合富辉煌:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

土地市场分析【【数据来源：东莞市国土资源局】

1、 本月土地市场动态

7月商住地交易市场火热，供求皆创本年度新高

09年4月至6月份，全国的土地市场可以用“热火朝天”来形容，一线城市土地市场再次出现“2007年”的疯狂。虽然全国一线城市的地价不断推高，但是09年上半年东莞的土地市场就相对平静很多。今年前6月东莞全市的商住地供求量和往年同期相比都大幅减少，且平均楼面地价也有小幅的下滑，仅为1521元/平方米。

在全国各地土地市场渐热和东莞楼市存量快速消化的情形下，市国土资源局土地交易中心近期在推地节奏方面有所加快。7月份国土局共推出7宗商住用地，供应面积为45.8万平方米，而09年上半年的总供应量也不过是53.9万平方米；7月份成交的商住地虽然仅有4宗，但是地块的单宗面积都在3万平方米以上，最大的单宗面积为7.3万平方米，因此本月总成交面积为20.2万平方米，成交总价更是高达10.6亿元，平均楼面地价上升至2299元/平方米。

7月份东莞商住土地市场的整体交易气氛较为活跃，特别是个别优质地块的推出更是引起群雄争夺，让沉寂已久的东莞土地市场着实火热了一把，而本月的商住地供求量皆创下本年度单月供求数据的新高。

2、  本月地块供应情况

按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2009年7月份东莞土地供应25宗，供应面积为80.9万平方米，是进入09年后供应量最高的一个月（见图1），同比6月份的48.9万平方米急剧增长65％。本月土地供应量的猛涨，原因是本月的商住地和工业地供应量皆达到09年单月的最高值，商住地共供应7宗，面积为45.8万平方米，占总量的56％（见图2）。而工业用地供应更是高达16宗，供应面积为31.4万平方米，占总量的39％。剩余两宗供应地块为商业用地，面积为3.7万平方米。

除了商住用地有明显的增量外，二级市场转让的工业地块也集中供应。本月挂牌交易的二级转让地块高达12宗，供应面积为25.7万平方米，其中大部分是工业用地转让，转让面积为16.4万平方米。本月挂牌交易的二级市场商住地也有两宗，总面积为9.3万平方米，地块位于桥头镇田新村，原为东莞市桥头镇房地产开发公司名下物业，现被委托拍卖转让。

优质地块供应增多

7月份供应的商住用地共7宗，供应面积高达45.8万平方米，而09年上半年商住地的总供应量也仅是53.9万平方米，可见政府在本月有意加大了商住地的放量，同时也反映出东莞楼市的明显好转，各大开发商的拿地意愿加强。本月供应的7宗商住地中，优质地块较多，最引人注目的当属莞城区体育路地块，其优越的地理位置和较大的面积规模吸引了众多开发商前去竞投。

而编号为2009G023的大朗大井头村地块则是今年出让面积最大的商住用地，将会在8月13日上市交易，面积高达23.7万平方米，而且地块容积率仅为1.5，估计可以开发成别墅项目。在7月初，深圳东方银座集团经过68轮的竞拍，以1.3亿元拿下大朗大井头另一商住地块，成功进军东莞市场。这使得业界对该区域的房地产市场未来发展潜力普遍看好。

另外一宗受人关注的地块是位于南城区东骏路西侧的2009G024地块，供应面积为33661平方米，起拍楼面地价为1402元/平方米。该地块的地理位置也相对较好，周边有众多大型住宅社区，如景湖春晓、景湖花园、东骏豪园等。但是地块在08年推出的时候曾经两度遭遇流拍，当时的起拍楼面地价是1996元/平方米，现在调低起拍价重新进行拍卖。估计届时东骏、光大将会参与竞投。

2、 本月地块成交情况

2009年7月份东莞市土地成交共15宗，成交面积为60万平方米，成交总金额为22亿元，成交面积和金额皆创下09年单月成交量的新高（见表1）。09年上半年东莞招拍挂土地总的成交面积为136.5平方米，成交总价为18.66亿元，7月份的成交面积虽然远远低于前6月的成交总量，但是本月22亿元的成交金额却明显高于前6月的总和。主要是本月的商住地的成交面积和成交单价都大幅提升，因此拉升了整体的成交金额。

本月商住用地成交量创新高

09年7月份成交的土地类型中，占比最大的依然是工业用地，成交7宗，成交面积为23万平方米，占总量的38%；其次是商住用地，成交4宗，成交面积为20.2万平方米，占比33.6%,而成交金额高达10.6亿元，几乎等同于前6月的总成交金额。7月份商住地的成交面积和成交金额双双刷新，创下09年单月成交量的新高（见表2）。本月的商住地平均楼面地价为2299元/平方米。

3,本月成交热点商住地块分析

本月成交的4宗商住用地分别位于大朗、莞城、塘厦和凤岗，除了凤岗地块以底价成交，其余三宗地块皆是溢价成交，其中溢价最高的是莞城区体育路2009G019地块，成交价超出起拍价162%，成为09年的新高价地。

7月17日拍卖的2009G019地块是09年城区供应面积最大的商住地块，位于莞城区体育路，即东方华府的斜对面，位置优越。拍卖当天吸引了19家竞买人到场竞拍，其中包括万科、保利、金地、光大、田禾、中惠等大牌开发商。

经过122轮的激烈争夺，该商住地最终被深圳市龙光地产以溢价162％的7.03亿元拿下，地面单价高达1.3万元/平米，折合2.7的容积率楼面地价也去到4847元/平米，是进入08年后城区商住地价的最高值。按照目前的建安成本和相关的税费比例初步计算，如果该项目将来的售价为1万元/平米的话，该地块每平方米的建造成本大约为9500元/平方米,利润空间非常有限，估计该项目将来的售价将会过万。

近年城区楼面地价最高地块位于南城西平片区

07年的楼市疯狂，地价也在猛涨，高价地频现是07年土地市场的一个关键词。至今，全市楼面地价最高的高价地是万科拍下的塘厦大坪村地块，因为极低的容积率，使其楼面地价高达1.5万元/平方米，该地块已经被开发成万科樘樾项目，售价不菲。
而城区的高价地依然是中信07年拿下的西平高价地，楼面地价为6077元/平方米，该地块目前尚未开发。而其余几宗高价地块大多是在07年拍下的，这些高价地的开发面对着巨大的资金压力和开发风险。

虽说目前的楼市已经明显回暖，但是不稳定因素还是存在。体育路地块4847元/平方米的地价虽然不是东莞城区的最高楼面地价，但是开发风险还是相对比较高的。

第三部分  楼市动态

总述

楼市新增及成交量双降 房价惊现“五连阳”

近期供求量将有所提升 房价微涨又成定局

出乎意料，今年上半年全国多数城市出现楼市回暖行情，迅猛的量价齐升让开发商、消费者以及管理者措手不及，房地产预期在短期内得到迅猛拉高，房产“泡沫论”风生水起，“二套房贷”收紧的市场声音愈演愈烈，房地产微调大势所趋。东莞在这波回暖行情中表现异常突出，成交量出现“四连阳”，尤其是3-5月跳跃式增长，房价亦从年初的5100元一直“烧”到7月的6000元（见下图）。

东莞房价惊现史上罕见的“五连阳”，与楼市疯狂的07年有几分相似。07年3月-9月，除6月份出现异常小幅回调外，房价一路高歌，并且在7月份跃上新台阶，房价直指7000元。所不同，今年东莞房价的上涨主要为结构性上涨，即中高端或高端住宅成交比重上扬拉高全市成交均价所致，而中端或低端住宅自3月份后基本处于断货边缘，市场以高房价的高端住宅存货为主。当然今年房价上涨也不排除整体普涨的因素，随着成交量的激增，随着存货的减少，资金回拢明显的开发商不同程度地调高了售价，东莞房价整体得到了一定上涨。

存货被迅速消化，基于08年底对09年的低预期导致的新增供应的减少令市场可售货量不足，故5月后成交量回落大势所趋。预计8-10月新增供应不足现象将得到改观，成交量也将得到一定提升。虽说市场“二套房贷”收紧的呼声越来越大，但被抬高的房价在短期内微涨已成定局。

一.东莞大市整体供求特征

（一）整体特征

以消化存货为主 新增持续减少  销售同比增六成 环比略降

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市住宅供应面积约32.1万平方米，约2289套，面积同比大幅减少超三成，环比基本持平。由于08年底市场对09年预期普遍较低，而09年新增供应量基于去年年底做出的预期，故新增供应大幅减少，市场以消化库存为主; 7月全市住宅销售面积约49.5万平方米，同比大幅增加近六成，环比略有减少。5-7月市场新增供应大幅减少，市场可售货量较少，直接导致销售量下滑，此外6月后随着通胀预期的增加，政策微调可能性增强，市场形成一定观望，加之市场存量以中高端大户为主，成交量小幅回落。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市住宅销售均价约6000元/平方米，环比6月上涨约200元/平方米，同比下降近700元/平方米。自08年7月后，时隔一年，东莞住宅均价重上6000元/平方米。销售的迅速回暖，开发商资金回笼明显，存货产品质素的普遍较高，近期房价上行压力较大。

08年10月后市场以消化存货为主

见下图，自08年10月后东莞住宅市场以消化存货为主。从新增面积同比来看，除个别月份08年10月和09年2月同比增长后，08年8月后新增面积同比均为负增长，降幅在30%-70%之间，主要原因为当时市场对09年上半年预期普遍较低; 从销售面积同比来看，08年1月至12月均同比负增长，降幅普遍在50%上下。自08年10月后，销售同比增幅逐渐加大，并在09年后保持50%以上的增长率，其中2月份增长率达258%,政策在这一轮地产复苏中作用明显。

08年10月后东莞房价止跌企稳

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年1月至9月东莞住宅均价同比增长幅度整体呈减小趋势，并在8月份始同比均为负增长。08年10月后，东莞房价同比增幅呈稳定加大趋势。从环比情况来看，除个别特殊月份2月份房价环比下降外，08年10月后东莞房价止跌企稳，环比小幅上涨，涨幅多数在3.0-3.5%之间

二．东莞城区整体供求特征

（一）整体特征

新增供应大幅减少 销售同比增近四成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月东莞四城区新增住宅面积仅8.8万平方米，同比大幅减少超六成，环比亦减少约四成%；销售面积约18.1万平方米，同比大幅增加近四成，环比减少近两成；住宅签约均价约6882元/平方米，同比和环比均有上涨，其中同比上涨8.9%，环比上涨5.0%.09年上半年东莞城区新增供应严重不足，部分产品出现一定程度的断货， 市场存量以中高端为主，导致成交量下降，成交价提高。

（二）月度销售

3月后城区成交量持续回落 6-7月回落明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，在利好政策的刺激下，城区3月成交量陡然向高，3-5月成交量一举跃上新台阶，市场存量迅速消化。随着市场可售货量的减少，加之新增供应不足，6-7月成交下滑明显。但由于市场存货产品质素较高，以大户中高端以上产品为主，整体房价居于高位。

（三）城区住宅价格段签约情况

市场不乏均价8000元以上高端住宅

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月东莞城区住宅成交主要集中在5501-6001元/平方米，此均价区间成交比重占城区整体高达16.6%,而在今年4月主力成交价格区间则为5001-5500元，占比重高达24.9%，市场成交主力价格往高走。与此同时，城区成交不乏高端住宅，如8000元以上成交比重高达19.9%，此部分产品主要以高端洋房和别墅为主。如上图，城区均价4000元以下住宅基本绝迹，成交比重仅占2.2%

三．各类型商品房供求分析

（一）别墅

销售面积连续两月同比增加超两倍

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市新增别墅约7.6万平方米，约221套，同比略有增加，环比6月减少约两成；销售面积约6.9万平方米，约210套，同比增加近八成，环比略减；销售均价约11880元/平方米，同比下降近四成，环比略涨4%.09年东莞独栋别墅供应逐渐减少，以联排（含双拼）为主的类别墅供应逐渐增多，整体均价得到拉低。此外，相对于高端洋房来说，今年别墅价格普遍较低，因此成交量有较大提升。

09年7月东莞新增别墅供应项目6个,均分布于镇区，且以松山湖周边为主，其中大岭山两大项目供应。其中碧水天源以独栋供应为主，主力面积390-410平方米；新世纪领居以双拼供应为主，主力面积190-440平方米；东海城堡以联排供应为主，主力面积191-200平方米。

（二）公寓

7月公寓供求双升  近两月公寓销量大幅提升

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月新增面积1.2万平方米，同比及环比均增加约五成。销售面积约5.2万平方米，同比增加超一倍，环比增加近六成。销售均价约6143元/平方米，同比略有下降，环比小幅上涨7%.在通胀预期增强的环境下，地段好，性价比高公寓受到市场热捧，位于中心区的几大公寓项目近两月销售量猛增。7月公寓新增供应项目仅1个，为中信风云汇，以40-50平方米单身公寓为主。

（三）洋房

镇区洋房销量提速明显  城区洋房价格上涨明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市洋房新增面积约23.3万平方米，同比减少超四成，环比略有增加，其中主要集中于镇区，城区仅新增7.6万平方米；销售面积约37.5万平方米，同比大幅超过一半，环比略减15%。其中城区销售面积仅约12万平方米，同比仅增加13.2%.随着城区可售货量的减少，城区洋房销售量近呈减少趋势，相反镇区市场可售货量较充足，近两月销量提速明显。

从价格来看，7月全市洋房均价无论同比还是环比均表现微涨，均价5533元/平方米，同比略涨2.5%.其中， 城区洋房价格上涨明显，7月均价约6375元/平方米，同比和环比均上涨约两成。东莞城区洋房均价的高企与高端洋房推广及市场存量直接相关，城区中端住宅基本断缺，此类产品严重供应不足，而市场中高端以上洋房存货较大，故城区洋房整体均价的高企成为必然。

7月全市新增洋房分布

洋房新增供应主要分布于镇区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月全市新增洋房供应约1850套，其中城区仅488套，仅占26.4%，其余均为镇区供应（见上图）。城区仍以消化存货为主，新增供应不足，镇区供应相对较充足。7月洋房新增以中大户型为主，90平方米以下户型仅供应447套，仅占24%，120平方米以上户型供应约830套，占44.9%.140平方米以上户型供应套数达528套，占28.5%.其中帝庭园供应户型均为360平方米左右的高层大平层。

松山湖，长安，东城和南城洋房均价分别全市排名前四

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从成交面积前16名区域来看，南城和东城分别位列前二位，两大城区销量远高于其它区域，两区洋房销量之和约9.2万平方米，占全市洋房销售总量的24.5%，销售面积第三和第五名区域分别为塘厦镇，厚街镇和长安镇，此三大镇区销量相当，约2.6万平方米.从价格来看，7月全市洋房成交价格前四名区域分别为：松山湖8655元/平方米，长安镇7094元/平方米，东城区6667元/平方米和南城区6605元/平方米，均价6000元以上区域还有石龙镇和虎门镇

（四）办公

7月签约均价7514元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市办公类商品房签约面积约1.4万平方米，约165套，.销售均价约7514元/平方米,； 7月新增办公供应项目1个：新竹苑（松山湖总部1号），供应3栋多层办公楼，约1.46万平方米，均为800-830平方米产品，约18套。09年7月东莞办公主要签约楼盘为南城第一国际、常平嘉骏中心，东城鼎峰卡布斯和南城丰硕广场。

（五）车库

7月签约均价8876元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市新增车库面积约0.5万平方米，约388套。7月车库新增供应主楼盘仅1个，为万江滨江公馆；销售面积约0.9万平方米，约703套，成交主要集中在东骏豪苑，森林湖和滨江公馆，其中东骏豪苑和森林湖每平方售价接近1万元；7月全市车库销售均价约8876元/平方米

（六）商铺

7月签约均价9882元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市新增商铺面积约9332平方米，约171套，主要来彩虹湾和星城国际等项目。7月销售面积约1.2万平方米，主要来自富康豪庭，上东国际等项目；7月全市商铺销售均价约9882元/平方米。