瑞峰置业：城区项目开发商或集中在9月推货上市

一、重要新闻回顾

——刘明康：控制房贷风险 严格执行二套房贷标准

7月17日，银监会召开2009年第三次经济金融形势通报会，党委书记、主席刘明康出席会议并讲话。刘明康强调，要继续以科学发展观为引领，以扎实的工作全面贯彻国家“保增长、扩内需、调结构”的方针政策，确保银行业安全稳健运行，促进经济平稳较快发展。

——338套经济适用房年底可交付使用

从市房产管理局获悉，846套市属廉租住房、338套经济适用住房，预计今年底可以交付使用。从昨日起，市住房保障工作领导小组开始接受市属廉租住房、经济适用住房小区的申请登记报名。其申请的具体细化条件也首次出台：满足具有本地户口、家庭人均月收入连续三年在1000元之下、人均资产在96000元之下等条件，方可申请购买经适房。据悉，经适房售价和廉租房的租金尚未确定。

——上半年东莞GDP增幅“扭亏为盈”

东莞今年上半年GDP达1690.2亿元，同比增长0.6%，扭转了负增长局面。在今天上午召开的中共东莞市委十二届五次全会上，市委副书记、市长李毓全在对上半年全市经济发展形势进行分析时用了“止跌回升、企稳向好、结构优化”来总结东莞经济出现的积极态势。

——温家宝：金融危机难言见底 将继续实施刺激政策

据新华社报道,第十一次驻外使节会议17日至20日在北京召开,温家宝在讲话中深入分析了国际国内形势。

“驻外使节会议”一般每5年举行一次,此次会议的出席人员有:中国驻外大使、总领事、驻国际组织代表,外交部和有关部委负责人、部分中央企业负责人及有关省区市外事部门负责人。

温家宝强调,国际金融 危机使世界经济陷入深度衰退,现在还难言见底。世界经济的复苏将是一个缓慢、曲折的过程,必须做好有效应对的长期准备。

温家宝说,面对当前严峻复杂的外部环境,我们必须坚定不移地继续实施中央确定的应对国际金融危机的方针政策和一揽子计划,用改革的办法破解发展难题。同时坚持互利共赢的对外开放战略。要把扩大内需和稳定外需结合起来,稳定提高我国出口产品的市场份额。坚持利用外资的方针,把引进外资同提高自主创新能力、优化国内产业 结构、促进区域协调发展结合起来。加快实施“走出去”战略,把外汇 储备运用与企业“走出去”结合起来,把对外投资与商品出口结合起来。

——上半年莞商品房销售面积增3.6% 销售额增长

从市统计局获悉，我市二季度东莞企业家信心指数出现较大幅度回升，为96.52，比一季度大幅提高11.40点。另外房地产业同样保持稳定增长，上半年商品房屋建筑施工面积增长20.1%，商品房销售面积增长3.6%，销售金额增长8.1%。

——企业家信心指数出现较大幅度回升

二季度东莞企业景气指数达到114.33，结束了下跌的态势，比一季度大幅提高15.50点，并且已经运行在“相对景气”区间。二季度企业家信心指数出现较大幅度回升，为96.52，比一季度大幅提高11.40点，企业家对外部宏观经济环境的乐观程度大幅提升。

——中央再提继续实施适度宽松的货币政策

当前市场正对中国货币政策走向无限关注之时，中央再度提出，将继续实施适度宽松的货币政策。

中共中央政治局23日召开会议，指出要继续把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

此前，国务院总理温家宝多次强调，当前中国经济处于企稳回升的关键时期，要坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

——东莞市出台贯彻《珠江三角洲规划纲要》方案

东莞市出台贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008～2020年）》的决定以及方案，提出总体目标为：一年起好步，四年见成效，十年大跨越。

方案称，今年全市生产总值将力争达到4000亿元，人均生产总值58800元；到2012年，全市生产总值达5000亿元，人均生产总值达到8万元；2020年人均生产总值达到13万元。

——东莞大道延长线拟下月18日开工 总投资6.6亿

从交通部门获悉，连通西部干道和松山湖大道、东部快速路的东莞大道延长线的工程三个标段有望在8月18日动工。三个标段道路总长4.76公里，总投资达6.6亿元。

二、土地市场

1．新增供应量

据东莞市国土资源局公布的土地供应数据显示，7月新增土地供应与商住用地供应都出现不同程度的增幅，土地总供应面积77万㎡，其中商住用地供应42万㎡，环同比均出现大幅度的增长，特别是与08年同期相比，可以看出政府对商住用地的供应调控的变化，商住用地供应比重提高。

2．商住土地交易

东莞本月共有4宗商住用地成交，其中仅有一宗编号为2009G018位于凤岗镇用地以底价成交，由凤岗的永江房地产开发有限公司竞得，而其余三宗商住用地，均经过竞拍，由3家深圳公司竞得。值得关注的是，编号为2009G019位于东莞体育路地块，吸引了19家房企到场竞买。经历了近1个小时的漫长而激烈的竞价，最终该地块被深圳龙光房地产有限公司，以起始价三倍7.03亿元的高成交价斩获，楼面地价高达4847.25元/平方米，成为新的“高价地”。楼盘预计售价将超过1万元。

3．商住土地供需对比

7月东莞商住用地放量相当明显，而且7月份整体成交楼面地价出现上升，地块通过竞拍后拉升成交的楼面地价，如编号为2009G017、2009G022地块分别比起拍价高出40%、50%成交，编号为2009G019位于体育路地块更是通过了123次竞投由深圳的龙光房地产有限公司竞得，楼面地价4847元/㎡，也拉升了整体成交平均楼面地价。

4．国有土地使用权出让预告

5．土地状况分析

7月东莞土地市场活跃度逐步升温，其中与东莞国土资源局逐步加大优质土地供应量有关，也与上半年销售业绩良好，开发商资金回笼到位，加上外围土地市场出现高价地的现象进一步刺激开发商强占优质地段土地的信心。而本月深圳发展商纷纷来东莞拿地，表明深圳发展商开始看到东莞房地产市场，进入东莞房地产市场意愿升温。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

商品房总体供应情况

7月东莞整体商品房供应量基本与6月持平，其中商品住宅环比略有增幅，而与上年同期为抢占8月奥运会节点前相继推货相比，住宅供应下降3成多。尽管市场上出现局部的供求结构性失衡，但进程的滞后性加之面对传统的销售淡季，开发商或集中在9月推货上市，特别是城区个别项目。

新增供应明细

7月全市新增项目五个，分别为东城的华凯帝庭园(城市豪宅)，石龙项目聚龙彩虹湾(住宅+商铺)，大朗南峰碧水天源四期星湖岸(别墅)，虎门的丰泰东海城堡(别墅)以及黄江的新增供应项目中惠珺庭(情景美墅)，其中南峰碧水天源四期星湖岸受热捧开盘销售2.5亿。其余均为后续加推项目，包括中信风云汇凌云阁，金域中央天越组团，御花苑海蓝湾洋房等，而大岭山的中惠沁林山庄已全部备案预售。

新增供应区间比例

近几个月来新增供应户型主要集中在两头产品，尤其是90㎡以下产品的供应比重较大，而近这两个月别墅及华凯帝庭园这种大户豪宅项目的入市，拉升了高端产品的供应比重，而主力需求的紧凑性住宅90-130㎡的供应比重依然不大，造成结构性失衡持续。

新增供应量走势

09年1-7月东莞商品住宅月均供应面积保持在30万㎡左右，同比上年下降3成。五一前供应适度放量之后，新增供应量已连续3个月偏紧，新增供应压力相对较小。预计9-10月会有一波供应项目集中放量。

商品房累计存量

存量消化持续，商品住宅存量跌破500万㎡，截止于09年7月31日，东莞商品住宅存量489万㎡，09年7个月以来消化了累计存量接近100万㎡，吸化周期从年初快速回落在10个月左右的消化速度，市场上可选择性逐步偏紧。

2．商品房成交分析

商品房成交总体情况

7月东莞商品房整体成交小幅回落，但依然同比增幅6成，其中商品住宅成交49万㎡，环比下降6%，同比增幅56%，相对处于高位。成交回落的主要原因一是进入暑假期，传统销售淡季到来的影响，二是当前可供选择项目进一步消化减少后部分消费者进入观望期。而地段较好的投资性产品得到热捧,拉升了本月的成交量。

商品房需求趋势

从09年东莞商品住宅成交走势图可以看出，虽然09年以来均同比08年同期的成交情况出现大幅度增长，但考虑到08年东莞楼市调整期，从同比与环比可以看出，09年4月之后成交放量逐渐放缓，进入传统销售淡季7-8月份，加之市场上供需结构性失衡拉大，预计8月成交量会略有萎缩。

整体签约均价走势

主要受两端产品成交拉升的影响，特别是投资性产品在本月得到热捧，7月东莞普通住宅签约均价为5655元/平方米，环比增幅2.39%，同比出现了正增长，增幅为3.65%。随着刚性需求释放加上二套房贷的收紧，东莞楼市的价格修正也会随之结束，传统销售淡季的到来会平抑价格的进一步上涨，预计8月成交价格平稳甚至有所回调。

各区域签约均价环比

房地产业相对发展较快的城镇区在7月里的签约均价进一步上涨,尤其是4大城区均有6%以上的涨幅，一方面是部分项目在小阳春后价格修正，另一方面是部分改善型住宅在通货膨胀预期下受到热捧拉升了普通住宅的签约均价。

各物业类型成交情况

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心监控显示，7月东莞房地产市场中，公寓和别墅产品出现大幅度增长，而高端洋房环比成交出现回落，两端产品别墅和投资性公寓的入市意愿依然延续，特别是公寓，环、比增幅达到约61%，价格环比增幅7%，而普通洋房与情景美墅类别价格也小幅上升。

签约排名

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心监控显示，本月东莞商品住宅签约排名中，位于东城区的3个公寓项目占据前3名，支撑本月公寓销售套数大幅度上升，其余均位于镇区项目，热点房地产区域南城区没有项目进入排名。

3．潜在供应分析

潜在供应走势

据东莞市建设网公布数据统计显示，本月东莞新开工面积接近60万㎡，为09年以来的最高，从开工趋势看，经上半年销售去货量快，资金回笼之后，工程进展加快，为后市提供供应支撑。

各区域开工

本月新开工项目或后续开工项目共7个，其中有位于南城的亨美商务大厦为写字楼项目；值得关注的是，中信凯旋国际本月大面积的施工许可进入工程开发。虎门地标项目住宅建筑面积也达到约8.8万㎡。大朗的金域蓝湾也有约5万㎡新开工量。

4．楼盘活动

四、总结

1、土地市场出现新的高价地，进一步激发了周边项目的竞争和价格上涨，当前土地市场开始活跃，开发商开始竞争优质地块储备未来开发。

2、市场供需结构性失衡影响了部分消费者的入市意愿，是导致成交量回落的原因之一，当前供需结构性平衡还没得到有效的调整，依然是以消化存量为主，预计9-10月部分项目入市会一改这现象。

3、公寓和别墅类别受到热捧，受二套房贷收紧和通货膨胀预期的刺激影响加快消费者的入市步伐，尤其是地段好的投资性项目本月特别受到青睐。

4、预计7-8月份进入传统的销售淡季，成交量会继续回落，价格也相对平稳，个盘的入市热捧拉升局部成交量，抢占眼球。