任志强:政府当年要听我的 房价就不会涨成这样

    早在1999年10月4日，中国第三届房地产协会年会召开，杨慎会长专门邀请我作大会发言解读23号文件。我认为，最核心的问题是“当把住房推向市场化的同时，应同步建立城镇住房的社会保障体系，而社会保障不是让民众都去拥有住房财产，而是用租赁方式保障最基本的居住权利”。我的批评激怒了台上坐着的各位官员，也从此与俞正声部长结下了不解之缘。

    就建立廉租房的制度化问题，我连续提了10年(包括我的政协提案)，终于在2007年国务院出台宏观调控文件，正式将廉租房的建设与保障问题纳入政府的责任之中。 北京的房地产市场基本上是以单位购房为主的市场。1998年房改政策出台之前，私人购房(包括外销房)所占市场份额不到7%。因此华远房地产的机构设置中没有面对市场的销售部门，也没有自己的物业管理队伍。最初是凭市建委或开发办转来单位购房的计划单子进行定制，后来是凭公司与各国有单位、机关的关系成批量地按购买单位的分配要求进行定制，因此公司的经营和设计部门长期不研究个人住房市场的需求，也没有个性的产品。

    上世纪80年代末期，最初执行的80住-1和80住-2的标准图纸对户型、面积都有严格的限制性要求，如一居室的建筑面积不得大于40平方米，二居室的建筑面积不得大于60平方米，三居室的建筑面积不得大于80平方米，超过100平方米的四居室必须有高知、高干的建设指标，且最大建筑面积也不得超过130平方米。

    自邓小平南方谈话之后，14个沿海开放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市场化，大多以个人购房为主、单位购房分房为辅，但北京仍然是单位福利分房为主。这就产生了市场化与福利分房之间的巨大差别。万科会在房子的设计合理性、个人的爱好上下更多的功夫，并且已经有了一整套规范的物业管理体系，同时也有了整套如何面向市场进行宣传和销售的经验。

    在设计上，我们仍然注重于如何在规定的面积数之内规划合理的面积和位置，如何降低造价争取更多的利润。而单位购房要求的恰恰不是市场中的个性化，反而要求尽可能在面积上平均化，减少户与户之间的差别，减少福利分配中的矛盾；销售上则取决于领导的选择和对上班地点的位置选择；管理主要由各单位房管科、基建处之类的机构自管。

    为单位服务时，大多不是地产公司选择盖多少三居、二居、一居，而是按照购买单位的要求定制不同户型的房子，这种定制完全是计划性的，而非市场化的，连非毛坯的标准都是在固定标准之外另行计算的。

    最初北京的分房要按照国家或单位资金拨付的标准设计，如前三门一带的高楼是北京在改革开放之后建成的第一个成片的高楼。包括酒店和外交公寓，全北京在1978年之前8层以上的楼大约只有14幢，前三门这片楼群的出现打破了北京无高楼的历史。前三门楼群正是严格按预算限制设计的，因此都只重居室的面积，没有厅的设计。

    那时只能尽量解决居住面积问题，而不注重社交和活动空间，不但无厅，更没有起居室的概念。中国的设计师们大多也就住过这种房子，并不知道富裕起来的家庭应如何享受生活。

    邓小平参观前三门的房子时，曾专门问道：为什么都没有厅的设计？陪同人员说造价与面积限制不允许有厅，邓小平说那就将层高限低一些，将省出来的钱用在扩大厅上。这样原来2.9米标高的层面降到了2.7米，图纸也开始有了个4平方米左右的门厅的设计。

    完全市场化后，这种层高与小厅的设计概念才完全被打破了。就连北京市的拆迁法规中都明确规定，还给拆迁户的住房面积中，只计算居室的面积，后来扩大到厅的面积计算一半，而厨房、厕所、阳台等都不得计算为拆迁面积。因此北京大量的拆迁实物安置用房以及单位的福利分房中存在着许多的设计缺陷。

    正因为在这种环境下生存，华远真正依靠的不是市场中的面向个人的销售，更多的是面向单位的福利分配。这种局面直到1997年之后才有所改变，华远增加了面向市场的个人销售产品，在公司内组建了面向市场的经营销售部门和物业管理部门，但已经远远地落后于万科之类一直在市场上摸爬滚打的开发公司了。

    1998年的房改彻底改变了公司管理层和全部员工的经营观念，但福利分房式的生产定制一直到2001年才基本结束。