地产评论人刘光宇：高价地推涨房价预期远大于实际

    5月以来，北京、上海、广州等一线城市的“高价地”纪录屡被刷新，房企也一反常态，拿地异常积极。7月3日，北京和上海再现高价地。其中，经过323次加价后，万科联合张江集团以88%的溢价率、以48.7亿元拿下上海浦东一地块。经过62轮竞拍，懋源置业拿下夏家胡同地块，剔除保障房折合楼面价约4.1万元，其单价也创下北京今年以来的新高。

    继此次“高价地”后，万科与上海张江集团8月7日二度携手拿地。更有8月21日，南京一天拍出两个高价地的事件。进入9月，继北京9月4日天价“高价地”诞生后，5日上海、杭州、苏州三地一日再现三个“高价地”，其中上海“高价地”总价高达217.7亿元人民币。

    楼市回暖，土地先行。可以说在所谓“严厉”国五条调控的背景下，不断上演着开发商“面粉贵过面包”的拿地大戏，其热情如同夏日气温一样火热。而这种激情却持续制造着一个又一个的“高价地”。

    不知从何时起，“高价地”二字不再仅仅是地位和荣誉的象征，更意味着种种恐慌和不安。一面是调控不动摇、银行“钱荒”，一面是开发商不差钱、高价地频现。

    事实上，土地市场的火热并非仅止于一线城市，也并非从5月才露端倪。根据中原地产研究中心统计的数据：今年前5个月，全国13个一、二线城市，合计土地出让金高达3067.66亿元，相比去年同期的1364亿元，上涨幅度达到125%。

    这足以说明房企对市场预期较为乐观，土地价格最终会传导到房价，这也必然会再次形成上涨预期，因为对调控效果产生质疑也就在情理之中了。

    举一个刚刚发生的实例，“前天有中介打电话问我，有人愿意在现有报价的基础上加价20万买房，而且是全款支付。”从今年5月底开始，王先生就将自己在北京西南三环“优筑”小区的一套房子挂牌卖出，但挂了一个多月仍没有收到合适的报价——直到夏家胡同“高价地”的诞生。“优筑”小区与夏家胡同地块仅咫尺之遥，但“高价地”效应的辐射范围实际上已涵盖了北京南城，乃至整个北京市场。

    王先生怎么也不会想到，一块“高价地”就能给周围的项目带来那么大的升值空间。实际上，据了解，在夏家胡同地块开拍之前，与之毗邻的“万年花城”项目就开始提价，价格涨幅多在1000元/平方米至2000元/平方米之间。“高价地”诞生后，这个项目又掀起新一轮的涨价。

    高价地与周边的项目就这样发生着“水涨船高”的效应关系，而这种关系是极其正常不过的事情。因为地价是房价非常重要和关键的一大部分，另一方面，高价地效应会影响人们对未来预期的判断，而这种预期是无法估量的，甚至有可能是巨大的。但这种预期也是虚无缥缈的。

    所以高地价必然会推动周边房价是理想状态，最明显的是周边的新房和二手房提价或惜售。但是预期就是预期，并不代表未来真实反映。一般当“高价地”持续出现几个月后，房地产市场也就接近景气周期的顶点了。

    如果一旦对未来预期判断失误，不但会造成有价无市，甚至还会出现捂盘烂盘情况发生。回顾近几年高价地市场，具体到楼市中，2009年、2010年产生的高价地，并不都成为了楼栋。事实上，因为土地价格高昂，楼市遇冷而夭折的高价地也不鲜见。

    最具标志性的当属近日出现的雅戈尔退地事件。一些当初积极冒进有失理性的开发商就要为当初的错误预判付出代价。对于为什么会退地，雅戈尔表示，2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化，综合权衡后，终止开发申花地块。而这也让雅戈尔为自己的错误预期付出了4.842亿元的代价。

    高价地对房价有何影响？更多是对开发商和购房者心理预期的影响。担心地价涨了，房价就会跟着涨，从而出现恐慌的入市心理。因此，千万别让高价地必造楼栋的惯性定律干扰自己的判断。拿地有风险，入市需谨慎。