张宏伟：房地产立法与不动产登记推动2014年房产税扩围

房产税：2014年房产税扩围势在必行

从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，调节市场需求结构，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内，同样，也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

从中长期来讲，（40个或更多城市的）联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，上海、重庆两地房产税的征收标准都在根据政策制定之初的游戏规则正在慢慢向深度调整，并不是像之前大家认为那样没有任何动作。

以上海房产税为例，2013年房产税税率标准，27740元/平方米成税率分界线，比2012年上涨844元/平米，27740元/平方米以上的按照0.6的税率执行，27740元/平方米以下的按照0.4的税率执行。同时，根据上海税务机关公布数据，2011年认定应征房产税套数为2万套左右，2012年应税房为3万套左右，应税房数量呈现上涨趋势，2013年官方预计应税房套数在11万套左右；2011年应税房源中0.4%税率占据90%，受2012年房价上涨的影响，2013年0.6%税率的比例将会扩大。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，近期的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收，也有可能会有第三套方案出来作为试点的可能性。总的来看，通过多套不同模式的试点的推广展开，在今后几年中慢慢进行深度调整，无论是重庆的高端存量征收模式，还是上海的增量征收模式，尽管各地的征收的出发点不一样，但是，经历几年的深度调整，房产税最终会回归到一个同一个征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

从推进范围和力度来讲，房产税扩容一开始就向存量开征显得有些仓促与不合理。首先，市场层面有可能会因为房产税征收力度比较大而引起短期内较大的市场波动，对于整个房地产行业健康稳定发展不利；此外，从市场接受心理的角度来讲，一开始向存量征收市场主体各方心理层面也难以一下子接受，没有一个市场心理层面的缓冲期，对于房产税存量征收来讲是缺乏周全考虑的。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房产税扩容与征收应学做“刀削面”，每次只削一点，一点一点来，最终将面团削平，不应一蹴而就。

就现阶段房产税城市扩围而言，可以分批次逐步在各个城市扩围推进，“温水煮青蛙”，不可能一下子所有省会城市都铺开，首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进，比如深圳、北京、杭州等，其次，东中部省会省市都参与进来，接着，其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收，尤其是东部一些地区的地级市。

从房产税征收力度来讲，应该多学习上海、重庆这两年稳步推进的成效和方法。当前，上海、重庆根据政策制定之初的游戏规则，通过逐年调整、逐年增加征收对象范围的方式扩大征收房产税对象的范围，每年调整的范围和力度不大，市场均可接受，可谓是做“刀削面”式征收方法。

2014年二手房交易增值税或扩围试点征收

其实，在今年3月出台的新国五条细则当中就涉及二手房交易增值税的相关措施，只不过截止目前为止，仅仅有北京一个城市在执行而已。

但是，这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施不会就此而止，类似于二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定，2014年或在北京试点执行之后扩围征收。退一步来讲，作为楼市长效性调控机制的储备政策与手段，对于省会城市或直辖市来讲，类似于二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、房产税等是迟早要执行的，只不过从市场环境、立法基础、多方利益等多角度来考虑，暂时这些城市可以避免这些经济手段首先的执行。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从经济手段调控对于市场影响的角度来讲，可以采用类似于二手房交易20%增值税的政策调节市场需求，具体来讲，可以针对短期内（5年内尤其是1-2年的短期投机客）投机行为而征收的一个交易环节的资本利得税，并且这个资本利得税也将呈现出梯度特征，对于持有套数越多、时间越短的短期内投机客，将通过这个税收动作降低其短期内投机的空间。

同时，对于中长期投资客，尤其是5年以上的投资客，二手房交易20%增值税的征收可以适当减免，或根据持有房产年限长短、套数多少进行梯度化设计，最终使中长期投资客的利益不受到太大的损失，基本上是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内。