张宏伟：2014楼市调控风险增加 将以自住需求为主

    第四、今年以来房屋新开工面积、施工面积及竣工面积等指标均出现好转，带动市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“停售”等营销手段，推动“受捧盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。

    第五、品牌房企资金面已不太紧张，2013年上半年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

    国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8个百分点；土地成交价款6082亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。开发企业再不拿地有可能会措施最佳的拿地时机。从这个角度来讲，各大房企正在抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，积极拿地“换仓”，这也会导致金九银十甚至年底这个时间段整个市场成交量会集中释放出来。

    2014年——经济如明显好转，楼市调控政策或阶段性收紧

    当前来讲，一线城市、部分二线重点城市房价上涨过快，导致局部市场可能出现房价快速反弹的压力。

中指系统数据显示，2013年9月十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比上月上涨1.72%，涨幅比上月扩大0.23个百分点。具体来看，北京上涨3.75%，涨幅最大，深圳上涨3.15%，涨幅次之，广州、上海涨幅在1%-1.5%之间，杭州、重庆（主城区）、成都涨幅介于0.5%-1%之间，天津、南京、武汉涨幅在0.5%以内。

    此外，2013年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。

    在这样的市场背景下，上海、深圳、南京、郑州等城市从土地市场、限购执行情况、二手房市场监管等诸多方面出台措施，遏制房价过快上涨，防止形成房价报复性反弹的市场氛围。

    同时，部分城市如三四线城市由于宏观经济不景气、房地产市场投资、成交量价基本没有复苏回暖的迹象，这些城市也开始出台一些定向宽松措施，刺激房地产市场复苏与回暖。如2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市；此前，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。

    总体而言，在第三季度这个时间段，由于不同市场热度不一，导致不同市场之间的发展特征出现分化，一线城市房地产市场出息过热现象，而三四线部分城市仍没有回暖。与此同时，政策也出现了房价过热城市局部收紧，表现一般的的城市定向宽松的调控政策分化的特征，以此实现不同城市之间市场需求的平衡释放。

    这是在宏观经济尚未明显好转之时政策与市场表现出的分化特征。同策咨询研究部总监张宏伟认为，近几年房地产市场“逆经济周期”发展的特征比较明显，如果2014年宏观经济增速持续好转，那么，房地产拉动宏观经济增长的角色有可能会阶段性的削弱，2014年楼市调控风险增加，楼市调控政策有可能再度阶段性收紧的可能性，以应对当前一线城市、部分二线城市房价上涨过快而带来的市场风险。

    从具体措施来讲，2014年有可能会逐步出台楼市长效性调控机制的具体措施，采用原有行政手段与经济、市场手段并用的方式，逐步过渡到长效性调控机制，以此来影响未来房地产市场的走势。