.02万㎡及碧桂园天麓山签约192套合计1.87万㎡。

多盘抢先入市，刚需主导市场成交活跃。

临近金九，项目陆续集中入市，上市产品以刚需户型为主导，从本周新增供应来看，本周住宅有9个项目合计新增19.85万㎡，维持供应高位，其中别墅供应2.8万㎡，洋房供应16.01万㎡，公寓供应1.02万㎡。从其户型来看，本周住宅合计供应1962套（合并后），其中60-110㎡产品有1614套，占总供应套数的8成。

从楼市营销活动来看，本周多盘刚需产品抢先入市，据东莞中原研究部不完全统计，本周共有7个项目开盘，其中君珆花园推81-110㎡洋房，万科金域国际、万科朗润园、万科金域松湖推79-98㎡洋房，祥利上城推88-113㎡洋房，沙田东港城推81-129㎡洋房，及宏远御庭山推70-145㎡洋房，市场以刚需产品为主导。

从市场反馈信息来看，万科金域国际共推约150套产品，君珆花园共推120套洋房，万科朗润园推53栋约200套洋房，销售率均超9成，万科金域松湖推约150套产品销售率亦达8成，可见市场成交火热势头。

多家银行房贷收紧，房贷利率上调。

从七月初开始，有贷款利率优惠的银行就越来越小，银行开始收紧房贷，一方面，东莞房贷余额持续高企，另一方面，房贷较于银行其它的贷款业务，其利润空间较小，且回款速度较慢，即使银行还存有足够的贷款额度，也不会“舍长取短”。

受影响的主要是非刚需客户群体，房贷利率优惠不再，多家银行首套房执行基准利率，二套、二手房贷款利率上浮10%，影响非刚需客户入市积极性，一些改善型置业者购房意愿受影响，而二手购房者或转战一手房市场；其次，东莞房贷审批趋严，贷款把关更为谨慎，一些收入不稳定、信用不佳者更难“入市”；再次，房贷放款延期，影响开发商资金回笼速度。但总体来讲，当前楼市以刚需为主导，且整体楼市看涨，虽然优惠不再，加重其入市压力，但对刚需客户的最终入市行为影响不大。

一、一级市场

本周土地交易信息：