谢逸枫：全国十城市房价涨幅严重“超标”失控

    2013年9月5日，国家住建部等部门组成的调查小组近期对各地房价上涨进行了总结，列出了一份房价过快上涨名单，并要求各地采取措施保证年度房价控制目标的实现。从某研究中心监测的15个重点城市数据可以看出，有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，分别是京沪深穗和厦门、南京、郑州和沈阳。有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。在市场和政策的压力下，各个地方政府开始寻求控制本地房价涨幅的办法。从2012年下半年至今年上半年的房价过快上涨，已经透支了很多城市的涨幅“可用额度”。根据国家统计局数据，郑州7月份新建商品住宅(不包含保障性住房)价格的环比涨幅为1.7%，名列全国第四，同比涨幅为12%，名列第七，属于全国房价上涨最快的二线城市。2013年初制定房价调控目标的时候，全国几乎所有重点城市计划确保今年房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅，其中也包括郑州。

    由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。9月5日，南京日前确实被住建部召集对房价过快上涨进行研讨。上半年，南京市房价上涨过快，在完成全年调控目标方面面临很大压力。住建部的根本政策目的是保护和支持刚性需求，打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。对此，郑州市房管局市场监察处负责人也表示，日前郑州推出升级版的“限购令”也是为完成调控目标。“如果郑州再不采取行政干预，将很难完成此前设定的新建商品住房价格控制目标。”按照今年2月出台的国务院关于楼市调控的“国五条”要求，全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，郑州市在3月底发布的实施细则中，提出了2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅的控制目标。

    但事实上，今年前7个月以来，郑州市商品住房价格连续上涨，已经高出了城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。事实上，从国家统计局7月发布的数据来看，除一线城市外，上涨城市较高的有：郑州同比上涨12%，南京同比上涨12.8%，厦门上涨13.9%，福州上涨10.9%，沈阳上涨10.6%，长沙上涨9.4%，太原上涨9.1%。以此推测，上述7个城市极有可能就是此次被约谈的对象。正是这种现象促使成交加速。中原地产市场研究部统计数据显示：前8月，北京新建住宅(剔除保障房)合计签约59039套，是仅次于2009年的第二高点；此外，因为价格上涨，总成交金额已高达1620亿，突破创造历史最高的2009年的记录。CRIC研究中心数据显示，2013年8月，全国53个重点城市的土地成交总建筑面积为4472万平方米，同比下降21%，总金额为1327亿元，同比上涨40%。单独从成交建面来看，18城土地成交建面同比上涨，其中北京、广州、上海等一线城市同比涨幅均在180%以上，而成交金额方面，19个城市成交金额同比上涨，南京同比涨幅更是高达19830%，广州、北京、太原、哈尔滨、兰州同比涨幅则均高于1500%。

    2013年1月-7月70大中城市北上深新建商品住宅房价环比与同比

    月份 广州环比 同比  北京环比 同比 上海环比 同比  深圳环比 同比

    1月  2.0%     4.7%   2.1%    4.3%   1.3%   1.5%   2.2%    3.3%

    2月  3.1%     8.2%   3.1%    7.7%   2.3%   4.1%   2.2%    5.8%

    3月  2.5%     11.1%  2.7%    8.6%   3.2%   6.4%   2.8%    8.9%

    4月  2.1%     13.7%  1.8%    13.4%  2.0%   10.2%  1.8%    11.9%

    5月  1.5%     15.5%  1.6%    15.2%  1.7%   12.2%  1.9%    14.0%

    6月  1.0%     16.5%  1.7%    16.7%  2.2%   14.4%  1.7%    16.0%

    7月  1.1%     17.4%  1.6%    18.3%  1.9%   16.5%  0.9%    17.0%

    数据来源：国家统计局 统计整理：谢逸枫

    2013年1月-8月中国指数研究院北上广深新建住宅房价环比同比

    月份 广州环比 同比   北京环比 同比  上海环比 同比  深圳环比 同比

    1月  1.47%    4.99%   1.94%   6.59%  2.40%   2.64%  1.87%   4.82%

    2月  1.57%    6.78%   0.90%   8.03%  1.16%   3.87%  2.02%   6.53%

    3月  2.11%    11.70%  2.85%   11.29% 0.45%   3.85%  2.03%   9.30%

    4月  2.09%    10.60%  2.74%   14.06% 0.40%   5.40%  1.02%   9.35%

    5月  1.77%    12.32%  1.76%   16.03% 0.28%   6.29%  1.18%   10.29%

    6月  2.74%    20.78%  1.59%   16.75% 0.58%   5.90%  1.50%   14.91%

    7月  2.13%    22.56%  2.50%   19.64% 0.85%   6.77%  1.64%   16.25%

    8月  1.68%    24.15%  3.22%   22.49% 1.07%   7.71%  1.34%   17.55%

    数据来源：中指研究院 统计整理：谢逸枫

    著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“全国房价普涨大势未改，房价绝对数据惊人。当前房价涨幅“超标”失控城市不断增加，恐招调控强硬措施压制涨幅。按其年初房价控制目标与7月统计局统计指标看，北京（18.3%）、上海（16.5%）、广州（17.4%）、深圳（17.0%）一线城市、二线城市厦门（13.9%）、南京（12.8%）、郑州（12.0%）福州（10.9%）、南充（10.9%）、沈阳（10.6%）十个城市房价涨幅均已“超标”失控，其中一线城市领涨全国，同比涨幅历史新高。”

    著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“房价涨幅“超标”，目前住建部总结房价上涨过快名单，有可能约谈房价上涨过快的城市，恐招来新一轮楼市调控强硬措施。一、二线城市房价如同脱缰的野马已失控，在全国各地楼市调控松紧不一的大背景下，可见年度调控任务的艰巨性。若想完成房价调控目标得下点“猛药”才行，房价上涨过快的城市恐效仿其他城市面临新一轮楼市调控。特别是目前一二线城市房价下行动力不足，楼市必须新增猛药才能遏制住“失调”的房价。”

    谢逸枫还表示：“中央房地产调控“稳”基调的“有保有压”背景下，地方政府调控微调不断分化，多个城市都出现微调楼市政策的情况。不同的城市“因房价而异”，调控的方向也出现转向。温州、芜湖因销售状况不佳导致库存积压，深圳销售下降导财政收入下降，深圳、温州、芜湖偏向于政策松动。郑州、南京、北京属于全国房价上涨较快的城市，郑州、南京、北京倾向于政策收紧。”

    著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“中国楼市目前呈现“冷热不均”的分化状况。一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，“空城”现象又屡见报端。毫无疑问，房价走势影响调控政策的方向，行政手段调控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要。中央层面近期也多次指出应扩大房产税试点，建立楼市调控的长效机制似乎已是大势所趋。”

   谢逸枫认为：“在目前宏观经济面整体承压，地方财政收入大幅下降的背景下，中国经济对房地产的依赖度不减反升。虽然类似温州出现的这些微调松动政策，在实际执行中对市场直接影响不大，但其示范效应难以估量，若各地重复出现这样的松动，那么对购房者入市积极性、开发商定价的心理将会产生非常大的影响作用。”

    著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“新一轮房价上涨的背后，不仅有宏观经济减速的压力，而且还有地方政府重回“房地产依赖”的冲动。在楼市某种计划调控与“狡黠”的市场反弹之间，开发商利用行政资源获取暴利的博弈似乎占了“上风”。解决房地产市场问题的根本出路在于深度的综合改革，其中首要的一项改革就是要推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地供应的局面，积极开展集体土地入市的探索。”

    著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“在当前情况下，预计长效机制短期难以出台，各地调控将呈现两极分化。过热的区域可能会出台收紧的举措，而房市冷清的区域可能会出台扶持性的政策。一二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性，但很难抑制市场继续上行。而三四线包括温州等城市，虽然会扶持楼市，但因为需求不多，而库存积压，很难拉动经济。”

    数据显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元，同比增长149.3%；土地成交均价为3259元/平方米，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。这几乎是开发商都洞悉的一个道理，一二线城市的利润要远远高于三四线城市。从抗风险上来说，一二线城市的抗跌性也更强一些。能去一二线城市的重要原因不外乎开发商的粮仓比较充足。数据显示，恒大上半年现金总额达419.7亿元，加上394.8亿元未使用的银行授信，集团目前可动用现金流达到814.5亿元，这是恒大的历史最好水平。另纵观万科、龙湖、绿地等开发商，今年上半年销售业绩都实现了不同程度的增长。此外一个重要的原因是，通过前几年的调控，开发商的抗调控能力也在逐年提高，今年变成了一个“不差钱”的年份。今年1~7月份，房地产开发企业到位资金约6.6万亿元，同比增长31.5%。2012年房地产开发企业到位资金约9.6万亿元。

    中国房地产指数系统(CREIS)最新数据显示，8月份北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上涨1.49%，同比上涨12.18%；其中，北京上涨3.22%，涨幅最大。十大城市房价的居高不下，在一定程度上推动了开发商向一线市场“进军”。数据显示，8月百城住宅均价为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。其中，北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。遏制房价上涨的压力尚未得到缓解，重点城市房价居高不下则起到了推波助澜的作用。根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年8月北京交易住宅用地9宗，共107公顷，规划建筑面积163万平方米，上述三类月度指标均创新一轮楼市调控(3月)以来新高。   2013年9月5日，国家统计局发布7月70个大中城市住宅销售价格统计数据。除了整体房价的持续上涨之外，特别值得关注的依旧是以北、上、广、深等为代表的一线城市房价的高歌猛进。7月与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。从房价环比上涨的城市数量来看，7月的变化并不明显，比6月份环比上涨的城市个数还减少了一个；同时，从全国房价平均环比涨幅的指数来看，根据市场机构的统计，7月平均环比涨幅为0.72，已经连续第四个月保持涨幅回落的态势。

    一线城市房价依然“高烧不退”。7月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和57个，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和67个，只有温州是同比房价下滑的城市。 一线城市虽然涨幅有所收窄，但依旧处于“居高不下”的状态。统计数据显示，新建商品住宅价格方面，北京涨幅18.3%，广州涨幅17.4%，深圳涨幅17%，上海涨幅16.5%；二手房同比涨幅前四位也全部是一线城市：北京涨幅15.3%，上海涨幅10.9%，广州涨幅10.7%，深圳涨幅10.5%。一方面是信贷宽松、房价惯性上涨和“明低实高”，另一方面是近月来主要的一二线城市纷纷出现“高价地”，土地溢价明显上涨。

尽管从房价上涨城市和平均环比涨幅看，7月数据在继续放缓，但因为基数越来越大的原因，实际市场感觉的涨幅依然不小，涨幅的绝对数据依然惊人。数据显示，7月份新建商品住宅（不含保障性住房）和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和57个，同比上涨的城市个数分别为69个和67个。从7月份新建商品住房的房价变动情况来看，70个大中城市中已经有10个城市的房价同比涨幅超过10％。其中，涨幅最高的是北京上涨18．3％、广州上涨17．4％、深圳上涨17％、上海上涨16．5%。另外，厦门、南京、郑州、南充、福州、沈阳等城市的同比上涨幅度也均超过10％。从70个大中城市的整体情况看，房价平均同比指数的涨幅在7月达到了创纪录的7．71％。

    二手住宅方面，同比涨幅最高的也是北京，涨幅为15.3%，上海和广州二手住宅同比涨幅分别为10.9%和10.7%。根据郑州市2013年政府工作报告，今年城镇居民人均可支配收入增长12%左右，这也意味着，房价上涨“额度”前7个月已经用完。在此背景下，郑州出台了新一轮的限购政策。郑州限购从严，拉开了一二线城市调控升级的序幕。与郑州类似，数据显示，北上广深7月房价同比涨幅均超过16%，其中北京已超过18%，排在第五、第六的厦门、南京也已超过14%。在领涨房价的北京，地方政府正在准备推出大量限价房地块来降低房价，即使这样的地块并不受开发商欢迎。在郑州收紧限购、南京国企退出加快的同时，一些城市同时出现放松或变相放松调控的现象，譬如深圳与温州及芜湖。