张宏伟：房展会高价地营销盛行 推升买涨不买跌行情

    “高价地”楼盘的定价往往高于板块内普通项目，从项目的开发角度来说，“高价地”项目的开发必须跳出传统的房地产开发商方式的圈子，方可立于不败之地。从定价角度而言，高价地楼盘的定价自然也是高于板块内普通楼盘很多。有些开发商利用毗邻“高价地”的地理位置，从营销上利用高价地为本项目定价找参考依据，从这个角度来讲，高价地频出一定程度上推升了周边楼盘的价格。

从高价地的影响角度而言，高价地楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价，只要高价地楼盘推盘成交，会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端，会带来区域内房地产市场价格整体上走高。从其他楼盘定价的角度来讲，如果不考虑调控政策的因素，有可能会由于高价地楼盘的标杆价格，其他楼盘在开发及定价时会跟风提价，或定位做高端楼盘。从这个角度而言，高价地楼盘的定价从长远趋势来讲会导致板块内房地产市场价格整体走高。

    第三、“高价地”楼盘开盘是不会放弃房展会这个市场炒作机会。

    从定价本身来看，已经看得出来“高价地”本身的争议之处。一般来说，这些“高价地”楼盘也往往会选择一栋或一个组团房源作为楼盘中的“楼栋”，标高楼盘的最高价，笔者认为，尽管这是一个定价策略，主要还是想通过“楼栋”虚高的报价拉升这个“高价地”项目的价格，至于这些“楼栋”卖出去卖不出去都没有关系，但是，“高价地”楼盘从定价上还是利用了人们的眼球，以此炒作来影响整个房地产市场的舆论。

    对购房者的六点建议

    从投资的角度来说，当前楼市仍具有投资机会和价值，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心市场层面的变化。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。当前，各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致“受捧盘”个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。但是，从调控政策走向来看，还难以出现2009-2010那样房价短期内上涨的市场投资机会。

    在这样复杂的市场背景下，房展会期间，买房投资置业何时何地购房为好呢？同策咨询研究部总监认为应该把握好以下六点基本原则：

    首先、从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势趋势是买房投资置业的关键。当前市场基本面回暖，房价持续小幅上涨是趋势，不要再奢望短期内会出现房价下跌的行情，尤其是在高价地频出的当下，开发企业会利用市场时机进行高价地炒作，房价因此有可能再度走高。因此，对于普通老百姓来讲，房展会期间，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。在楼市基本面持续回暖与好转的市场背景下，房价持续上涨已成为共识，“买早总比买晚划算”是一个基本常识。

    其次、跟着政府规划政策走。

    在住宅市场“限购”的市场背景下，政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推地产市场向上行走。拿上海是政府规划来说，“大浦东”与“大虹桥”两翼发展规划的确定给商业地产发展带来前所未有的机遇，而处于“大浦东”与“大虹桥”发展初期的住宅地产、商业地产板块目前也处于具有投资和升值潜力的“价值洼地”。同样，世博板块、前滩板块、虹桥商务区、真如城市副中心、嘉定新城、临港新城等区域市场的发展规划也给当地地产市场的发展带来投资机会。

    第三、从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品尤其是市中心的中小套型产品值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选

    第四、选择有特质属性的住宅产品进行投资或自住，未来会有更大的市场升值空间，比如有最新规划的前滩、学校众多的学区房；环境较佳的佘山别墅区、距离地铁较近的地铁房等等。

    第五、选择知名开发企业的楼盘进行购买。品牌开发企业不只是开发项目、卖房子，它们更注重品牌与市场口碑，从这个角度来讲，品牌开发商项目品质上更有保证，尤其是在售后服务、物业管理等诸多方面要优于中小开发企业。