张宏伟：金九房价连涨16个月 量价齐升成色十足

    数据显示，2013年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年9月相比上涨9.48%，涨幅比上月扩大0.87个百分点。

    从数据层面来看，房价自2012年6月以来已连续第16个月环比上涨，总的来看，房价持续上涨背后和2012年以来政策层面定向宽松执行有关，从近期来看，也和新国五条细则之后各地对于房价调控基调的变化无不关系。

    2013年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。从数据层面来看，重点城市商品住宅的成交量也出现大幅增长，如上海9月商品住宅成交132.5万平方米，环比上涨46.5%，市场呈现出集中放量的特征。总体来看，“金九”房价连涨16个月，量价齐升成色十足。同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要可分为六方面：

    第一、从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。

    当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。

    第二、1-9月尤其是9月份总体上货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松与通胀预期，这是导致量价齐升的最根本的因素。

    央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-8月份中国国内M2同比增速为13.7%，高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标，总体上上半年市场流动性的宽松助推房地产市场量价齐升局面的形成。

    此外，我们发现，经历6月底的“钱荒”后，2013年8月社会融资总额1.57万亿，环比和同比分别增长91%和26%，等于第三季度又继续了一轮信贷刺激。从9月份房地产市场表现来看，全国重点城市均出现了量价齐升的现象，这背后也说明，9月份货币供应量增加导致市场流动性相对宽松。经验表明，最影响楼市的因素就是信贷规模和利率，这就不难解释为什么历经第二季度短暂的调控观望后，全国多数城市楼市出现明显量价齐涨的现象。

    第三、政策定向宽松，多地又出现政策微调，导致9月份总体上量价齐升的结果。

    从近期市场表现来看，据媒体报道，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。

    几乎同时，2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市。

    此前，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。

    随后，据媒体报道，舟山限购政策已悄然放开，2013年以前无论买过多少套房都“不算”，只要2013年1月1日以后没买过房的，都可以再买一套。

    从这两个月各地楼市调控政策变化来看，当下似乎来了一波楼市政策定向宽松行情。在这样的市场背景下，9月份总体上出现了量价齐升的结果。