张宏伟：上海再现高价地 难改土地市场火热的趋势

12月11日，TrueThriveInvestmentLimited以59.5亿元底价竞得黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，成为今年上海土地市场总价亚军。该地块最终成交楼板价为3.2万元/平方米。

规划显示，该地块东至蒙自路，南至龙华东路，西至鲁班路，北至规划绿化；出让面积64980.0平方米，99街坊2/2宗地块容积率为3.0，99街坊7/2宗地块容积率为2.0，为商住办地块。

黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，在年底土地火热的市场背景下，以59.5亿元底价竞得，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要有三方面原因：

第一、地块起拍楼板价价格本身定的符合正常的市场价值，为3.2万元/平方米，已经没有太多溢价空间，导致该地块最终以底价3.2万元/平方米成交。

第二、地块总价较高，起拍总价就在59.5亿元，不是一般中小型房企可以参与的，应该以品牌房企参与为主，从这个角度来讲，总价较高导致品牌企业竞拍时比较谨慎，最终以底价成交。

第三、从参与竞拍公司来看，只有两家公司参与，参与的公司数量比较少，竞争相对也就比较弱，在这样的市场背景下，这个地块似乎就是为这两家”量身定做”，最终谁有勇气出底牌，谁就容易获得这个地块，从结果来看，TrueThriveInvestmentLimited实力略胜一筹，最终获得黄浦区今年上海土地市场总价亚军地块。

总价”高价地”底价成交不改上海土地市场火热的趋势

黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，在年底土地火热的市场背景下，以59.5亿元底价竞得，是不是意味着在”沪七条”满月的市场背景下，上海土地市场由此进入低谷期？如何看待年底及2014年上海土地市场的发展趋势？

从上海市商品住宅市场需求来看，2013年11月”沪七条”出台之后，由于改善需求2013年”最后的疯狂”导致整个市场成交量尽管环比跌8%，但是仍然在128万平方米相对高位水平，成交均价则高达25038元/平方米。而2013年1-11月商品住宅成交量则已达1183万平方米，已经超过自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，今年以来”自住需求+改善需求”两股力量的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰，这说明在经历过去两年调控之后，上海市商品住宅市场的需求仍然相当旺盛。

上海社会科学院城市与人口发展研究所12月10日发布了《2030上海发展研究丛书》，在《上海人口变迁与展望》一书中展望了未来上海人口变迁，并预测2030年上海常住人口将达3000万人。报告给予我们启示，上海人口持续增长的背后面临着强劲的房地产市场需求，上海”人多地少”的基本面不会改变。

此外，从土地市场的供应与市场需求的角度来讲，上海”人多地少”的基本面在近5年左右时间内并没有改变，仍然是面临供求关系持续紧张的基本面。

同策咨询研究部数据显示，截止2013年10月，2009-2013年商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.17。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）中商办部分剔除（工作量比较大，短期内难剔除），那么，商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低，也就是意味着，市场上供应的商品住宅用地更少”面粉”更少。因此，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。今天黄浦区总价”高价地”底价成交不改上海土地市场火热的趋势，土地作为建造商品住宅的”面粉”势必还会面临中长期上涨的压力。

加大供地=向市场”扔肉”，势必导致高价地争夺战

十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性”收紧”序幕。在楼市政策短期”收紧”的市场背景下，开发企业积极布局一二线城市，甚至勇夺”高价地”。在此市场背景下，如何看待年底及2014年的土地市场？同策咨询研究部总监张宏伟认为：