光大营销总监张永康：东莞金九银十供需两旺值得期待

    光大地产营销总监张永康：金九银十供需两旺值得期待

    2013年的金九银十吸引了各大发展商摩拳擦掌备战冲刺，光大地产也不例外，这个黄金周，光大地产旗下锦绣山河、天骄峰景、高价地广场香颂里均有新品加推，产品线囊括了投资型公寓、首置和首改的中小户型，以及高端大户、别墅等豪宅产品。光大地产如何看待今年的金九银十市场？对置业者又是如何建议呢？记者采访了光大地产营销总监张永康。

    记者：你认为2013年的金九银十市场会有什么特点？

    张永康：今年的金九银十新盘新货不少，竞争是必然存在。但也要看到的是，这一个金九银十入市的新盘并不多，新盘或提前错峰入市，或受工期影响不得不延后入市，市场基本上以旧盘推新为主，从这个角度来说，各楼盘项目的竞争压力相对并不是很大，所以估计不会出现像往年那样降价促销的情况。主城区这一季新货不少，对于置业者来说倒是看房买房的好时机。热点区域这一季表现依然突出，供应放量也十分明显。

    由于前段时间市场供应，尤其是刚需产品供应不足，使市场积累了相当一部分需求，随着金九银十新货入市的加快，预期这部分需求也会得到释放，金九银十的成交还是值得期待的。

    记者：在目前的市场环境下，你对计划入市的置业者有什么置业建议？

    张永康：我个人认为，置业者在经济能力许可的前提下，应尽量选择大品牌开发商并且升值潜力大的房子。

    首次置业的刚性需求置业者是现在的置业主力。这类置业人群也分过渡性置业人群与长期居住置业人群，我个人的建议是，不论哪类人群选择置业大品牌开发商的房子才会有保证，在东莞的大型品牌开发商的楼盘基本上都占据了较好的区位、拥有较好的配套、楼盘产品优秀、物业服务好等各方面优点，而且品牌开发商绝大部分都是房子升值的保证，例如莞城的高价地广场香颂里、东城的天骄峰景与松山湖的锦绣山河等楼盘都存在这个特性，都是居住与投资的首选。

    记者：如果让你推荐自己的项目，你会推荐哪些产品？为什么？

    张永康：鉴于目前的市场形势下，如果让我推荐的话，我会推荐我们光大锦绣山河四期观园的产品。

    原因主要有以下几个方面：第一是产品本身，四期观园2013年正式面市，项目以140-390平方米的宽景洋房及276-713平方米阔景别墅为主。其中，洋房的户型方正实用，南北通透，实现景观面最大化；第二是周边配套，未来10年时间，松山湖将以1条研发商务带为引领，2大商圈为主体，4大商城为骨干，在松山湖高新区构建一套覆盖广、层次多、业态全的发达的商业配套体系。第三是升值潜力，松山湖8平方公里淡水湖，14平方公里生态绿地，自然资源可谓得天独厚；第四是光大的品牌，光大地产扎根东莞30年，有丰富的豪宅楼盘经验，是受市场及光大业主高度认可的。

    东莞丰泰建设房地产有限公司副总经理雷玉萍：房产调控仍存在不确定性

    2013年是丰泰建设多盘齐发的一年，这个黄金周和接下来的10月，丰泰建设更是接连有新品推出。对于这个金九银十，丰泰建设如何期待，对东莞的置业者又有怎样的建议？记者采访了东莞丰泰建设房地产有限公司副总经理雷玉萍。

    记者：对于2013年金九银十市场表现，预计有什么特征？

    雷玉萍：全国楼市从2012年底起土地价格拍卖不断走高，2013年二三季度更是“高价地”频现。地价的走高引导楼市将有不断提升的预期。而现实的情况是，一二线城市的房价也不断走高，呈现供销两旺的格局。房地产的调控政策依然存在不确定性，2013年的银行短时间流动性短缺也干扰着房地产市场，所以楼市短期变化更让人关注。

    东莞楼市发展一直比较健康平稳，今年的“金九”更是成色十足，中秋小长假三天，各大楼盘均以暖场及促销为主，现场人气十足。伴随各大楼盘纷纷开盘及加推，各大促销和大型活动开展，预计“银十”会延续“金九” 态势，由于十一黄金周很多人会选择外出旅游，很多购房者会在黄金周后才回流，整个10月都会保持持续热销的势头。

    记者：在目前市场情况下，你对置业者有什么好建议呢？

    雷玉萍：从宏观来看，全球性流动性泛滥，货币贬值预期加剧，而受房贷收紧和政府调控政策放松的影响，各大城市高价地频现，市场对楼市的预期普遍看涨，出于资产保值，不动产成为很多人特别是富豪阶层投资的首选。

    从东莞楼市8月、9月的成交数据分析，成交量上扬，购房优惠减少，价格在悄然上涨。但国庆供应放量加大，再加上各大开发商都把这个黄金周作为回笼资金重要节点，因而我个人认为优惠力度预计会比较大，对于刚需置业者来说，国庆期间还是值得去看看。

    记者：如果让你推荐自己的项目，你会推荐哪些产品？为什么？

    雷玉萍：丰泰建设2013年在东莞六盘齐发，在各个镇街推售系列产品以满足市场需求，如果让我推荐自己的项目，我会根据不同需求推荐不同的产品。

    首先是市场需求比较大的刚需洋房部分。丰泰旗下旗山绿洲位于东城，主要是满足城区购房者的需要，在售产品为洋房2-4房，面积约为77-124平方米，十一会有团购一口价房源。东海城堡位于虎门，连续3个月位居全市销售套数冠军，面积78-148平方米，同样是首次置业和首次改善型需求的较好选择。

    在别墅方面则主要是丰泰旗山橡树郡。这个项目位于东城，是东城豪宅区城市别墅的代表，橡树郡在售产品为联排别墅，面积约320-390平方米，十一购买会有免契税、六重购房无忧大礼包等优惠。

    汇景地产营销总经理叶杨春：靠楼盘素质 打动客户

十一期间，汇景地产不走寻常路，崇尚自然销售，拒绝降价促销。汇景地产为何会采取这样的营销策略，记者采访了汇景地产营销总经理叶杨春。

    记者：十一期间，汇景地产主要推售哪些产品？

    叶杨春：汇景地产目前在东莞一共有3个项目在售。汇景·世纪双子，40-50平方米非毛坯公寓，均价14000元/平方米，首付8万元起。汇景·御泉香山，三期8号公馆80-130平方米新品第二批诚意登记中，二期现售150-160平方米4+1阔景四房，均价5800元/平方米。汇景·御海蓝岸，在售81栋组团360-750平方米独栋别墅，均价13000-16000元/平方米，加推东海岸250-756平方米港湾联排别墅，均价12000元/平方米，一共62栋，现场95、98折优惠；还有少量140-190平方米3+2房，均价7500元/平方米；壹公馆80-144平方米新品诚意登记中，均价5980元/平方米起，并带有超千元的非毛坯修。

    记者：这些项目十一期间是否有优惠？

    叶杨春：说实话，今年国庆节，汇景地产不会推出优惠促销，仅仅以自然销售存量房为主。

    自“新国五条”细则落地之后，今年就一直都没有新的调控政策出来，可以说，楼市政策平稳。而且，按照目前的经济走势，房地产仍然是国民经济的支柱之一。所以，今年东莞楼市成交量一直都不错，就汇景地产来说，目前不存在资金压力，房价根本就无需下调，降价促销也根本没有必要。

    记者：不打折降价，今后靠什么打动客户？

    叶杨春：不靠降价吸引消费者，那么我们房地产开发商该采用怎样的措施来吸引消费者？我想应该从楼盘质量上，科技含量上，项目管理上，新意创新上下功夫，现代人并不缺乏追求具有新意的科技含量高的生活品质。购房者还得看楼盘的素质有没有达到他的要求，不会因为你降价了就下决心买。

    首先，应该解决怎么样把我们的产品按照既定的目标交给消费者，如何最有效地节省资源交到消费者手里。第二个，就是通过营销来增加我们的附加值和品牌知名度。

    记者：对于十一置业的消费者，你有什么建议？

    叶杨春：选择房子的时候，首先要确定选哪个片区，是喜欢老城区商业浓一点的，还是喜欢西平那种干净一点的，还是未来的总部基地发展，甚至成熟偏远一点的。

    其次，根据兴趣爱好不同，看户型，看开发商，看园林，有些人喜欢园林好的，有些人喜欢物业好的。建议买房时，一定要货比三家。入市的时机，我认为今年第四季度和明年年初都不错，再不出手新一轮涨价真的会来。

    东莞佳兆业公司营销中心总监梅华峰：供应增多 将激活购房需求

西平是东莞置业者的置业首选区域之一，而近年来随着区域的开发，可售项目已经越来越少。2011年，佳兆业拿下西平地块，开始打造佳兆业地产进入城区后的第一个项目。2013年，佳兆业西平项目——帝景中央将揭开面纱。首度进入城区的佳兆业，是如何看待这一年的东莞楼市？对置业者建议如何？记者采访了东莞佳兆业公司营销中心总监梅华峰。

    记者：你认为2013年的金九银十市场会有什么特点？

    梅华峰：今年金九银十可以说是市场供应量激增，产品呈现多元化。具体来说，今年东莞“金九银十”供应热点集中在中心城区、临深片区、滨海片区三大片区，此外大石龙片区、水乡片区供应爆发增长。镇街推货大多集中在凤岗、寮步、沙田、塘厦等区域。除热点区域之外，东莞大多数镇街均有新品供应，这也为东莞各个区域的置业者提供了选择。

    另一方面，则是市场供应产品多元化，产品供应面迅速扩大，供应以洋房占主力，别墅供应继续发力，增幅明显。市场供应量增多的同时也将激活购房者的需求，因而这个金九银十不失为置业良机。我个人认为，金九银十销售会取得较好的业绩。在销售持续火热支撑下，东莞销量和房价将平稳上涨。

    记者：在目前的市场环境下，你对计划入市的置业者有什么置业建议？

    梅华峰：我个人的建议是，对于刚需客户而言，要考虑综合性价比，既要生活的舒适度，也要考虑价格承受能力，同时也要兼顾未来的升值空间，在经济能力许可的前提下，可以选择一些未来有升值潜力的项目。

    对于别墅客户而言，我个人认为，全球货币量化宽松，货币贬值预期加剧，不动产是资产保值的最好工具，而保值又可预期升值的别墅产品，当属既占据城央核心地段又兼有生态资源的稀有别墅。

    记者：如果让你推荐自己的项目，你会推荐哪些产品？为什么？

    梅华峰：东莞佳兆业目前在售项目，有石龙的中央豪门、凤岗的水岸豪门和企石的东江豪门，主要针对刚需型和改善型客户，由于良好的产品设计和精准的营销策略，今年以来均取得不俗的销售业绩，值得当地的购房者去了解和选择。

    尤其值得推荐的是，我们即将推出的南城别墅项目——帝景中央。这个项目位于目前东莞的置业热点区域——西平，5分钟即可畅享西平完善的商业、教育、文化体育等配套。我们的产品户型也是精雕细琢，放眼东莞极为少见，专为东莞的财富阶层量身打造。

    天为地产董事总经理李宝柱：政策稳定房企不会大幅让利

    天为地产，创立仅3年时间，在东莞就已经代理了近20个楼盘，项目遍布各个镇街。今年十一期间，天为地产代理的这些楼盘将会采取何种形式的优惠促销？记者近日采访了天为地产董事总经理李宝柱。

    记者：天为地产在东莞代理销售了近20个楼盘。可否介绍一下，今年十一国庆期间，这些项目将会以什么样的形式进行优惠促销？

    李宝柱：稍微统计了一下，大概有3种类型：第一，新盘认筹、开盘优惠促销，如凤岗永江·翡翠山湖三期臻萃园预计10月左右开盘；樟木头香樟1号10月3日启动认筹，样板房开放，届时将邀请林峰到场助阵，预计10月中旬开盘；常平世博·天林湖即将开放销售中心，并启动VIP登记，预计10月底或11月份开盘；还有，石碣盈拓·御江10月份开放售楼处，预计11月份开盘。一般来讲，第一批产品，开发商为了吸引客户，优惠幅度都会比较大。

    第二，大盘新品加推优惠促销，如常平哈啰小城10月推二期，开放样板房，新品优惠；凤岗永江花园·香溪也在推新品。

    第三，在售楼盘“金九银十”促销，这种非常普遍，有启动二三级市场联动的，有买房抽奖送电器的，有送礼品的，但是现在很少有用低首付的。

    记者：根据你目前了解的情况，你认为东莞今年的十一楼市走向如何？

    李宝柱：我个人认为，在今年的十一黄金周，由于没有新的楼市政策推出，整体经济环境也没有发生什么大的变化，楼市将会十分平稳，成交量同比、环比都会有所提升。

    开发商应该会走一条以“稳”字为中心的销售路线，采取的价格策略应该是稳中有升，既不会故意坚守或拉升楼价，也不会大幅度让利。从营销策略上来看，往年开发商采取的打折降价、赠送现金券等传统方式，今年绝大部分开发商都不会采取，因为房地产形势一片大好。

    与去年有些相似的是，很多开发商都将各自的销售计划提前放在9月中下旬或10月中旬来销售，今年的十一黄金周可能不会给房地产市场带来真正的实质性效益。实际上，今年的“金九银十”已经变得非常普通。

    记者：那么，今年的十一是不是置业者出手的好时机？

    李宝柱：买房一定要选好时机，我始终认为，应该第三季度或第四季度初是一个出手的好机会。因为“金九银十”是楼市销售旺季，开发商必定使出浑身解数促进销售，所以这个时候优惠也非常诱人，房子性价比比较高，能抓住这个机会买房还是不错的。

    皇庭·壹号公馆营销总监文溢轶：别墅销售无所谓旺季淡季

 9月7日，皇庭·壹号公馆举行了孙楠明星见面会，拉开了十一，乃至整个“金九银十”的促销序幕。十一期间，皇庭·壹号公馆具体都有哪些优惠？日前，记者专访了。

    记者：十一就快到了，皇庭·壹号公馆对此都做了些什么准备？

    文溢轶：实际上，在之前的9月7日，我们皇庭·壹号公馆已经举行过孙楠明星见面会，当天还有中国风“七朵组合”献唱、模仿秀、大型魔术、新丝路模特秀等精彩节目，为十一促销，也是为了整个“金九银十”销售节点的促销拉开了序幕。

    事实证明，本次明星营销效果很好，有利于楼盘提升人气，扩大知名度，对顾客产生了一种号召力和一定的示范效应。截至目前，皇庭·壹号公馆二期244套联排别墅已经销售了大半。

    记者：十一期间，皇庭·壹号公馆具体都有哪些优惠？

    文溢轶：十一是传统的重要销售节点，相对来说，我们让利的幅度也比较大。

    十一期间，皇庭·壹号公馆一期将会推出少量几套双拼、独栋别墅，一口价优惠，砸金蛋获得。还有，一期两栋联排、12套新品推出，这是我们保留的两栋楼栋单位。

    另外，“溪谷”组团180-220平方米联排别墅已启动诚意登记，享开盘额外99折优惠，并赠送惠州户口。“溪谷”组团分为4联排、6联排、8联排，首期将有99套货量，预计近期入市。

    记者：你怎么看今年的十一销售节点？

    文溢轶：十一黄金周历来是房地产的销售旺季，但是其效应正在不断下降。东莞的房地产市场已经变得相对成熟了，开发商和消费者都比较成熟。到了现在的阶段，十一也好，五一也好，消费者去看楼都是很理性的，不会很激动，看到好的楼盘也会购买，总的来看，节日的成交量比平时还是好，但不会达到以前的状况。这是因为买家的心理成熟。

    以前十一、五一的促销非常大，例如买房送家电或者是打折，以这样的营销吸引买家，所以消费者都是在黄金周置业。这两年来，各大开发商销售楼盘基本上是不打折或者是少打折。对于买家来说，什么时候购买都一样，所以导致十一黄金周的成交量就不如以前那么好。

    在今年来说，我个人觉得，一方面打折不会很多，另一方面有新意的营销活动也不会很多，因此，成交量肯定会比平时多，同比去年也会有比较大的增长，但不会出现上涨。