张宏伟：房展会高价地营销盛行 推升买涨不买跌行情

    第三、从开发商推盘策略阶段性特征来看，2013年8月底至9月这个时间段，品牌开发企业在主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，品牌房企会利用各地十一期间房交会加大推盘力度，品牌房企对于市场的驱动作用会导致市场成交量将再度出现回升，导致今年“红十月”金九银十的行情出现。

    第四、品牌开发企业战略布局策略调整，其布阵一二线城市的策略导致其拿地需求强劲，势必会使开发企业快速跑量回笼资金支持其拿地“换仓”，使下半年整个市场成交量会集中释放出来。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。开发企业再不拿地有可能会措施最佳的拿地时机。从这个角度来讲，各大房企正在抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，积极拿地“换仓”，这也会导致下半年整个市场成交量会集中释放出来。

    房展会“高价地”营销将盛行，推升买涨不买跌的行情

    近期，随着市场基本面的回暖，各地高价地现象频现，各大开发企业在重点城市掀起了新一轮的圈地运动，导致地价屡屡创新高。

    9月4日，北京朝阳区农展馆地块经被融创集团以21亿元拿下，剔除配建医院面积，楼面价高达73099元/平米，成为北京名副其实的新高价地，也成为全国单价高价地。

    仅仅相隔一天，9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿，一日诞生三个高价地。其中，上午徐家汇地块出让，新鸿基217.7亿夺得，上海及全国总价高价地诞生；下午杭州华家池三地块出让，绿地、世茂、滨江各拿下一宗地，合计总价136.7亿；苏州金鸡湖两个地块世茂47.25亿包揽，苏州单价高价地诞生。

    沪杭苏一日诞生三个高价地，全国地价“钢丝”上赛跑，土地市场的疯狂至极，似乎回到了2009-2010年土地市场的行情，就此，业内戏言9月5日可定为“高价地日”。

    而高价地热迅速蔓延到其他城市，9月12日，一宗起拍价70亿元，起始楼面价9800元/平方米的地将被挂牌出让，世茂、越秀、复地、金融街四家企业进行高价地争夺赛，最终被越秀90.1亿拿地精武路“高价地”，楼面价12617元/平方米，成为武汉的总价以及单价“双料高价地”；2013年9月18日下午3时，南开天拖地块在天津土地交易中心进行摘牌。融创、天房、招保万参与竞拍，挂牌截止前共经历几十轮报价，经过激烈角逐，融创力压群雄以103.2总价将天拖地块收入囊中，楼面价为10109元/平米，溢价率12.42%。

    从拿地企业来讲，由于所出让地块基本为市中心优质地块，这就导致高价地大战基本成为了龙头房企的游戏。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从土地市场热点来看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，“高价地”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来，一定程度上也会助推当前买涨不买跌的行情。

    而在国庆十一长假期间，还会有不少城市的秋交会、房博会等风向标性质展会如期举行，在全国范围内，房展会“高价地”营销将盛行，一定程度上会推升买涨不买跌的行情：

    第一、开发商会利用“高价地”现象炒作买涨不买跌的市场行情，给购房者涨价的预期，诱使购房者尽快入市购房；

    第二、“高价地”会带动周边楼盘价格整体走高。