谢逸枫：2013前三季度全国房地产各项指标稳中有升

    2013年10月18日国家统计局网站公布消息，2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%(扣除价格因素实际增长19.7%)，增速比1-8月份提高0.4个百分点。1-9月份，商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，增速比1-8月份回落0.1个百分点;商品房销售额54028亿元，增长33.9%，增速比1-8月份回落0.5个百分点。9月末，商品房待售面积44636万平方米，比8月末增加280万平方米。1-9月份，房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。9月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为97.25，比上月回落0.04点。

    财经广播专访著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生，全面深入解读前9月中国房地产市场数据与预测后市走势。

    主持人：2013年10月18日，国家统计局公布2013年1-9月国民经济主要指标数据，同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。谢先生如何看今年前9月全国房地产市场发展趋势，说明了什么问题？

    谢逸枫：前三季全国房地产市场各项指标运行稳中有升，各项增速涨幅进一步收窄。全国房地产市场总体上保持“量价”平稳，一二线城市与三四线房地产市场严重“分化”，房价与经济增速“背离”走势明显。局部房地产市场呈现“复苏”信号，说明全国房地产市场依然处于下行趋势，三中全会难有房地产调控加码“惊喜”，房产税与调控长效机制及土地制度改革方面仍不会有实质性政策出台。而限购、限贷、限价、限售、限签的行政调控手段政策短期难退出，逐步建立房地产调控长效机制与差别化执行现有政策及调控微调是保持楼市稳定发展唯一选择，成为第四季到2014年调控主要基调。

    主持人：市场上对“第十八届三中全会关于房地产政策调整的期待”非常多，被认为是“政策拐点”的节点，是否会如愿实现？

    谢逸枫：当前中央楼市调控毫无波澜，地方调控微调频繁，三中全会不会成为“政策拐点”。作为历届三中全会的经验与国内经济危机重重的现实看，不应该对三中全会期待过高，指望“三中全会”来降房价。面对国际经济发展不乐观与国内经济复苏不稳定、地方债务压力巨大、影子银行危机大、房地产市场发展不平衡、经济转型与改革基础不牢固的情形下，十八届三中全会注定是一个平衡、平稳的符合市场预期会议，更加不会有惊喜。一是财税改革的房产税不会全国实施。二是房地产市场的调控长效机制仍需要研究。三是土地制度改革的土地经营权流转全国难推行。四是新型城镇化前景不明朗。五是调控加码升级空间不大，限购、限贷难扩容，二套房贷难停。七是房地产项目资本金比例不变。八是全国住房信息系统联网难成，不动产登记制度与住房保障条例有待研究。九是金融制度改革的存款利率市场化时机不成熟。

    主持人：2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%(扣除价格因素实际增长19.7%)，增速比1-8月份提高0.4个百分点。如何看前三季房地产投资情况？为什么？

    谢逸枫：前三季房地产市场投资整体上保持火热，增速有所回落。但9月份增速超过20%，投资额增速小幅提升，为今年以来连续第二个月累计增速在20%以内，保持高位水平。9月全国房地产开发投资额为9000亿元，同比增长 22.3%，增速较8月提高 9.2个百分点，说明供应不断增加。投资上升主要原因有四个方面，一是累计新开工、施工面积增速加快，当月各项指标均由降转增。二是楼市持续火热，商品房销售上升。房企积极拿地，地价上涨，土地交易热闹。三是保障房建设明显加快。四是国内经济复苏势头加快，市场基本面好转。

    谢逸枫：前三季住宅累计新开工面积增速6.4%，说明新开工缓慢复苏的趋势仍将维持。去年三季度单月新开工面积的数据大幅波动导致了近三月新开工增速出现了明显的基数效应，较难反映实际情况。但从累计新开工来看，1-9月累计新开工同比上升6.4%，三季度新开工同比上升15%，仍然维持全年新开工弱复苏趋势。

    主持人：2013年 1-9月，全国商品房销售面积为 8.4亿平方米，同比增长 23.3%，增速较 1-8月小幅降低 0.1个百分点，销售额为 5.4万亿元，同比增长 33.9%，增速回落 0.5个百分点。如何看前三季商品房销售情况？为什么？

    谢逸枫：前三季房地产市场需求旺盛，销售好转。虽然销售指标累计同比增速继续小幅回落，但当月销售增速大幅提高。9月全国商品房销售面积同比增长22.8%，销售额同比增长30.9%，说明商品房销售良好，市场需求旺，销量成交保持稳定上升。主要原因有四个方面，一是全国刚需市场旺盛，局部城市热闹。二是房企推盘积极，供求两旺。三是三四线城市逐渐回暖。四是调控政策微调利好需求释放。