谢逸枫：中国8月份12座城市房价超涨10%难言见顶

    房价继续上涨，环比涨幅略有收窄。尽管今年8月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比大都仍在上涨，从今年3月份以后，70个大中城市中，大部分城市的房价环比涨幅逐月略有下降，已出现连续收窄的态势。国家统计局测算，过去6个月，中国70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅从1.7%回落到0.8%。楼市的火热在同比数据上表现得更为明显。继7月份后，8月份中国70个大中城市中再度有69个城市房价同比上涨。其中，北京房价同比涨幅为19.3%，居全国之首。广州和上海房价紧随其后，分别上涨了19.0%和18.5%。 温州是当月唯一一个房价同比出现回落的城市，回落幅度为2.3%。8月份中国69城市房价同比上涨的格局和基数较低有关。去年8月份，中国大部分城市新建商品住宅价格同比是下降的。而在温州房价同比下降的同时，内地其他地区房价的涨势也出现分化。

    根据国家统计局数据测算，今年8月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.83%，相较7月的0.72%涨幅扩大了0.11个百分点。这是今年4月以来，环比涨幅在连续历经4个月收窄之后，再次上行。8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。房价上涨蔓延至二三线城市，呈现房价触底补涨效应趋势，部分二三线强势崛起，譬如青岛、银川、大理、金华、锦州等，环比涨幅皆超1%。一二线城市集聚了过多的资源，各大城市尤其是一二线重点城市，目前刚性、改善型需求都很大，而市场的总体状况是需求大于新增供给量，供应跟不上，价格自然会有上涨的冲动。尤其是今年以来，一线城市开发商资金回笼情况良好，短期内普遍没有降价动力。

    目前市场交易情绪火热，加之近期土地市场活跃，短期内房价上涨的趋势无法阻挡。 据不完全统计，从今年楼市“国五条”出台至今，国内北上广深一线城市，陆续共诞生了13个高价地，土地出让金总额高达750亿元。在高价地频出的背景下，开发商普遍获得大丰收。统计数据显示，前8月，已公布销售业绩的20家房企，总业绩达到4787亿，比2012年同期的3705亿增长30%。按照今年频出的高价地测算，未来房价需要在一年内再涨50%，否则高价地入市的风险将非常大。一线城市土地供应量偏少，供求关系持续紧张，房价面临快速上涨的压力，未来一线城市不排除房价翻番的可能性。8月房价上涨原因是高价地不断爆发与地价凶猛上涨及货币超发等调控微调分化趋势明显，受刚性需求置业拉动与经济稳增长需要及市场局部供不应求等房企资金宽松诸多因素，不排除因“限限、限售、限网签”政策暗中放松，市场高价项目大量上市。

    尽管70个大中城市房价的整体表现依旧延续涨势，但一线城市与二三线城市房价变动的差异已经开始明显。房价变动的巨大差异也让楼市政策出现新动向，整体表现为：一二线城市收紧，三四线城市松动。在政策收紧的城市中，北京首当其冲，南京、郑州则紧随其后。作为全国楼市的重要风向标，北京房价已经连续数月保持着同比接近20%的高增长，环比增速也始终未见明显下降。在此背景下，北京市在全国范围内率先推出“限房价、竞地价”的措施，同时进一步收紧房地产预售审批，对开发企业的销售价格进行直接干预。北京之外，南京出台政策，明确国企退出商品房开发领域时间表；郑州则进一步收紧限购政策，明确要求不满20岁的单身人员暂停买房。与政策收紧的一二线城市相比，为楼市松绑的城市数量更多：房价连续数月环比下跌的温州率先微调了自己的限购政策，将2011年初开始执行的本地户籍家庭只能新购买一套住房的限制放宽为两套。

    2013年已走过大半，中国房地产市场经历了从过去一年火热成交到年初的“风声鹤唳”，再到如今市场两极分化的过程。在宏观经济面逐渐回稳的大背景下，房地产市场的长效机制需要尽快酝酿完成。曾经领跑全国房价的深圳楼市，由于最近以来的涨势回落，也酝酿出台了新的政策，放宽普通住宅税收优惠门槛，以期让更多的小户型或者中低价位的普通住房将享受到税收优惠政策，从而鼓励刚性自住购房需求。除此之外，芜湖、舟山等不少三线城市也都或明或暗的调整着已经出台的房地产限制措施，为减少库存、重启楼市做着铺垫。回顾过去的大半年，全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地市场供应与成交上涨近一倍，而二手房价指数也一路上扬，标杆房企业绩喜人、拿地积极。主流房企的销售业绩平均涨幅均超三成。尽管“限购、限贷”等大力度措施短期内不会退出，但是总体而言房地产市场政策已经趋于平稳，“管理预期”成为新的提法，房产税等长效机制或将成为未来房地产市场政策的主要工具。

    目前刚性、改善型需求都很大，而市场的总体状况是需求大于新增供给量，供应跟不上，价格自然会有上涨的冲动。尤其是今年以来，一线城市开发商资金回笼情况良好，短期内普遍没有降价动力。若第三季度中央与地方政府无后续调控政策跟进，房价会延续上涨到2014年。在中央经济稳增长与调控“稳”的基调及城镇化影响下，楼市必将爆发新一轮房价上涨高潮，加大后市调控房价难度。 一线城市、部分二线城市房价“失控”与高价地爆发至蔓延及房价、地价互助式持续上涨，已经引起住建部重视，地方政府自4月调控加码，但调控房价效果不太明显，房价涨幅“超标”已然成事实。特别是住建部半月内提前密集“约谈、总结房价上涨过快城市名单、督察限购限贷政策执行情况，表明房价失控分险与完成今年价格控制目标任务压力巨大，暗示住建部释放调控加码强烈信号，不排除房价上涨过快城市掀起新一轮调控升级。