中原车德锐：2014东莞楼市继续上涨 改善型需求将释放

中原地产策略研究中心总监车德锐

　　今年市场过得非常快，忙忙碌碌一年就过去了，我用一个词来形容就是超预期的感觉。年初的时候判断东莞楼市大家都说很稳，但今年成交量很大程度上超出了预期，2013年东莞楼市成交面积增长25%，销售增长30%，价格波动不大5%左右，市场超预期的成长非常良性非常健康。这样的现象很难得，在全国来讲均价增长5%、6%，伴随那么大的成交量推动，全国很难找到第二个楼市了，东莞市场非常健康良性。正常来讲那么大的成交量推动，价格上涨的动力很强，房价会上涨明显，但实际上东莞楼市并不是这样的，这说明东莞市场还有一个特质，那就是这是一个投资性比较弱的市场，更多是以自主性、消费型需求主导市场，如果是投资性主导，楼市价格波动就会很大，但现在东莞市场纯粹以消费性市场为主，所以市场比较平稳。

　　繁荣背后也有一些隐忧，商铺成交量可能往上走，价格上涨30%，;70-125㎡的刚需产品我们也算过，价格涨了12-15%，可以看出刚需产品是受到比较大的推动。125㎡以上的产品，特别是180㎡以上的产品，幅度比较大，降幅16%，可以看出东莞楼市结构的分化非常明显。

　　今年东莞楼市成交量如此高，需求旺盛，背后到底是什么东西、因素造就这样一个结果?

　　一、广深客户外溢趋势还是很明显，四个临深片区占整市成交量的30%，这个比例还是很大。此外，水乡楼市受到新塘购房需求的挤压，量价齐升，上涨很明显。水乡片区、临深片区，这两个区域在今年表现当中特别瞩目耀眼，量价都有很大的上升，给东莞房地产市场的容量带来了10-20%的增长。

　　二、2013年某品牌开发商在东莞的成交套数超过了6000套，旗下项目以相对低价的优势笼聚了很多购房者，给东莞楼市成交增加了很大的量。

　　三、二三级联动的问题，购房者受到中介的拉动而转向一手房。

　　这三个因素造就了2013年东莞成交的大幅增长。而2013年东莞别墅、商铺也增长明显，这主要是因为2013东莞别墅供应量加大，刺激了市场的成交;商铺大势还是往上走，在商业地产继续升温的驱使下，铺位面积越来越小，也吸引了很多投资者，这些因素造成了2013年楼市的繁荣。但这种繁华非常“轻型”，楼市价格波动不大，仅在5%左右，但要注意分化很明显。

　　今年来看，土地市场供需翻倍，供应和成交的商住地块翻倍，仅次于2011年的高位，这说明了什么?2011年限购导致很多外地开发商进入东莞，看好东莞的市场。今年我们分析过为什么土地市场有如此高的成交，一方面政府确确实实加大三重建设。重大项目投资力度很大，需要财政支持，所以政府的财政投资力度加大，对于土地财政的依赖程度加大很多，主动推地欲望很强。

　　需求上来讲，为什么那么多开发商拿地呢?主要还是看好东莞市场。今年东莞楼市有一个特点就是本土开发商开始反应过来，过去这几年本土开发商对于东莞楼市不看好，纷纷往外走，去四线城市、省外城市拿地，现在纷纷回来东莞补偿一下，过去可能看走眼，现在觉得东莞还是不错，所以很多开发商都补偿了，外来开发商则还是继续进来，这就造成供求翻倍的结果。

　　今年东莞土地价格涨了12-13%，我们预感未来东莞的房价上涨动力还是很强，因为地价在上涨，这对于后市判断还也有比较强的支撑，价格上涨12-13%也是因为有很多优质地块出让，经济发达强镇的优质地块还是有很多，这也造就了今年的很多单价高价地。

　　2014年楼市继续上涨

　　从2005年开始，楼市每年都是调控年，但无论如何调，楼市趋势还是依然如旧，一直往上走。过去的调控是头痛医头，脚痛医脚，更多就是一刀切，行政干预，计划经济的调控。但2014年政策的运行不能用“调控”，而是要用“改革”，过去“调控”，2014年就是“改革”。什么是改革?机制变化，不是头痛医头，不是一刀切，而是市场化、疏导，很多调控政策不是针对房地产，而是在机制上改革、分流，所以我们要用这种眼光看待房地产的变化。

　　政府如何改革，房产税是一个长效机制，试点城市多一点，点数高一点，1-2个点现在是没有用的，所以点数一定要加大，这是机制之一;明年6月份会出台不动产登记条例，在这之前肯定会有很多干部房进入市场，进入流通，不动产登记条例很厉害，一定会增加市场房源供给。我们老说增加供应，那就必须要在二手房上想办法，不动产登记条例会促使二手房源增加，提供给想买房人需求的满足;银行会重新评估房地产行业和市场的风险评估，一线城市房价太高，泡沫太大有风险，政府调控压力也很大，对于一线二线城市风险看法有一点高位，可能贷款要缩一缩;

　　城镇化问题的关键是在户籍制度改革，为什么说“改革”，改革就是从其他地方搞房地产，在无形当中对房地产形成一个疏导或者分流，城镇化户籍改革也在一定程度上会让一二线城市慢慢被挤出，去三四线城市，因为户籍收紧，北上广深这些用户以后去中小城市的大门都打开了，变成市民是很容易的事情，各方面的保障体系都没有问题，所以户籍改革会对房地产大格局有变化。

　　新一届政府深化改革之后，可以看到股市上涨动力很强，应该也可以看到资本市场政策的扶持态度，一定程度上一定会分流房地产投资需求，面对如此高位的房价，风险那么大，调控力度那么强，投资股市比较好，因为整个经济的信心，政府信心很强，所以股市上扬的态势是确立的。

　　这些因素就造成对2014年宏观层面看待整个房地产行业的一些局势，一些变化，更多用“变革”“改革”的方式看房地产调控，来做一些预判，全国楼市整体上来讲是降温，也是分化。从政策来看，包括城镇化的需求也是要对一二线城市收紧，要让需求、资金、技术流向三四线城市，这种推动就是分化，包括房地产政策调控也是分化，一二线城市收紧，三四线会放松，这是城镇化推进必须要做的东西。

　　对于价格的看法，我仍然觉得价格很难撼动高位运行， 一二线收紧会有一点点回落，但价格滋生能力很强，因为货币量发行很大，人民币升值还在持续，外部进来也没有办法，支撑楼市资金量很充足，这些钱还是会进入中国，对于价格来讲还是很强，这是对于全国楼市的大体看法。

　　在大环境背景下东莞看楼市，又是另外一个景象，很多年经验告诉我们全国楼市怎样，好还是坏，不好的时候东莞楼市反而很好，所以东莞楼市有自己一些特质，有自己的特点在，全国楼市降温的时候东莞楼市行情还是非常旺盛。

　　我判断东莞楼市行情是量价齐升，而且价格的增长幅度要比今年大，今年增长5%-6%，明年预计8%-10%，当然没有那么精准，但我想说比今年乐观一些，对价格的判断，涨幅要比今年乐观一些;成交量没有今年那么大的涨幅，但应该来说10%-15%的涨幅可以预见到。

　　为什么有这样的判断?成交量可以增长10-15%是因为我们认为明年的供应量还会加大，徐总也说到，下半年竞争很激烈，我们分析东莞特质里面有一个观念就是供应量的放量一定会刺激需求释放，东莞800万的常住人口中，越来越多人愿意留在东莞安家置业，面对这些人口，很多城市比较过，起码有十万套住房才够，现在东莞才6、7万套，所以扩容空间很大。问题在于这个城市的吸引力、归属感、稳定性是不是持续加强?我们看到越来越多人愿意留在东莞，而供应量变大会刺激需求的释放。

　　外溢的趋势还是会加速，比今年可能会更加猛烈一些，特别是临深、水乡片区。

　　品牌开发商的集中度还会加大，他们会继续在东莞耕耘，他们有很强品牌号召力，很多粉丝跟着他们，只要他们供应量多一点，价格让利多一点，拉动需求很容易。

　　二三级联动在今年做的很好，明年中介公司还会搞大，做一手房钱快，多，轻松一点，很难改变中介的心态。

　　二三线的镇区发力，一线镇区在收紧，无论供应还是成交都在下滑，二三线未来项目很多，而且我们判断他们是后起之秀，需求旺盛，项目不多，就这么几个项目，需求完全可以满足这些供应。

　　这几点因素让我对每年的需求量判断还是比较乐观，价格上涨8-10%，这相对比较大幅度的增长，也有一些依据：

　　一、明年开通轻轨，轻轨沿线的物业层层往上走，一二手都可以预见，我也没有想到轻轨如此快，首期线那么快开通运行;

　　二、品牌开发商力度还是很强，他们售价还是很高，特别做商业的开发商的住宅产品的价格非常高。

　　三、地价，最近几年每年地价都有10%的增长，地价和房价的关系就是很大，地价撑起来了，房价也起来了。

　　四、公寓类的项目将在明年多起来，高端商务性的项目会多起来，什么是高端商务类的公寓?一个就是依赖于商务氛围，再者是40年产权的商务性用地，定位多是商务，售价过万很正常。

　　五、供求关系，供求关系很简单，比如以东城、南城为例，供应越来越少，需求越来越旺盛，形成一个反差，价格只能往上走。西平、东城板块的二手房也会受到拉升等等。

　　六、明年大户型应该要有一点气色了，毕竟这几年大户型被首付压着，确实累计了不少需求，这3、4年不少大户型的需求没有释放出来。因为单独二胎政策，或多或少媒体、民间、政府的传言有一点舆论引导作用，对于小四房、3+1的房源还是有需求的，大户型发力就会改变过去大户型的价格，180以上今年降幅16%，明年就不是了。所以多种因素下，我判断明年东莞楼市相对来讲还是比较乐观。

　　今年盘点下来一手房780个亿的蛋糕，明年我们部门也研究过应该会去到900亿以上的蛋糕，相对来说判断还是比较乐观。